来到三水有这样一种体会，房子是好房子，来深圳倒也方便，就是和深圳一样贵。
三水镇隶属东莞市，位于广东省东莞市东南部、海珠口东岸，同时也是大亚湾市级新区、粤港澳新区、粤港澳新区间黄金交汇点点。
发展机遇有三
发展机遇一：粤港澳澳大市服务中心区规划下的发展打下基础。粤港澳澳大市服务中心区上升为北欧国家战略，整座东莞市以至全市都要服务于大市服务中心区工程建设，这也意味着，北欧国家在资金和政策白眉林对市服务中心区城市有所下压，这对于三水来说是一个重大发展机遇。
发展机遇二：海港湾新区间接得益。海港湾新区位处粤港澳澳大市服务中心区欧几里得服务中心，紧邻广州、深圳三大经济强市，邻近地区香港、香港三大特别行政区划，区位得天独厚，土地天然林且尚未开发，邻近有成形的工业管理体制支撑，有便捷的城市交通助推，紧邻成形的经济带，又有自由贸易区助推，是海港新区由亚姆区和新区服务中心，更是东莞交会粤港澳澳大市服务中心区的核心地区。
在整座海港湾新区中，三水占面积的70%以上，是新区工程建设的前沿阵地、前沿阵地，也是新区工程建设的最间接得益。
未来，海港湾新区将打造成粤港澳澳大市服务中心区科技创新谷地、自然生态睿智宜业自然生态海港民族特色城和国际世界级现代珠江。
发展机遇三：串联经济圈的串联。更让人吃惊的是，三水汇集高速高速铁路、城铁近地点、地铁、公路和粤港澳航班于多功能，城市交通区位独有，是东莞市唯一拥有三座高速高速铁路站的镇。
三水是真正的五轨交汇点，包括穗莞深城铁近地点、东莞地铁2号线、深茂高速铁路、中虎龙城铁和广深港高速高速铁路。
穗莞深城铁高速铁路是广东省深圳市与东莞市、深圳市间的城铁高速铁路，全长约86.62公里，总投资额196.9亿元，预计今年9月通车，于广州新建新塘站；在东莞设中堂站、望牛墩站、望洪站、红梅站、沙田站、厚街站、三水火车站、三水商贸城站、长安厦边站、长安金沙站共10个车站；在深圳设有海上田园站、和平站、机场北站、机场东站共4个车站。
东莞地铁2号线将南延，在三水、长安设有三水站、三水北站、三水大道站、三水金捷路站、三水光明站、海港湾站、路东社区站和交椅湾站，而深圳地铁20号线将与东莞2号线接驳，未来三水人可间接乘坐地铁到达深圳机场，想想都觉得激动。
三水迎来这么多机遇和利好，但布局三水，还要看三水自身的规划，请看下图：
三水的总体功能结构分为两核三轴一带：
两核：三水珠江市服务中心区和白沙枢纽功能区；
三轴：山海城城市内部发展轴、一河两岸滨江发展轴和穗莞深区域城市发展轴；
一带：产业空间带（东南部的棕色区块）
据三水最新的工程建设规划《东莞市三水镇近期工程建设规划（2017-2020年）》显示，未来两年，三水镇将重点工程建设珠江服务中心区、黄河时装城新区、林则徐销烟池新区、威远岛新区、中国电子产业园新区、国际物流园新区。
凤岗小产权网1、万科城市之光（均价2.9-3万）
项目地址：东莞市三水镇博涌社区穗莞深城轨商贸城站
占地面积：23643.00㎡
建筑面积：175483.00㎡
总房源：896
车位比：1：0.7
容积率：7.2
学区庆阳东城景秀小产权房：爱德堡幼儿园、梅沙小学、三水中学
楼评：
万科城市之光是三水首个城轨上盖物业，可以预见，未来这里会因城市交通的便捷，汇集大量人流，促进商业的繁华。
项目位于海港大道和太宝路交汇点的东南侧，涵盖了近地点、住宅、商业、公寓和写字楼，公寓为42-59㎡的复式，既可以用来居住，也可以用来办公；住宅为75-101㎡的两到三房，带精装修，而且品质不错，小细节做的很贴心；项目自带5万多平的商业，。
值得注意的是，已售罄的2栋住宅有50层，在售的3栋住宅有48层，梯户比为4梯10户，早晚高峰可能会有一个等电梯环节，而且电梯的老化速度会非常快。高容积率7.2，没有花园，居住舒适度大大降低。
项目最大的优势就是区位，城市交通枢纽，穗莞深城轨上盖，城轨全长约约86公里，全程约60分钟，那么可以估算，从三水商贸城站到深圳机场约15分钟，真正实现三水深圳半小时生活圈，单程的票价约为16元，往返32元，一个月960元（以上预测仅供参考）。
但城轨上盖还是比不上地铁上盖，首先，城轨的噪音要比地铁高很多，对上盖物业多少会有些影响，其次，城轨的票价相当于地铁的4倍，最后，城轨的购票时间长，车次相比于地铁少，需要等待的时间也更长。
从外部环境来看，邻近的商业配套还很匮乏，小产权房也不少，海港大道上的高压线滋滋作响，虽然不会对住宅造成什么影响，但还是会给人心理上的负担。
综合来看，万科城市之光在三水算是标杆性项目，而且万科在三水的项目非常多，已经在当地形成一定的口碑和影响力。
但目前项目的价格确实有些虚高，住宅破3万，公寓破2.6万，这很大的透支了未来的涨幅，等到今年9月城轨开通，价格也很难有显著提升，升值空间依赖于城轨带来的人气以及广州和深圳的外溢需求。
因此，投资万科城市之光要做好长期持有的打算了，短期不会有太大的涨幅。
2、龙光玖龙玺（预计2.6-2.9万）
项目地址：东莞市三水镇海港大道与常德路交汇点点
占地面积：34000㎡
建筑面积：89000㎡
总房源：1043
车位比：1：0.88
容积率：2.6
学区：金州小学、三水第三中学、三水中学
楼评：
城市交通略显尴尬的高端产品。
“玖系”一直是龙光的高端产品，在深圳也算是耳熟能详，如龙光·玖钻（龙华）、龙光·玖龙玺（龙华）、龙光·玖龙台（光明）。
三水也出现了龙光的首个项目，而且是玖系的高端产品，所以还是值得期待的，但项目比想象中的要小，一共只有3栋住宅楼，一栋办公楼，还有一栋是开发商自持，在紧邻海港大道一侧是11栋商业楼，如果未来龙光能够成功运营起来，把人气聚集，未来的升值潜力还是值得期待的。
项目的位置离万科城市之光不远，在万科城市之光正南侧1.3公里左右，龙光玖龙玺的致命缺陷是，它本身没有近地点规划，依赖于万科城市之光下面的三水商贸城站，而且是城轨不是地铁，虽然会修建一条高架桥直通城轨站，但1.3公里的距离，步行至少也要13分钟。
项目邻近的配套有三水国际购物服务中心，天虹商场，万达广场等，都在2公里内，休闲配套有三水公园，三水会展服务中心等。
据中介讲，项目将于5月1号开盘，在推的户型有95、102、120㎡的三到四房，带精装修，而且装修费不会太便宜。
项目总体上看，小区品质和邻近配套还不错，近地点城市交通略吃亏，开发商自持一栋，成本会平坦到在售住宅，所以价格偏高，估计要去到3万，确实有些贵。
3、碧桂园壹服务中心（均价2.4万）
项目地址：三水大道与海港大道交汇点点
占地面积：6943.00㎡
建筑面积：24647.00㎡
总房源：237
车位比：1：0.8
容积率：3.55
学区：梅沙小学、三水中学
楼评：
碧桂园壹服务中心是城市交通、商业都及格，但是没有一个满分的项目。
项目位于三水大道北侧，对面就是乐购超市，华润万家等商业，基本满足日常生活。
在城市交通方面，项目距离东莞2号线南延线的三水大道站约850米，距离穗莞深城轨三水商贸城站550米。
由于营销服务中心没有开，在项目邻近转了一圈，项目后面环绕了很多密集的小产权房，和前面的三水大道差距非常明显。
项目后面的小产权房
项目的优点是，未来的地铁站和城轨站会运营大量商业，而碧桂园壹服务中心的业主可以享受这些商业带来的便捷，又不受噪音和人流的干扰。
项目的缺点是，体量小，占地约7000㎡，独栋，没有花园，近地点城市交通说近不近，说远不远，后面全是小产权房，紧邻三水大道和海港大道，会受到一定的噪音影响。
4、万科海港大都会（均价2.4万）
项目地址：海港湾新区三水人民北路与太宝路交汇点点
占地面积：20049.57㎡
建筑面积：85095.70㎡
总房源：473
车位比：1：1.1
容积率：3.0
学区：东方小学、三水第四中学
楼评：
万科海港大都会是给本地人建的豪宅，投资者勿扰。
项目有50套别墅、3栋高层洋房和1栋公寓组成，并且开发商还配建一所幼儿园。
洋房共162套，户型面积是127m2和143m2的四房，；别墅是地下1层，地上3层，带40㎡小庭院，一套约700万，是目前三水在售最贵的项目。
周围的小产权房很多，没什么商业，距离地铁站、城轨站都远，所以只适合本地的改善型客户，不适合投资者。
地下一层的工作室和衣帽间
5、君悦东方（均价2.6万）
项目地址：东莞市三水镇太沙路与金捷路交汇点点
占地面积：41000.00㎡
建筑面积：210000.00㎡
总房源：909
车位比：1：1.3
容积率：3.45
学区：三水服务中心小学、三水第四中学
楼评：
君悦东方是三水的地铁口物业。
据置业顾问介绍，该项目由三水首富开发，地铁口这样珍贵的地块，是凭实力才能拿到的，其真实性不得而知。
到底是不是地铁口物业，经过测算，项目距离金捷路地铁站最近的一栋，直线距离在100米左右，还是非常方便的，而且项目底商会间接于地铁相连，用地铁的人流量带动商业的运营。
项目在售的户型是100-134㎡的3到4房，134的户型回和相邻的一栋冲突，阳台做的有些缺陷。所有户型结构都差不多，因面积不同，房间会同比例缩水。
项目的优点是，背靠三水老城区，天虹商场，地表广场，而且是地铁口物业，未来可以乘坐地铁2号线通往深圳广州，城市交通便捷。
项目的缺点是，紧邻老城区，连升路会经常堵车，周围都是工业区，规划的地铁站，从2019年动工，至少要等到2025年才能坐上家门口的地铁，而且购房者多是本地人，冲着成形的配套和优质的教育资源来的，对地铁不感兴趣，或者说，单条地铁并不会对出行带来多大的便捷，只有像深圳形成密集的地铁网络才能令城市城市交通有质的飞跃。
阳台可以望到厂房和小产权房
6、佳兆业天玺（均价2.4万）
项目地址：金宁大道与傅文路交汇点点
占地面积：34000㎡
建筑面积：11000㎡
总房源：451
车位比：1：1
容积率：2.5
楼评：
原来叫御龙山，后来改名叫天玺，项目位于金宁大道与傅文路交汇点点西北侧，各项配套设施可以参考君越东方，两个项目距离不远，佳兆业天玺距离金捷路站的直线距离在700米左右，步行的话，弯弯绕绕的应该不少于1公里。
项目是高层和别墅的混搭，并配套有幼儿园、篮球场、沿街商业等。正对面是一排汽修厂，后面是傅文路和高压线，据说上面还有深圳飞机的航班，不过噪音影响不太大。
项目最大的缺点，就是地块以前是公墓，居住在这里要有强悍的心理素质。
总结：
1、三水是否值得投资？
三水是否值得投资？长安是否值得投资？南城、东城、三水、长安该选哪个，哪个区块潜力高？目前的房价是否透支了未来？感谢星球会员提供这些有价值的问题。
首先，给出结论，三水值得投资，这样一个GDP高速增长，经济圈城市交通枢纽，人流量巨大，粤港澳澳大市服务中心区服务中心位置，并且还面临着产业结构升级的三水，没有理由不看好他的未来。
目前房价是否透支了未来，答案是肯定的，这也是值得担忧的地方，三水正处在飞速发展期，引进了许多高端产业，高端产业的用地成本政府可能会给予优惠，但带来的高端人才是否也要为高房价买单？包括这些产业带来的上下游公司的用地成本和用人成本，都是值得思考的问题。
但高房价是陷阱吗？我认为这需要辨证的来看待，价格高不等于不好，价格低不等于好，就像黑龙江鹤岗的房子，一万元一套，价格非常低你也不会去买，而三水的价格高，投资者看重的是它的未来。
2、三水哪些区域值得投资？
两个区域最值得关注，一是珠江市服务中心区，二是有地铁规划的老城区
珠江市服务中心区，在前面的规划介绍中多次被提及，是未来几年内三水发展的重点区域。而珠江市服务中心区的重点，是穗莞深城轨和海港大道一带，以三水商贸城站为服务中心，向外辐射的范围，投资者可以重点关注。
另一个值得关注的区域，是三水的老城区，也就是地标广场和天虹商场一带，这一片虽然建筑老旧，但生活配套成形、教育配套完善，是比较适合生活的，如果带有地铁的规划，未来连接深圳，那么潜力会非常大。
3、不能单纯的将三水看作临深新区投资品
三水的确有很多深圳购房者，而且其中不乏刚需，许多深圳人意识到永远买得起深圳，所以早在2011年就在三水买了房，当时房价还没有过万，当然，现在深圳投资者也不在少数。
但是不能单纯的把三水看作深圳外溢区，三水的二手房，有9成是当地人购买的，三水不同于惠州，三水作为老牌工业城市，经济基础是惠州比不了的，当地有钱人也非常多，不然万科也不会傻到开发那种远离轨交远离商业的豪宅。
4、投资三水要避开哪些区？
首先要避开的就是楼龄超过20年的老破小，三水镇是东莞面积最大的镇，待开发的面积也非常大，而且小产权房非常多，所以买到手后很难处理。
其次不看好北部边缘地带，北部边缘地带也有一些新盘在售，但那里位置非常偏僻，打开美团都没有商家，而且主力购买人群是工业园区的员工，他们可以拿到很高的折扣优惠，你的二手房很可能会无人接盘。
5、投资三水要实现做哪些准备？
外地人投资三水，要有1年以上的社保，如果是本科学历会放宽，只需要半年社保，三水的房贷利率普遍上浮15%-30%，首套房首付3成，二套房首付4成。
THE END
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三水会展
0769-81513888
中国广东三水镇连升路
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