谁能想不到，小产权房竟然正式成为了深圳股权投资客抢夺的抢手货。
据中央电视台报导，上周深圳的小产权房消费市场极度火爆，即使再次出现了一房乏人问津的现像，近两年来，深圳的小产权房跌幅最低早已少于50%。
观澜许多将要征地的小产权房销售产品价格即使少于了5万，下跌态势凶悍，和这一片片区商品房的“非官方二手房交易产品价格”相距并不大。
关键性，这种的情形还数不胜数：
新洲的小产权房在一年前的收购产品价格是6000元，那时要1万至1.2万；
龙岗的小产权房在一年前的收购产品价格是1万至1.8万，那时要1.5万至4万。
市中心区稍好改建过的小产权房套内总价达至4万至5多万元；
Lendelin，小产权房做为房地产消费市场中的“前所未闻”，并不具备啥股权投资商业价值。今年5月天然资源部也曾申明认定：
无法通过注册登记将违规工业用地正式化。
但在深圳这座年青的卫星城，占有住房消费市场六分之一的小产权房却仍然迎了“秋天”。
另一面释放出来了哪种讯号？
小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身并没有大家所认同的产权，或者说只有部分产权。
图源图虫
在深圳，小产权房最早发展于宝安区沙井镇，占到了观澜建筑的一半以上。这里的小产权房不仅规模大、小区多，看上去与商品房相距无几。
在一系列房价调控组合拳对准了商品房消费市场后，热钱仍然在深圳找寻机会，助推了这一轮小产权房暴涨。
有中介表示，很多外地资金在深圳购买小产权房，一天一个价，早已失控了。
更夸张的是，有些开发主体确认清晰的小产权房直接涨到了10万/平，一旦有征地风声传出，则可以卖到15多万元/平。
位于核心区域的华强北，华强南一带的福田村，由于海岸城承包征地，片区内的小产权房叫价12多万元/平方米左右。
即便如此，仍然有大批股权投资客疯抢，有的一买就是三四套。
即使还有中介，将那些没有旧改概念的普通小产权房，包装成确定的旧改回迁房来吆喝。一时间，不少刚需也开始蠢蠢欲动。
在那些中介的说辞里，深圳有些小产权房不按面积计算，只按套算。假如全款买入了一套小产权房，初步测算，一次性股权投资在三四百万，相当于购买深圳新房的首付。
“每月有租金收入，收益比理财产品还高；等到以后卖的时候就能套现，运气好碰到征地那就直接财务自由了。”
听起来美滋滋，可实际上，富贵险中求！
小产权房并不是没有风险，其真正的原罪，落在了土地上。
这类房子是在集体土地上建起来的房子，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者做为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权。
基于此，买卖小产权房很可能掉进坑里。它存在无法过户、没有房产证、交易信息不透明、承建的开发商报建手续不齐全等风险。尤其是许多城中村的“小产权房”，还得不到承认，被相关部门认定为“违规建筑”。
同时，有关部门也明确规定建设、买卖小产权房属于违规行为，严令禁止。
比如这一次，在央媒曝光后，买卖小产权房就被痛批！有小产权房相关中介透露，观澜各村委暂停过户、不少小产权门店被查封！
网传图片，图源网友
事实上，早在2018年年底，广东就发布了《关于加快处理不动产注册登记历史遗留问题的指导意见》，里面明确提出：
集体所有土地上开发的商品住房，即俗称的“小产权房”，一律不得办理不动产注册登记。
这一定调的文件，预告着小产权房的谢幕。
不合法固然不合法，但是很多人合法的需求，是不是该得到满足？
最起码，小产权房可以拿来住。
有人会说，小产权房早已是大部分深圳人噩梦一般的存在。但是，正常住宅的房价对一众“深飘”来说，何尝不是一种噩梦。
时至今日，深圳二手房销售产品价格早已飙到了9万多，对大部分普通人来说，从清朝干到那时，也不一定能买得起。
细究深圳高房价另一面，主要还是因为供地不足。
可以说，在深圳面前，全国没有哪个卫星城敢说自己“缺地”。
深圳的面积，小到只有区区1997平方公里，并且卫星城开发已基本处于饱和，可开发的建设工业用地极其稀缺。
相比杭州（1.7万平方公里）、 北京（1.6万平方公里）、 天津（1.2万平方公里）、 广州（7000多平方公里）, 上海（6000多平方公里），深圳就是一个小不点。
算下来，深圳的人口密度，是上海的1.8倍、广州的3.3倍、北京的5倍，排在全国第一。
同时，深圳的住房自有率非常低，只有23.7%，比寸土寸金的香港（49%）还要低，远低于全国平均水平。
供给小，需求大，这就造成了深圳房价居高不下的背景。
然而，房价过热必然有违“房住不炒”的底线。今年7.15深圳调控只是一个引子，近两年来，各类调控举措如约而至。
最凶悍的，莫过于深圳今年2月出台的二手房指导价。此政一出，一定程度上让房价失去了意义。
二手房指导价施行后，中信红树湾、半岛城邦、恒裕滨城等新房折扣，都远远少于了7折
此前是限购、限售，那时来了个限价，可以说是尽全力要压低深圳存量二手房的流通。
即便上有政策下有对策，你要限价我就两份合同，一份正常合同，一份用来补差价的合同，低于消费市场价来卖是不可能的——但增加了消费市场交易成本，只会让更多人选择捂盘在手。
如此一来，普通买家想要购买深圳二手房，只会耗费更多心力。
外加上深圳和北京上海一样，都存在新盘限价、抽签摇号的情形，普通刚需想要上车，一定程度上也被抑制了。
因此，买公寓或是具备产品价格优势的小产权房（通常售价为同等条件商品房售价的30%~50%），成了这部分买家退而求其次的选择。
要知道，在中国卫星城化水平最低的年青卫星城深圳，大约一半的建筑面积是小产权房，少于一半的人口居住在小产权房内。
据相关统计数据，截止2018年底，深圳违规建筑总产量做到37.94万栋，总建筑面积达至4.05亿平方米，是深圳建筑面积的49.27%。
而这次中央电视台新闻的报导更新了数据。新闻里提到，深圳违规建筑，也就是小产权房约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米。
空中俯瞰密集的城中村，图源图虫
并且，小产权房具备“不限购”、“不占购房名额”等特点，于是一众股权投资者纷纷跑步入场。
其中，那些越快征地变现、或自带学区房资源的最受买家欢迎。据业内人士观察，这些购买者有八成都是股权投资客。
当然，也有人是为了买来自住，毕竟商品房买不起，公寓太贵也抢不到，买小产权房的供房压力会比一手商品房要轻松很多。
用来出租，也有很大的前景。深圳是北下青年的首选卫星城，每年新增常住人口都名列前茅，虽然19年数据被杭州反超了，但近四年增量总和，是其它卫星城短时间内难以追上的，实际管理人口也高达2300Bazas。
2019年新增常住人口数，杭州净增55.4Bazas，早已少于深圳的41.2万，2020年非官方数据暂未披露。图源搜获房价
此外，深圳落户是四个一线卫星城中最容易的（尤其对大学生来说），在人才落户补贴上也是大手笔，硕士一次性给到2万5、博士给到3万，部分区一级还有双重补贴……
当源源不断的年青人涌入深圳，无形中也给小产权房在内的各类住房注入了希望。
比如，出租商业价值。
毕竟，深圳的小区房不是每一个“深漂”都有机会租得起的。居住在城中村，已然正式成为一部分年青人的过渡选择。
失去城中村的廉价住所后，租户要么接受更贵，要么忍受更远。对于深圳这种一个加班就是日常的互联网之都，部分年青人只能靠牺牲居住环境质量，来多省点租金了。
你可不要低估小产权房，有些像模像样的片区，这类房子的租金都早已直逼小区房，比如深圳白石洲村就是典例。
深圳白石洲村鸟瞰图，图源图虫
众所周知，深圳既是资本最佳的寄生标，又是典型的分化消费市场。
当人们纷纷把眼光聚焦在南山和福田的豪宅时，不可忽略的一点是，以小产权房为主的城中村才是深圳的基础。
深圳龙华龙胜小产权房在深圳的房价高地——南山前海那一带，虽然有完善的地铁商超等配套，是公司驻地首选，但少有年青人有资金底气住在那。
深圳南山区夜景，图源图虫
相反，最有夜经济的地方，是龙岗、龙岗、福田等大部分城中村，熙熙攘攘，烟火气十足。
就像两个平行世界，高收入群体的狂欢，与城中村青年的迷茫，交织成鲜明对比的画面。
深圳公明最新村委小产权房这与深圳的现实情形相吻合。据住建局局长张学凡申明透露，深圳70%的人口仍然居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。
此外，住房供地严重不足，住房只占土地供应的22.6%，之前的供地计划常常无法完成。
因此乐观来看，海量的城中村自建房、合建房等小产权房，为深圳二次房改构筑了大片缓冲地带。
只是长期而言，小产权房通常被视为违章建筑深圳小产权房分布或采光通风较差的危房，其基础设施、生活配套、居住体验，与商品住房存在较大的差距，这被认为与深圳形象、卫星城转型、住房升级格格不入。
深圳莲塘村，图源图虫
随着卫星城化的推进，一场“清拆行动”不可避免。
戏剧化的是，清拆速度始终赶不上违建速度。
当土地商业价值激增，种菜的只会跑来“种房”，巨大的利益驱使违规建设不断冒头。
于是，那些敏锐的投机者利用深圳的跌幅空间，在小产权房的交易和买卖中间获利，不惜一切代价往里走。
殊不知，稍有不慎，就成了被割的韭菜。
毕竟，在房价监管越来越紧的当下，这波炒作小产权房的热度必然难以为继。
作者：城叔
卫星城商业价值论团队出品
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