“莞八条”颁布两周多了，有热捧的也有反感的，但即便是为的是增量资产增量住房，全力支持科学合理的购房市场需求。
这几天，楼探看到最吓人的新规，来自于远在1100千米以外的安徽苏州——
说白了：引导中小学生专业人才回到苏州产业发展。
无法无天，虽然这讲法稍嫌蛮横，但这回程度Level MAX。
对于房价来说，新房的帕西基能拼楼盘的产品品质，能拼地区的产业发展，甚至拼政策也绝非不可，但大前提是弄清楚最终目的——全力支持科学合理的购房市场需求。
怎么认知“科学合理”这个词大家各有观点，但总不能是把点子追到还没出来工作的小学生身上。
这是割葱吗？这实在是把葱根都挖掉，连葱种籽一起炒了吃，然后问你香不香。
东莞新房，没错92.15%的城市化水平
增加新房供给是为的是解决无房街坊的定居问题，也是为的是明显改善城市样貌、提升定居产品品质，应遵照自然规律，让购房者进行选择。
如此一来，怂恿购房者过分耗竭来促进新房销售，是舍本逐末的作法。
楼探挺遗憾生活在东莞，最少这里是让购房者来做题目，而不是逼着购房者去做填空。
东莞 图源：城西发布
在《东莞市住房建设“二三”总体规划》中（见楼探该文到2025年，东莞每月将追加6万台住宅房，二手货房可望收紧），数据统计数据显示，东莞全区住房总占地面积6.17亿㎡，但商品住房占地面积约1.84亿㎡，仅占全区住房总占地面积的30%。
这与东莞高度城市化的产业发展现状不相匹配（截至2020年11月1日，东莞城市化率已达92.15%），房价新房资源供给仍有较大的缺口。
繁华城西 图源：摄图网 已获授权使用
对于这个问题，东莞的对策有二：
其一，根据《总体规划》，“二三”期间，东莞市供给城镇住房44万台，其中批准预售商品住房30万台，约占供给城镇住房总量的70%。
其中较大的一部分，是通过统筹供给土地来解决。
根据在编的国土空间总体总体规划和近年来住宅用地供给计划情况，东莞住宅用地每月计划能供给规模在200-250公顷左右。
今年东莞总体规划供给190.9万平住宅用地，计划分为4次集中供给，其中首次集中供给已在4月份实施，但8宗土地有6宗中止，仅2宗成交。
长安那里小产权好将于6月24日出让的万江龙湾官桥滘地块 楼探摄
根据东莞市公共资源交易网公告，第二次集中供地将在6月24日进行，共8宗地块，包括颇受关注的广发南地块、万江龙湾官桥滘地块、松山湖创意生活城地块等，合计总起拍价达113亿元。
其二，就是通过旧改增量资产老旧板块，提高土地利用效率，增加板块的人口容纳量。
简单说来，就是通过重新总体规划老旧板块功能，增加楼盘和相应配套数量，同时明显改善城市样貌，提升片区居民的定居舒适度。
塘厦小产权房投资好吗截至2021年底，东莞近3年共有306个旧改项目成功招引前期服务商，总面积达7875.27万平。
楼探近日走访了主城区的几个重点旧改地区，看看这里的代表作何时出炉？
5处旧改，弥补主城的遗憾
老莞城-创业新村
创业新村原本是莞城莞太路旁的一个大型社区，建于1999年，由于建成时间较久，为东莞街坊所熟知，慢慢地连带周边的道路及配套都被视为创业新村的范围。
创业新村实景 楼探摄
严格来说，创业新村周边的街区样貌虽然不甚崭新，但不乏新楼盘的进驻，往西约500米即达运河，河边依次并立着恒大华府、田禾塞纳河畔、碧桂园东江月、万科运河东1号等楼盘。
万科运河东1号实景 楼探摄
碧桂园东江月、田禾塞纳河畔实景 楼探摄
同时，创业新村临近莞城建设小学、莞城实验小学、东莞文化广场、莞城人民医院等优质配套，定居价值相当高。
然而，根据房天下数据，创业新村二手货房价仅为15477元/㎡，与近在咫尺的城西相差较大，甚至连同地区西城楼的多个二手货小区相比也处于下风。
究其原因，主要是创业新村建成时间较早，多以楼梯房为主，外观相对较旧，但如果这里出现一个纯楼盘，那可能就不一样了。
孚泰锦城，位于创业新村旁，属于目前该板块进度最快的旧改项目。
项目总占地面积9231.2㎡，总建面26592.71㎡，其中住宅建面12916.35㎡，总体规划有2栋住宅楼（15层），1栋商业办公楼（9层）。
孚泰锦城实景 楼探摄
从现场看来，1号楼已经突出地面，有4层楼的建设规模，预计将会是最新入市的一栋。
孚泰锦城1号楼实景 楼探摄
2号楼及3号楼则仍在进行基坑施工，目前仍在赶工。
项目主推78-88-98㎡城芯美宅，目前销售中心预开放，对外接受VIP登记。
城西芯-体育路
体育路在东莞城区也是属于较为繁华的路段，靠东边一侧先后有龙光君御旗峰、富盈东方华府等楼盘坐镇，还有广发金融大厦周边的多个小区如达鑫龙庭、凯名轩、华凯豪庭、世博领寓等。
总体规划将于6月24日出让的广发南地块也在体育路附近，是目前第二批集中出让中最受瞩目的地块之一。
图源：房莞局座
向西直连建设路，则是万科的势力范围，除了早期的万科运河东1号外，还有万科首铸翡翠东望，曾经一度领衔城西，如今二手货价已经去到42177元/㎡（诸葛找房数据）。
那么同样位于体育路上的旧改项目——恒兆公馆，能否突破这个价格？
从现场看来，项目建设现场仍在进行打桩及地面平整，与去年楼探踩盘时相比，进展不大。
恒兆公馆实景 楼探摄
公开数据显示，该项目占地约5600㎡，建面约39253.14㎡，总体规划2栋住宅楼及1栋商业办公楼。货量不多。
西平旁-旧锡边
在今天提到的几个地区中，旧锡边是片区整体旧改进度最快的一个。
早在去年6月初，旧锡边旧改即已经分片完成投资备案，分别为“旗峰名苑”、“旗峰商业中心”、“旧锡边商业中心”以及“立新社区旧锡边回迁房建设项目”四部分，旧改主体是东莞本土企业巨基地产。
楼探上次来踩盘的时候，旧锡边城更单元仍有大量破旧废弃厂房未拆除。
旧锡边城更单元 楼探摄于2021.7
再次踏足现场时，这里的旧建筑已基本拆除，同时巨基地产的广告围挡已经树立起来。
旧锡边城更单元 楼探摄
虽然还没有施工机器进场，但只要启动建设，预计该项目可能会在今年底初现规模。
其中，网友们所关注的旗峰名苑为定居项目，由本土企业巨基地产开发，占地面积41732平，总建面261981平，包括住宅楼、公寓楼、地下车库、配套商业及其他配套设施，投资超27.6亿元，占整片旧改总投资（43.8亿元）的一半以上。
目前东城新房稀缺，该项目可望成为下一个城区爆款。
东城南-九头村
先说踩盘结果，高田城南印象还是没有动工。
楼探在现场看到，内部草丛横生已达一人高，高田的广告围挡已经开始褪色。
高田城南印象内部实景 楼探摄
5月10日，楼探曾发布一篇报道《建面超17万平！东城南即将追加一个大盘，周边二手货破4万》，其中讲到东城南片区城市更捷伊调整，主要就是O街坊，即九头村旧改纳入东城南片区控制性详细总体规划。
调整后的九头村总体规划图
从最新调整能看到，东城南片区范围增加44.36公顷，同时总体规划两宗住宅地（其中之一即为高田城南印象）、1宗商业地、一所51班初中，以及公园、文化馆、社会停车场等。
立新九头村总体规划效果图 图源：嘉品设计
高田城南印象的停工，或许就与控规调整有关，如今批后公示已经出炉，该项目可能很快将重启建设。
据公开资料，高田城南印象占地约43521㎡，建面约174083㎡，容积率为4，建筑密度不大于50%，建筑限高150米，可容纳3250人定居。
牛山-钟屋围
牛山钟屋围片区是东莞较早进行的旧改项目，北面是五环路，东边是莞长路、同沙生态园，西面则是大片绿地和水库——西平水库，还紧挨着东莞高级中学和东莞一中。
改造前，钟屋围石湖内部道路破败，房屋建筑质量差，生活配套严重缺乏，大部分原居民已迁离，村内村内脏乱差情况严重，给附近学校及村民带来严重的环境和治安问题。
改造后，配套建设幼儿园、公园、广场、球场、村民活动中心（老人活动中心）、道路等公共设施，定居环境大为明显改善，另外村民平均获得350万元/户现金补偿、超过200㎡/户的现代住宅和平均40㎡/户的临街旺铺。
羡煞旁人呐。
但这还不是钟屋围旧改的重头戏，因为光大牛山项目尚未有突破进展。
光大牛山项目实景 楼探摄
算上此次，楼探先后两次来到该项目踩盘，时隔半年，地块仍基本保持原样。
但作为东城炙手可热的项目之一，该项目一旦有动静，必然引发各方关注，即便该地块周边二手货房都已经突破4万。
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