深圳黄鹄
近日，深圳一东莞长安厦边大型小产权房民营企业开拓性面世特惠买房工程项目，引发诸多讨论，该民营企业的“中学生专业人才共计房”工程项目面世50套产业公寓楼，与专业人才共同拥有产权，五年后可相互增发。
计划表示，3年后，若房价下跌，专业人才可按市价购买剩下三分之一的产权；若房价下跌，则有民营企业弯叶，按市价增发专业人才的三分之一房产。
3年后房价下跌，专业人才贪心下全部产权，相当于1.5成的按揭延后3年支付且减免本息；若3年后房企增发，专业人才的成本在于资金和本息被挤占3年，但获得了3年的免费居住权，但与此同时，专业人才也要承担起民营企业五年后无力增发的信用风险，以及所售产品自身流动性信用风险。
在售的长安沙头小产权房该共计产权工程项目名为“朗峻·107位数长廊”，据介绍，该工程项目构建了集住宅、商业性、园林建筑、基础建设设施于一体的经济圈，成为第三代产业街道社区的明信片。
工程项目及周边具体内容如何，以下黄鹄君的实探：
“朗峻·107位数长廊”实探
“朗峻·107位数长廊”所属的朗峻中心广场坐落于东莞市古田街道铁仔路28号，古田铁仔山公园旁，广深高速与古田大街交汇点东侧附近。
朗峻中心广场坐落于满新快报当代Nanded大楼与loving蔡季襄中心广场中间，满新快报当代Nanded大楼已投入使用，办公设备大楼下下层配备有一定的餐饮业、电影院等商业性，loving蔡季襄中心广场看板表明，店铺依然在招商。
朗峻中心广场与loving蔡季襄中心广场同为广源工业园城中村模块，实施主体为深圳市安佳建实业发展有限公司。
朗峻中心广场于去年6月落地预购，当次登记未婚学生宿舍481套、产业研发用房64套、生产用房21套、基础建设办公设备1套，坐落于1栋和2栋，项目眼下部分依然在施工。
现场消防通道表明，34-73㎡总价约150万左右。产品具体内容为登记的未婚学生宿舍产品。
朗峻中心广场未婚学生宿舍洋房建面约34-73㎡，均价约4.72万/㎡，总价区段在4.48-5.2万/㎡，总价区段在156-376万/套。
近期“中学生专业人才共计房”工程项目面世的50套房产，但具体内容洋房未公布，格普雷34-73㎡的未婚学生宿舍，则意味着，眼下1.5成按揭，26万左右就可以留宿共计房！
这样的房子香不香？价格确实吸睛，区位基础建设呢？
工程项目一路之隔，是传统的制造业工厂，古田大街另一侧是密密麻麻的城中村。周边产业工程项目集聚，多个“工改工”城中村工程项目待推进，城市面貌及环境总体需提升。
该片区生态资源基础建设很丰富，比如铁仔山公园、平峦山公园、碧海高尔夫俱乐部等，其中铁仔山公园还将扩建，未来城更及基础建设完善之后，该片区将会成为宜居之地。
这里被定位为铁仔山科技城，附近有碧桂园凤凰智谷、中国天谷等产业工程项目。
天谷变“天坑”
深圳“工改工”困境
不过，被称为“中国第二个南山科技园”的天谷大楼已经暴雷，工程项目开发商华讯方舟于2020年爆发债务危机，签署了《让渡购买协议》购房者的让渡房屋共计330套被查封，无法办理网签登记登记。
当时天谷大楼所在地段商务公寓楼的价格达到每平方米7万元甚至更高，但天谷大楼的未婚学生宿舍价格在当时却是只有每平方米3万多元。“特惠”的诱惑吸引了不少购房者。
“精装交楼、不限购、不限贷、不限售、带阳台、通燃气，27㎡一房一厅100万。”
“开盘两天发售近千套。”
但随着政策、民营企业等方面因素，这个可在深圳“曲线购房”的工程项目最终爆雷。
为整治“未婚学生宿舍”、产业基础建设学生宿舍被市场炒作为“类住宅工程项目”等乱象，深圳市政府在2020年1月发布了《深圳市人民政府办公设备厅关于印发深圳市工业楼宇及基础建设用房转让管理办法的通知》。
该政策基本堵死了个人通过设立公司购买产业基础建设学生宿舍的途径。要求购买这类基础建设学生宿舍，除了设立民营企业之外，还需要首先拥有1000平方米的厂房或者300平方米的研发用房。
天谷大楼暴雷，也反映了深圳众多“工改工”工程项目的困境。
“工改工”即为现有存量工业用地或旧工业园，升级改造为用地性质为新型产业用地（M0），或普通工业用地加新型产业用地（M1+M0）的新兴产业园。
产业更新突围
城中村可能性探索
在产业更新方面，深圳当前备受关注的工程项目有，已成熟运营的深业上城，已落地预购的中粮·福田大悦中心广场和建面达87万平的华润宝安雪花啤酒厂产业更新工程项目。
深业上城地块前身是赛格日立厂房，一家生产彩色显像管的电子巨头，但随着电视行业液晶面板技术的更新迭代，工厂连续亏损最终关停，原址土地最终由国资深业集团于2009年承接，深业投资约200亿，打造成了一个占地面积约12.12万㎡、总建面约120万㎡的“工改工+工改商”城更工程项目。
深业上城现在成了热门打卡地，汇聚了网红商业性、酒店、高端商务公寓楼、产业研发大楼和文化创意LOFT等产品形式，是一个自成一体的城市综合体，目前有120㎡-410㎡的LOFT在售。
中粮·福田大悦中心广场于6月落地预购，该批次可售房源786套，涵盖商业性、产业用房与基础建设学生宿舍，均坐落于1栋。
其中产业研发用房产品共登记171套，预购登记均价约4.29万/㎡；商业性产品登记75套，建面约44-228㎡，预购登记均价7.98万/㎡；基础建设学生宿舍产品登记540套，建面约50-78㎡1-2房，预购登记均价4.79万/㎡。
工程项目所在片区为发展较早的居住区，如梅林、莲花等。
东莞塘厦莲湖村小产权华润雪花啤酒厂产城更新工程项目坐落于东莞市新安街道，留仙大街与创业二路交汇点南侧。2021年4月30日，宝安新安街道雪花啤酒片区城中村实施主体公示，建面达87万平，该工程项目申报主体为为雪花啤酒（深圳）有限公司，雪花啤酒为华润集团子品牌。
规划工程项目表明，该工程项目由5栋厂房、4栋33~48F产业研究大楼、4栋44~50F学生宿舍、以及2栋3F商业性、1栋3F文体设施以及啤酒主题体验区和雪花创新中心广场，和1栋42F归还政府的研发大楼等建筑组成。
该工程项目已于2021年底动工，预计2024年建成。
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