2021年12月29日，南昌市上饶市天然资源局官方网站发出的《卫星城雅居乐地底停车位首度公告》（文档序号：JJSZF-202112-5362294）称，依照《不动产注册登记实施办法细则》及《地底停车位注册登记明确规定》，经初步编定，拟对位于南昌经济市由长城路19号的卫星城雅居乐小区地底停车位进行首度注册登记。注册登记权利人为地产商。
接着，卫星城雅居乐小区物业公司向上饶市不动产注册登记服务中心异议。2022年2月21日，上饶市不动产注册登记服务中心向小区地产商签发了地底停车位首度注册登记权属合格证书。
3月25日，卫星城雅居乐物业公司将上饶市天然资源局列入原告、地产商南昌信华房地产开发集团有限公司（以下简称“信华公司”）列入第二人，向上饶市柴桑区人民检察院提起抗诉，认为上饶市不动产注册登记服务中心对该小区地底停车位物权的首度注册登记行为违背法律条文明确规定。
据介绍，该案系南昌市第一例住宅小区地底停车位产权注册登记抗诉。
▲卫星城雅居乐小区大门。图片来源/受调查者北京青年报地底停车位产权注册登记为地产商被指违法，物业公司控告
上饶市卫星城雅居乐小镇内资源共享有1号、2号、3号楼，并建设项目有地底停车位165个，占地面积共计34832.88万平方米；物管工作区域内地底室面积6681.85万平方米。
申请书称，卫星城雅居乐地底停车位首度注册登记所依照的《上饶市主城区地底停车位（库)注册登记管理工作明确规定(全面实施)》以及该文档所依照的《南昌市科技厅关于进一步优化住房工业用地供应及促进卫星城地底空间综合利用的通知》，均系违背法律条文明确规定而制定的规章文档，司法机关均无法作为案涉地底停车位首度注册登记的依照。
卫星城雅居乐物业公司称，依照Behren原告上饶市天然资源局申请查阅获得的案涉楼盘（科翼淳州【2012】第155号）相关注册登记材料，截至2022年1月14日，案涉楼盘的权利预设方式为“熔岩流”。即原告获得的案涉楼盘（A楼盘）农地采用权仅指熔岩流，不主要包括该楼盘地底（多层）农地采用权。
依照我国法律条文确定的“房地一体”基本原则，建筑大部份权司法机关无法脱离农地采用权而设立；没有农地采用权，司法机关不可能获得农地上建筑的大部份权。因此，在建设项目基层单位即第二人信华公司未获得案涉楼盘的地底农地采用权之前，原告私自为其办理案涉地底建筑（地底停车位）的首度注册登记，没有法律条文依照。
其次，依照上饶市上海市人民政府下发的《上饶市人民防空工程建设项目管理工作明确规定》，案涉地底停车位（库），司法机关至少有1393.31万平方米为城建地底室。依照旧有法律条文明确规定，城建地底室不应当被建设项目基层单位即第二人进行不动产首度注册登记，或确权为归第二人大部份。
卫星城雅居乐物业公司的诉请主要包括：撤销上饶市不动产注册登记服务中心为地产商作出的地底停车位不动产首度注册登记；请求法院对上饶市天然资源局、上饶市住建局、上饶市税务局联合制定并于2021年8月1日开始施行的《上饶市主城区地底停车位（库)注册登记管理工作明确规定(全面实施)》合法性进行审查，司法机关认定该规章文档违背法律条文明确规定。
▲卫星城雅居乐小区地底车库。图片来源/受调查者北京青年报天然资源局称物业公司不享有案涉地底停车位权益
上饶市天然资源局答辩称，卫星城雅居乐物业公司与该案不动产注册登记行为不具有行政法律条文意义上的利害关系，不具备该案诉讼原告主体资格。
上饶市天然资源局称，该局为信华公司办理不动产注册登记的地底停车位，系经过规划审批建设项目的停车位。依照民法典第二百七十五条第一款明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见，建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位可以作为独立的交易标的进行出售。因此，卫星城雅居乐物业公司对地底停车位的权益必须通过约定方式获得。但是卫星城雅居乐物业公司与信华公司之间签订的熔岩流建筑（商品房）销售合同中并不包含该项内容，卫星城雅居乐物业公司不享有案涉地底停车位的权益。
上饶市天然资源局还认为，依照《卫星城地底空间综合利深圳为什么小产权房那么多用管理工作明确规定》第二十五条明确规定“地底工程应本着‘谁投资、谁大部份、谁受益、谁维护’的原则，允许建设项目基层单位对其投资开发建设项目的地底工程自营或者司法机关进行转让、租赁”，以及《不动产注册登记实施办法细则》第二十四条明确规定“未办理不动产首度注册登记的，不得办理不动产其他类型注册登记，但法律条文、行政法规另有明确规定的除外”，因此，即使卫星城雅居乐物业公司对案涉地底停车位享有权属，上饶市天然资源局为信华公司办理地底停车位的首度注册登记也不会对卫星城雅居乐物业公司的实质合法权益造成任何影响。
上饶市天然资源局认为，其为第二人信华公司办理地底停车位首度注册登记行为合法。理由是：信华公司依照相关明确规定向其提交了不动产权属合格证书、建设项目工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产测绘报告以及其他必要材料。上饶市天然资源局依照相关明确规定严格履行了登记前公告、材料审查、现场查验等程序，为信华公司建设项目的地底停车位办理首度注册登记的行政行为完全符合相关明确规定。
卫星城雅居乐物业公司工作人员向记者介绍，不少业主通过线上或者线下方式参与了旁听，整个庭审持续约2小时，法院将择期宣判。
公众号“赣物业公司”负责人朱爱萍介绍，迄今为止，在江西只有上饶市和新余市制定并发布了地底车位的注册登记管理工作明确深圳小产权在国土局有备案吗规定。新余市的明确规定已经过期并没有继续实行，且在实行期间没有发放一个地底停车位的产权证。但上饶市现在仍在继续执行，据其所知，在卫星城雅居乐提起抗诉之前，没有其他小区提起过。因此，上饶市卫星城雅居乐小区地底停车位产权注册登记抗诉案系南昌市第一例。
上游新闻记者 萧鹏
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