小产权房拆迁补偿方案(买小产权博拆迁,这种涨幅超350%的暴利投资,真的靠谱吗?)

小产权房网    2023-07-31    63

文/江秋

东莞厚街小产权价格前 言

商业机会与经济危机,是两枚银币的两边。

在接到关于卫星城改造项目意向公开征集工作的通告后,网民说他总算一败涂地了,2015年花了160万买进的新开铺果园乡的小产权总算Villaines旧改了!

Lussan,120平方米的房子,依照1:1的比率,能一亏1-2套等同占地面积段的货品房,依照邻近6万/平方米的房价排序,160万的房子变成720万!涨了350%!而且还从绿本变为了红本!

小产权房拆迁补偿方案(买小产权博拆迁,这种涨幅超350%的暴利投资,真的靠谱吗?)

但,并不是每一买了小产权的都有如此好的临场发挥。

日前,有网民曝料瑟鲁1.2-2万/平方米买了荣光凤凰村的小产权房,但被列为政府农地养护计划,征地索赔仅有7900元/平方米。

(相片作者:北方楼事)

以买回100平方米的房子为例,两套将净亏损121万!

反之亦然的买小产权,没人通过旧改播种了社会财富,没人却亏到心迪容。

具体来说先说旧改,或许想博旧改,原因在于深圳旧改的索赔数额太非常大了。

旧改索赔一般三种方式,一类是按1:1或是1:1.1的比率赔房,一类是直接赔本。

以后高峰论坛一网民曝料,深圳蔡屋围清庆居委会的一幢城内村房子,当日签下补偿金协议,预计可领到22套80平的2房。

以邻近新房6万/平方米来估计,22套80平方米的房子,单价已经超过1亿元

(文锦渡蔡屋围筹资楼补偿金国际标准)

嗯,吗是五百座旧楼倒下去,十个亿万富翁站起来。

通过旧改一夜暴富的神话吗是吗。

与旧改背后蕴藏的非常大社会财富相对应的是小产权低廉的价格。

目前深圳能找到7500-20000元/平方米的小产权房子,没看错,确实是7500元/平方米,相比货品房5.4万/平方米的均价差价不是一般的大,这个价位只是四线卫星城货品房的价格而已。

重点是小产权还可以分期付款,首付5成,分期5年,利息4-8厘。

所以在低价且不限购可随意交易的诱惑下,买小产权房搏征地,以最小代价获取最大收益成了许多精明投资客“一本万利”的买卖。

低成本高利润的旧改肥肉很多人都想吃上一口。确实,这一口吃得上的话,那是满嘴流油,但吗那么容易吃到口吗?

很多人都只看到旧改带来的金光闪闪的“机遇”,却没有看到血淋淋的“经济危机”。

博旧改的这个事本身就不太可信赖,因为旧改的时长吗太长了!

以深圳一个普通的旧村改造为例,完成立项申请、意向征集、相关测绘、卫星城更新单元划定一般需要6-8个月。

完成专项规划编制也反之亦然需要6-8个月;达到100%的签下率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少需要4-6个

月;

在征地补缴地价之后,签订农地出让合同还需要1-2个月。

期间最耗时的就是征地签下环节,要达到100%的签下率才能操作,因为拆赔争议,往往在这个环节就能卡上几年,毕竟在钱面前,人性始终是贪婪的。

1、大冲村旧改从1992年旧改提上日程到2011年正式动工,耗费19年

2、盐田桥东片区项目从2010年提上日程,到今年才完成100%的签下率,耗费10年

3、文锦渡木头龙小区从2007年开始意向公开征集工作,至今仍然拆不动

4、上步码头的南华小区,从2003年开始接到旧改通告,直至今天仍然还没开拆。

像这样的例子实在是太多了,在深圳一个旧改立项到开工,平均需要6年的时间。

除了面临长时间等待之外,对于长期无法推进的项目,会面临被清退出计划的风险。

比如深圳福田的华泰小区,2005年就被认定为“旧城区”,2010年纳入卫星城更新计划,到2018年签下住户只有77.55%,如今,福田卫星城更新局已经给华泰小区下了最后通牒。

如果还是无法达成100%的签下率,会将其调出卫星城更新计划。因为征地索赔数额的争议,业主和开发商往往要经历长时间的博弈,是妥协还是抗争,每一居民心中都有一把尺。

旧改除了难等之外,更重要的是面临难赔。

这就涉及到小产权的“定义”问题了。小产权是一类民间通俗的叫法,在我国房地产相关法律法规和制度上并没有这个概念。也就是说小产权是不合法的!权是一类民间通俗的叫法,在我国房地产相关法律法规和制度上并没有这个概念。

也就是说小产权是不合法的!

买不合法的产品,肯定是有风险的,所以买小产权来博旧改并不是一桩只赚不赔的买卖。

深圳有过不少买了小产权后因为旧改征地,原村民反悔申诉的案例。

其中有一个“水贝村征地纠纷案”,1992年原告杨某(为非水贝村村民)与被告(水贝村村民)张某签订了文锦渡区水贝村A座403两套三居室房产的购房协定。购房时,水贝村村委亦在该合同上盖章。原告杨某随即向被告张某支付了购房款30万元,搬入居住使用。

2012年水贝村和京基签订了《改造项目合作协定书》,正式启动水贝村的旧城改造更新工作,《卫星城更新拆除重建私宅房屋产权申报及确权表》登记权利人为水贝村村民张某之子。

而该房产由张某之子与开发商已经签订了征地补偿金协定,并已经拆除,后原告杨某向法院提起诉讼,要求返还购房款及利息以及同类房产的差价。

结果法院一审判决不予受理。二审判决被告水贝村村民张某退还杨某购房款和利息,但并未补足同类房产差价。

由此可见,买了小产权就算是遇到了旧改,巨额的征地索赔和征地安置房可能都与你无关,支付的30万购房款只是住了20年而已,如果当年用这30万去买回货品房,现在市值至少在500万以上了。

那为什么有些人买了小产权却有得赔呢?除了临场发挥之外和遇到好村民之外,还有部分原因在于原来的村民已经出国或是离开,所以征地索赔是直接赔给买家。

如果一旦遇到村民反悔而告上法院的,这种案件一般只有这三种解决计划。

第一类直接宣告买卖合同无效。一方返还房产,一放返还房款,这一类能挽回买房的部分经济损失,风险相对较小。

毕竟投资的话还能租出去,以现在深圳城内村的房租水平来说,也不至于亏太多。

第二种是直接驳回起诉。因为小产权本来就是不合法的,法院会以“需要行政机关先行处理”驳回起诉,这种处理方式是深圳基层法院常见的方式,也是最亏的方式。

等于买了小产权就只住了一段时间而已,不仅拿不到征地索赔款,还可能拿不到买房款。

第三种确认合同无效,但后续处理需要根据行政机关的处理结果确定。

这种一般会有协商,现在普遍有一类做法,原村民会索赔一部分钱给到买房的人,数额会比原始购房款多,但是肯定比征地款少。

据一网民的曝料称,他们2010年花了20多万买的东莞长安增田小产权两套90多平方米的小产权房,最近征地,原房主承诺会赔给他们100多万。

10年时间跌幅也达到了350%,再加上还住了10年时间,虽然没有完成利益最大化,但是能协商到这样的结果,已经很好了。

所以买小产权搏旧改最大的风险就是村民在利益面前往往会反悔。

因此有投资客认为,买小产权一定要买村委筹资的而不是统建楼,买回的时候要有律师见证,或是历史遗留回执,有绿本、黄本,证明这房子是你的。

小产权买卖目前是合作建房协定+律师见证,并且在合同中要轻轻楚楚写明村民放弃后续征地索赔权益的。

但尽管是做好了以上所说的这种准东莞长安桃李花园是小产权吗备,依然不能100%保证旧改征地后的索赔是属于买方的,因为小产权交易本就不合法,如果村民反悔,所签署的合同其实还是会被判无效的。

结 语

是保守还是博一把?我的建议是劝你谨慎,博旧改历来就是高风险行为。

一方面旧改本就难等,过程中还会面临因为周期太长、成本太高,开发商退出旧改的情况。

另一方面,如果一旦遇到原村民反悔,基本诉讼无门。

旧改既考验耐心又考验人性,这种投资成本吗太高了。

而买小产权博旧改,就好像吃河豚,俗话说的冒死吃河豚,没毒就享受一顿美味,有毒分分钟要你命。

超高的利润意味着超高的风险,为了尝到旧改的那口汤,把筹码压在这里,不见得是最好的选择。

(以上部分相片来自网络,侵删)


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