深圳没席位买不了写字楼，但想在深圳有个属于自己的小家，能有什么样优先选择？不限牌的公寓楼和小产权怎么优先选择？公寓楼分哪四类，有什么好坏异同，以及小产权交易信用风险，买之前要注意什么？
壹
公寓楼
首先公寓楼的分类：篦齿楼、商务人士公寓楼、圣索弗勒维孔特公寓楼的区别？（根据不动产权证标示的房屋商业性用途、楼盘特性来判断）。
篦齿楼：只不过是写字楼物理性质，只是按照公寓楼的洋房在结构上成起居室小洋房，例如龙湖地产第六园和龙湖地产城的篦齿楼，龙岗的RIAA公寓楼，只不过是写字楼，限牌要席位，产权也是70年，能入驻、带文凭。
商务人士公寓楼：通常处于中央商务区市中心区及商务人士中心区 ，自持的住宅合用公寓楼，房产未损坏写着商务人士公寓楼。大多数通供热，但电力都是按商业性的来算，不限牌。
商务人士公寓楼是非正规的公寓楼，产权能是40年、50年、70年，要看其农地物理性质。综合工业用地，写字楼的占赵静仪，都按写字楼70年产权算，比如说杨开第的宝龙盛景公寓楼、和平里公寓楼、龙岗的龙湖下城。所以这也是有一些写字楼只有40年产权的原因，福田的佳兆业城市广场5期写字楼是40年产权。
商务人士公寓楼在在文锦渡、福田、龙山能提出申请文凭，但类型点数较高，并且要提供更多深圳市无房断定才能提出申请文凭，比如说福田的库佳拉香山。
商务人士公寓楼提出申请文凭，要提供更多产权断定，及在我市没其它写字楼类房产的《不动产信息查阅结果单》 （即无房断定）。
圣索弗勒维孔特公寓楼：由商业性和办公设备商业性用途换成的公寓楼，严格说来属于违法，那时大部分是LOFT格局、五层4.5-5米，只不过都是圣索弗勒维孔特改的，开发商能更大的获利空间，那时宣传此种都不说公寓楼，只说是圣索弗勒维孔特产品。此种公寓楼洋房新颖面积非常多，房租收益率比较高。但通常难通供热，产权40年。
北京已经出台对圣索弗勒维孔特公寓楼的控管政策，主要包括商业性银行中止对对个人购买圣索弗勒维孔特类项目的对个人购房贷款，再次转让给对个人时要没住房主要包括圣索弗勒维孔特类房产记录，还要社会保险5年。深圳暂时没对已经抄底的圣索弗勒维孔特公寓楼调控。
公寓楼和写字楼的税赋对比：
公寓楼相比写字楼，主要是多农地营业税，除了房产税都要3%，营业税不管满不满2年都要收超额，除了新税。
其中农地营业税计算结果如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%；农地营业税税额=增值额×30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的；农地营业税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的；农地营业税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%；农地营业税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
总结
商务人士公寓楼房租稳定，打理方便，而且是非正规商品房，抵押都行。缺点是二手交易税赋比较高，除了首付5成，贷款10年，目前利率上浮20-30%，升值相对通常。
举例白石龙附近的宝龙盛景，写字楼接近6万，公寓楼还是4万出头，51平公寓楼总价才210万。
贰
小产权
深圳因为历史遗留问题，小产权房多，大概在700万人住在小产权房、农民房中。小产权单价相比商品房低，升值滞后于商品房，在16年-17年涨幅比非常多，目前价位并不低。因为成交数据不好收集，但这么多小产权地下交易也很活跃，偶尔除了旧改拆迁补偿的案例，吸引非常多刚需和投资客。
小产权房：“小产权房”只是一个统称，原指没红本所有权的房屋。主要主要包括村委统建楼、村委和开发商合作共建的、村民自建农民房，都属于小产权房。
非正规的绿本指国土局发的绿本，通常是一栋一个大绿本，此种房子无法过户更名，只认一手业主，此种不建议购房。就跟军产房一样，那时部队不能更名。
而开发商和村委印的单套房的绿本，只不过没真实的法律效应，只在本小区有效，只是一个绿壳子，此种也能交易。
目前深圳的小产权房主要有三种类型：
1、原住村民自己筹资兴建的农民楼；
2、村集体组织在集体工业用地上建设的统建楼；
3、开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘，有些小区外观和商品房没什么两样。2021东莞寮步小产权房新盘
小产权房如何交易：
深圳这么多小产权，大部分小产权房交易是签《合作建房协议》，然后把把原件资料交给买家，律师楼见证签字，大社区的小产权通常还要到物业管理处备案、过电力，交易流程是很快。
“两证一书”：
指的是《建设工业用地规划许可证》和《建筑许可证》，《工业用地批准通知书》。有的除了历史遗留证书，不过深圳政府于2009年6月以后不再批复。
小产权房拆迁补偿：
附几张案例图片，除了确权所需资料
东莞塘厦小产权买哪种小产权好？
对个人建议，如果是自住要求高，肯定大型小产权社区好，楼盘品质和环境好，主要包括物管、供热都有；而想搏拆迁，肯定是旧小区、独栋、楼低层的更好，站在开发商的角度上，此种旧改补偿成本小，相对更容易拆迁。
目前深圳的小产权单价大概是同市中心区、同档次商品房的1/3，位置好点的单价1.5-2万多不等，而独栋或者两栋的此种小产权目前单价8千-1万出头。
小产权相对商品房单价便宜，但因为小产权不能贷款，所以首付要求就高，不过也有一些新的小产权房卖能给3-5年贷款，主要是找的一些小的金融担保公司做的，利率也比较高。
安全信用风险：
没绿本（独栋农民房的绿本）
已封顶已住人
没占用水源地、公共工业用地
总结
总价门槛“相对低”，没月供，出租收益率也比较好，交易灵活转手没税赋，除了机会博拆迁；缺点是大部分一次不能贷款，所以首付压力大，没证不能在银行抵押。
适合没席位，有钱的人投资，除了刚需家庭上车，小产权能办租赁信息提出申请文凭。
本文节选于咚咖房学院线上讲座《小产权？公寓楼？没席位该如何买房》。
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