文|叁里河编辑部 来源|叁里河（Sanlihe1）
1898年，埃比尼泽·霍华德出版的《明天—一条引向真正改革的和平道路》时，并没有引起社太多的关注。到了1902年，他将其改名为《明日的田园城市》后，受到了广泛的关注，但在他的那个时期，试验以失败告终。
“田园城市”摆脱了就城市论城市的狭隘观念，从城乡结合的角度将其作为一个体系来解决，对后来各国的城市规划都有深远的影响，并不局限于英国本土，对欧洲大陆、美国、日本、澳大利亚等国家都产生了广泛的影响。
2017年，美国房产网站Realtor发布的数据，房价涨幅最多的前两位依次是曼哈顿小意大利(Little Italy)和熨斗区(Flatiron District)，皇后区小颈(Little Neck)以128.9%的涨幅排名第三，房价中位数为65.24万元(美元，下同)。
而在皇后区上榜的两个小区都是城市郊区的小镇风情，也就是美国电影中，经常看见的带花园的小洋房。
美国的花园洋房，一般离市区大约30公里，差不多就是业主上班开车的时间在1小时左右。通常地产开发商按照一两个房屋的样板，把房屋全部建起来，所以真个小区看起来非常规则和整齐。
和国内印象中的郊区豪宅不同，美国郊区的房屋，更像是美国人在娶妻生子建立家庭之后的一种选择，无关财富。这和国内有了钱才能住大房子的观念并不相同。
通常美国这类房屋最高不超过3层，如果是联排两户或者三户共用花园及空地，独立的房子就像国内别墅，一般有地下室，车库等，至少有一个花园，有的还分成前后，花园中常见的装饰是烧烤架或者烧烤炉。大部分都是木结构，且都有一定的年份。
作为“长在轮子上”的国家，活动自然都是靠车，房子一般有2-3个车库。同时，因为人工昂贵，外加木质结构的建造难度也小不少，人们甚至会参与到盖房子的活动中来，而车库就成了工具库，墙上工具柜里往往摆满了各式用具。车库的另一个作用，就是作为卖旧货活动的场地。
据威翰地产数据，郊区是美国最典型的最普通的居民区类型，约75%的美国人住在郊区。当然，郊区的房子也并不比市区的便宜多少，外国买房网数据，纽约市内平均月租占收入中位数的36.9%，低于郊区的40.8%。
同样的，巴黎市区的平均房价已超过每平方米9000欧元，且价格仍呈攀升趋势，一年内涨幅达5.9%。中产阶级在巴黎市区购房变得愈加艰难，于是寄望“大巴黎建设规划”，更加倾向于在郊区购房。
在法国，Maison就是国内说的别墅，通过前庭后院自成一个独立空间。既能模仿古色古香其建筑特点，也可做成现代感。依山而建环山面海，或是位于山谷之中，都是不错的选择。建筑外墙多采用石材或仿古石材进行装饰，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，屋顶上多有精致的老虎窗，或圆或尖，造型各异。绿城的不少别墅，就借鉴了法式别墅的细节处理，比如法式廊柱、雕花、线条等。
而沿着海岸线的希腊别墅，则是另一番风景。蜿蜒街道上的白色栏杆，依山傍海高低错落的白色房屋，蓝色屋顶上纯白的十字架，蓝色窗户中偶尔露出一角的白色窗纱，这大部分中国人对希腊别墅的印象，其典型就是圣托里尼。
再看临近的日本。独院住宅是日本私家房最初的理想模式，日语叫“一戸建て”即一户建，是郊区常见的住宅类型，也是日漫、日剧中，经常看到的房屋类型，比如樱桃小丸子的家。
其构成大概是一个小院加停车场、部分私有道路，2至3层的木造小楼构成，面积约在100平米到300平米之间，据了解，一户建在日本全国的住宅占比超过50%。
这和中国因为产品和制度成熟，一户建的建造周期比想想的短的多，从设计完成到施工，20天就能完成。同时，可以在规定内自由扩建和返修。这是国内别墅无法实现的。
在今年一档叫“漂亮的房子”的综艺节目中，吴彦祖完成了不同情境4地房子的爆改挑战任务，引起了大家对田园生活的关注。也仿佛证明了，当中国人有了建筑改造能力，有了财务支持之后，也可以在郊区盖出漂亮的房子。
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中国的土地改革，尤其是涉及农村集体土地的改革，在改革开放之后，大体上可以以2004年为界限分成两段：
在这之前的时间里——除了77年到84年那段时间，在法规缺位的时候，农村集体土地的流转和入市有过一段相对的“蛮荒期”，农村集体在保证国家粮食任务和公粮的前提下，“自主决定”权比较大，很多地方的土地使用只需要报备到公社或乡政府一级。
99年开始实施的修订后的《土地法》是这个趋势的标志。当年修改的核心即是强调“土地国有”。在关于“建设用地”部分的第一条，有明确规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，这也就是说，原本属于农村集体的集体土地，现在不能自己做主流转使用，必须先交给国家征收或征用后，才能入市。
99年的《土地法》虽然明确规定了“用途管制”和“耕地占补平衡”制度，提出了以货币安置为主、“按照被征用土地的原用途给予补偿”的土地补偿标准计算原则，但同时也设立了“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍”的补偿上限标准。
所以，虽然这次修改仍然在”乡镇企业一级其他村公共设施和公益事业建设“上给集体土地入市留下了一个尾巴，但是修改后赋予地方政府征地权利后，土地财政的兴起，让这个尾巴显得并不重要。
对集体土地征地制度反思性改变的标识是2004年《土地法》的再次修订。
修订的背景是十六大提出的“从农业养育工业政策向工业反哺农业政策的转变”。基于这一原则，《土地法》的修订首先明确了征收和征用的法律问题，破除了安置补偿的上限。
《关于深化改革严格土地管理的决定》第十二条规定：“土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。”
不过，2004年针对征地制度的改革，最重要的变化是引入了“市场概念”和建立保障机制的重视。同样是在《关于深化改革严格土地管理的决定》中，国家首次提出被征地农民的社会保障问题，要求采取多种方式保障被征地农民的基本生活和长远生计。
与此同时，各地在制定征地补偿标准是要“公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价”，国土部更是细化要求“应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素”。
之后这两点成为土地改革的两条主线。2006年中央1号文件明确提出：“完善对被征地农民的合理补偿机制”，“健全对被征地农民的社会保障”。2010年10月通过的《社会保险法》明确规定，土地已被全部征用且未就业的农村居民可以参加城镇居民基本养老保险和基本医疗保险，其应当缴纳的社会保险费从征地安置补偿费中支付，不足部分由当地人民政府从国有土地有偿使用收入中支出。
虽然中央对于土地改革越来越重视，甚至在一度提出逐步建立城乡统一的建设用地市场，但由于跟现有的经济结构矛盾，实际推进效果并不好，尤其是08年金融危机四万亿砸下去之后，国土部颁布的《城乡建设用地增减挂钩管理办法》将农村建设用地与城镇建设用地直接挂钩，造成了进一步的”圈地运动“。
国土部09年曾起草了土地管理法修订草案，对现行土地法中的补偿费和安置补助费做了松绑，三年后国常会也通过了该草案，但到了14年，人大最终还是决定终止对土地管理的这次修订，改把土地改革的重点放到了”三块地“试点。
而刚刚发布的《土地法》修订正是对之前”三块地“改革试点的延伸。
三块地试点，最早是在2014年12月，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》中有所体现，《意见》提出了三个改革方向：完善土地征收制度，建立农村集体经营性建设用地入市制度，改革完善农村宅基地制度。
从三块地的试点方案看，改革的主线基本还是遵循了十六大以来的两条原则：市场化和建立保障机制。比如”严格界定原土地法中对“公共利益”的描述，缩小用地范围”，实质上是一种对地方政府权力的约束，“深圳小产权一手房源建立坚固国家、集体、个人的土地增值收益分配机制”，则把原来“维系农民基本生存”的征地标准，调整到了“以市场化”调节分配机制的方向。
但不管政策如何变化，“土地公有制性质不能改变”都是历次改革最重要的底线，这也意味着，至少在明面上，普通人想要跟农民直接交易、下乡买房的政策口子不会开。
农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地，其中农村集体建设土地中，宅基地至少占据了70%以上的比例，但三块地改革主要针对的是“集体建设经营性用地”，农业部部长韩长赋曾专门强调：三块地改革拟入市地块，不涉及宅基地、公益性公共设施用地，跟建设用地之外的耕地更是没关系。
根据自然资源部发布的消息，三块地试点开始后，截至今年6月底，农村土地制度改革33个试点地区已按新办法实施征地共1101宗、16.6万亩；集体经营性建设用地入市地块970宗、2万余亩，总价款约193亿元，收取土地增值收益调节金15亿元。
以北京大兴为例，被确定为集体经营性建设用地的试点地区后，在保证集体土地所有权不变的前提下，西红门成立深圳小产权房鸿福花园现状了由27个村集体为股东组成的盛世宏祥资产联营公司，统筹2平方公里产生的收益分配。而2平方公里产生的收益，将主要来自于产业园区，而不是“盖房子”。
国土资源部规划司司长董祚继对三块地改革解读是：集体经营性用地入市，只能缓解城市经营性用地不足，解决不了商品房用地不足的问题。
但历次土地改革仍然留有下乡买房的空子。
今年中央一号文件提出，适度放活宅基地和农民房屋使用权。文件同时指出，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。中央农办主任韩俊解释说，这个政策不是让城里人到农村买房置地，而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。
而“发展乡村旅游、养老产业”，恰恰是“建设别墅大院和私人会馆”的尾巴。中国土地学会的一项调查表明，仅浙江义乌地区，97年到2000年三年时间里，就发生了3000多宗农村宅基地转让，其中三成左右卖给外村村民，也有一成半卖给城镇居民，其中85%的转让没有办理任何手续。
城里人到农村买房深圳小产权房灏景豪苑置地最典型的例子，是陕西的秦岭别墅。早在2012年，新华网就曝光了秦岭户县段有41栋别墅违规，之后，违规别墅数量不减反增，到今年专项治理后，仅秦岭北麓西安境内就清查出1194栋违建别墅。
其中最受关注的“陈路别墅”，以占地面积超过14亩，狗舍就有70多平米而闻名全国，目前也被陕西省以“占用基本农田越红线”被查处拆迁。
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鸿福花园是深圳福永当时最大违建案， 有8栋21层的楼，深圳中原地产网显示开盘价仅每平均价6、7千元。
事实上，每一次深圳楼市有风吹草动，所有人都会关注“小产权房”，这次的土改也不例外。因为数量和面积，实在是大得惊人，比如你搜深圳小产权房，就能搜到多个信息披露网站“深圳小产权最新资讯”“深圳小产权房信息网”“深圳小产权房网”。
根据乐居财经报道，深圳市部分城市更新项目无产权旧改房以不限购不限贷为噱头，吸引了不少投资客入主投资，通过核查表的漏洞，即可获取盖有开发商公章的城市更新拆迁补偿合同，4年的回报率更是高达275%。
所以，每一次深圳对于土地使用有任何政策上的调整，都被认为是小产权转正的可能，但每一次都是失望的，尤其是住宅类小产权房转正的门槛。7月深圳小产权房可以转正的征求意见稿中，也仅仅是，“生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。”当然深圳是个特殊的标的。
1979年3月5日，广东省宝安县改设深圳市，当时总面积2020平方公里的深圳，根据《深圳市大事记（1978-2009年）》只有358267人。1980年5月深圳定为“经济特区”。
到了2017年，深圳人均生产总值183127元，增长4.0%。常住人口1252.83万人，比上年末增加55.08万人。这期间，如果光靠国有土地发展建设，恐怕深圳现在还是个小渔村。
2010年深圳土地调查统计数据显示，全市土地总面积1991.71平方公里，其中建设用地917.77平方公里。按照当时的土地规划指标，从2011年起，未来十年内这个城市每年只能拿出4平方公里的新增建设用地。对于每年商品房销售面积超过10亿平方米的地产市场，4平方公里几乎等于没有。
南方周末在《深圳土改：“小产权房”的地 就是海绵里的水》提到，2011年深圳全市土地总面积1991平方公里，建设用地917.77平方公里中，其中原农村集体用地为390平方公里，占比高达42%。
在这些集体用地中，有近300平方公里的土地，都属于非法占用。2004年深圳政府将全市土地国有化不再由乡政府或村委颁发建房用地许可证明，村级单位改为股份合作公司，深圳成中国第一个没有农村的城市。
2007-2014年被认为是深圳小产权房的第二个发展时期，以村委（股份公司）集资建设，出现了规模套、配套完善、居住环境优美等特点，甚至原来的“宅基地”还变成了带电梯的高层。
深圳从2014年后深圳就不允许再建小产权房；其一深圳土地面积有限，所以必须禁止建小产权房，其二小产权房太多对以后城市更新产生了巨大困难。
同时，虽然此前开展了“历史遗留违法私房”和“生产经营性违法建筑”的处理工作，但截至2016年底，深圳违法建筑面积仍高达4.05亿平方米，占据了近深圳市总建设量的一半。
2017年，北京市集体土地供应203.9公顷，也就是2.039平方公里，口子还是开的租赁住房用地，而且已经是完成了102%。2018年10月，上海才首次公开出让用于建设租赁住房的农村集体建设用地，土地面积2.1万平方米，计容建筑面积约4.03万平方米；出让年限70年。
事实上，在全国对于住宅类小产权房的清查是十分严格的，尤其是北京。今年6月，有媒体爆料，昌平区崔村镇六合成观光园擅自在农业大棚内违法建设居住屋舍，并包装成“私家农庄”“田园庭院”对外租售。
因此深圳的小产权房有其独特的历史遗留问题，规模之大导致的“法不责众”也是不可复制的。
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2014年以来，国土部领导已经多次重申了“决不允许城里人下乡买地建房”的政策红线。这条政策红线，除了是目前土地财政的制度性保障之外，还是农村集体土地所有制度的一条生命线。
人大的温铁军教授2013年出版了《八次危机》：其中提到了建国以来中国经济在不同的经济体制和国际形势下发生过八次危机，每次都是在城乡二元体制下，通过对内（即农村和中西部地区）转嫁发展成本，避免了城市经济和工业生产的硬着陆。
简单讲，就是在城市经济和工业生产发生危机的时候，通过农村和农民这个蓄水池，低成本养活大量人口，为下一次经济起飞蓄力。在城乡二元体制没有彻底废除的情况下，大量进城农民没有纳入到城市社保体系中，农村和土地使他们最后的退路。
温铁军提到，农村的内部交易成本极低，如果资本下乡，不接手农民的福利，只追求占地扩大生产，极容易遇到抵制，把交易成本和合同履行成本提高到无法获利的水平。同时，基于农村原有社会关系形成的组织能力，可以起到避免社会风气败坏，防止赌博、邪教和农村黑恶势力渗透。
他总结中国从民国时期的几代农村实验，成功的都是“办社会”，失败的都是“办企业”，农民的“愚、穷、私、诈”，根本原因是他们缺乏保障。
华中科技大学的贺雪峰教授在他的著作《最后一公里村庄》提到，在偏远地区的农村老人如果有房子住，有房前屋后的土地进行副业生产，不但能安享晚年，而且能和进城的下一代之间亲密互动。一旦失去土地和劳动能力，不仅老无所依，而且在几家儿女之间轮流养老的过程中，受到虐待的可能非常大。
而在已经完成城市化的近郊农村，集体经营土地的分红权也是农村老人晚年生活安逸的保障，有分红权儿孙孝顺，家庭和睦，没有分红权农村老人的晚年生活就比较艰辛，还要到城市里打零工维持生计。
贺雪峰还提出一个“中坚农民”的概念，就是在城市里经商打工积累了原始资本和管理经验的农民，回乡之后利用熟悉的人际关系和灵活的土地承包制度，获得了高于进城打工的收入。在华中和华北，没有宗族关系，呈现“原子化”松散关系的农村，有“中坚农民”村集体维持良好治理的成本就很低，老人和留守儿童受到照顾的可能性就很高。
2017年的一号文件里明确提出，“在防止外部资本侵占控制的前提下”，才能“探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。”而且切中要害地提出，“严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所”。
未来土地供应紧张，无论从政府政策还是社会共识的角度讲，城里人拥有廉价舒适大房子的梦想，和八亿农民增收，广大农村稳定的目标相比，就显得没有那么重要了。
目前城里人想拥有宅基地只有通过继承一个方式来完成。可能经过一两代人的城市化之后，大部分的农村宅基地都通过继承的方式落到了他们进城后代的手上。同时城乡二元体制已经破除，农民也纳入到了同样水平的社会保障体系当中。城里人下乡买房的条件才会彻底成熟起来。
前中财办副主任杨伟民描述过这种农村土地改革的远景，
“拿出一小部分农村控制的宅基地转为城市居住用地可以大幅度降低地价……允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权。他的收入可以用于在城市购房，同时允许城市人下乡购买他们宅基地的使用权。”
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