各地楼市陆续限牌陶尔岛，许多深圳投资客把目光瞄向了价格相当较高的小产权房。那么，小产权房交易的合约签定要注意写什么？怎样的合约才有效率？是不是花两块钱钱做“辩护律师缔造”要是呢？
来源：光大九江市政工程法律条文服务项目组
情形一： 小产权房展开买卖合约曾效力问题
深圳梧桐山村小产权房1、本自发性组织机构核心成员间展开买卖小产权房通常判定合约有效率
法律条文明确规定：（1）《选举法》第10条明确规定：卫星城的农地归属于乌木。贫困地区和卫星城市郊的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于自发性所有;集体土地和养鸡、自留山，也归属于自发性所有。任何组织机构或是个人不得强占、展开买卖或是以其他形式违规受让农地。（2）中共中央办公厅《相关强化农地受让管理工作不得放售农地的通告》（请示报告（1999）39号）第三条明确规定：强化对贫困户自发性农地的受让管理工作，不得违规挤占贫困户自发性农地展开房地产开发；贫困户自发性农地使用权不得卖地、受让或承租用于农业户口工程建设；贫困户的写字楼不得向农村居民转卖，也不得批准农村居民挤占贫困户自发性农地建写字楼，相关部门不得为违规修建和买回的写字楼派发农地尼布寺和房产证。（3）中共中央办公厅《相关严格执行相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》（请示报告（2007）71号）明确规定，贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回集体土地、贫困户写字楼或“小产权房”。
辩护律师阐释：据此法律条文明确规定可以看出，我省法律条文明文明确规定贫困地区写字楼即所谓的小产权房根本无法重新分配给村中居民，并明令禁止向农村居民转卖，但并没有明令禁止小产权房在同一个自发性组织机构核心成员间确权、展开买卖，根据公法基本原理，法无明令禁止方可为，我省法律条文法规并没有明令禁止本自发性核心成员间的小产权房展开展开买卖，因此，只要同一个自发性核心成员具有相应的民事诉讼权利潜能和行为潜能潜能，签定小产权房展开买卖合约时意思表示真实世界，不违背法律条文或社会公权力，通常判定该小产权房展开买卖合约有效率。
2、本自发性与他自发性组织机构成员间展开买卖小产权房通常判定合约合宪
裁判员要义：
3、自发性组织机构核心成员与农村居民间展开买卖小产权房通常判定合约合宪
裁判员要义：贫困地区的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于贫困户自发性所有。根据《中共中央办公厅相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼工业用地根本无法重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回集体土地、贫困户写字楼或小产权房”的明确规定，集体土地、贫困户写字楼或小产权房仅能在贫困地区同一个自发性经济组织机构内部核心成员间展开确权，农村居民到贫困地区买回贫困户写字楼的行为是不受法律条文保护的，该展开买卖行为通常是合宪的。
例外情形：农村居民在签定小产权房展开买卖合约后取得了该自发性组织机构户口并经相关部门批准，该房屋展开买卖合约通常判定有效率。
案情简介：案件当事人马某原为农村居民。1989年，马某与陈某签署房屋展开买卖合约，陈某将位于南山区的贫困地区房卖与马某，价款21000元。双方展开买卖行为发生后，马某向相关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于1996年取得深圳房地产管理工作局颁发的房产所有证。此后，马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我省法律条文明确规定，贫困地区集体土地不得向农村居民转卖，双方签定的房屋展开买卖合约违背了国家法律条文明确规定，故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签定的房屋展开买卖合约合宪，并要求马某腾退房屋。
裁判员要义：（一审法院）因诉争房屋之集体土地属当地贫困地区自发性所有，马某属农村居民买回贫困地区房屋，虽签定展开买卖合约当时系双方自愿，且马买回后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之展开买卖必然涉及农地使用人之变化，故不能排除此房屋展开买卖违背法律条文明确规定之性质。法院判决双方于1989年签定的展开买卖合约合宪，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。（二审法院）按照我省法律条文明确规定，贫困地区集体土地的所有权归属于贫困户自发性所有，集体土地使用权人在对集体土地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，农村居民买回贫困地区房屋的行为通常应当判定合宪。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为农村居民，其与陈某签定的房屋展开买卖合约已经过南山政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占相关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占相关系角度考虑，应当确认马某与陈某签定的展开买卖合约有效率为宜。据此，二审法院作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。
4、小产权房展开买卖合约被判定合宪之后的处理规则
法律条文明确规定：（1）《中华人民共和国合约法》第五十八条明确规定：合约合宪或是被撤销后，因该合约取得的财产，应当予以返还；不能返还或是没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《相关贫困地区私有房屋展开买卖合约的曾效力判定及案件的处理原则问题》，明确在合约合宪的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合约合宪的处理上，应全面考虑出卖人因农地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原展开买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡展开买卖双方的利益，避免判定合约合宪给当事人造成利益失衡。（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《相关办理商品房展开买卖合约纠纷案件的指导意见》中明确规定：农村居民就贫困地区自发性农地上修建的小产权房与他人所签定的展开买卖合约合宪，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事诉讼审判工作会议纪要》中亦明确：对于因展开买卖在自发性所有的农地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房展开买卖合约合宪，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人间利益关系失衡。（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事诉讼审判中需要注意的几个法律条文适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。
情形二：小产权房抵押权曾效力问题
1、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持
案情简介：2012年7月23日，原告与第一被告签定《借款合约》一份，合约约定：第一被告向原告借款人民币70万元，第二、三、四被告还分别与原告签定承诺书、承诺四位被告用各自所有的自发性农地使用权证住房展开抵押担保（注这些抵押担保没有依法展开登记）。2012年7月24日原告向第一被告派发贷款70万元。现该笔借款期限己届满，但第一被告只归还了部分借款，还有513500元未履行还款义务，经多次催促未果，原告起诉至法院，请求第一被告还款，及原告对第二、三、四被告的房屋享有抵押权优先受偿权。
裁判员要义：根据《中华人民共和国担保法》第四十一条明确规定：当事人以本法第四十二条明确规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合约自登记深圳沙井小产权房最新价格之日起生效。由于四被告这些抵押担保没有依法办理抵押登记，原告与四位被告的抵押合约尚未生效，对善意第三人不产生约束力，原告主张对抵押物优先受偿权与法律条文明确规定不符，本院不予支持。
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