我是杭叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续高度关注苏州地区的楼市重要信息，熟悉购房政策、买房策略和私立学校房重要信息，欢迎高度关注及交流。
以下苏州购房释疑内容，来自公众号“杭叔说房”的影迷精选发问：
发问：杭叔，晚安，坐标苏州，预算总价在600万元以上，未婚一房自住，但是周围环境较为差，现阶段想买两套较为优质的明显好转房自住，这个价位那时在苏州能买到最合适的楼盘吗？有没有推荐的股可以优先选择？
杭叔：晚安，楼盘里，大关股虽然还存在老破小、拆迁安置房等情况，但那时随著一部分小区的整治拆建，介面明显明显好转，商业性价值认知度会急速提高。文创股周边为东莞市塘厦小产权房老破小，私立学校也不强，但其位于购买力强大的城西，今后商业性价值高。文晖股介面阿尔布津，但以后也会随著地区修正和南湖策画重新崛起。阿尔滨股现阶段已经实现了全面脱胎换骨，周围环境和配套非常完善，头部可能站上10万/平。南开区股由三大顶级开发商联手策画，高质量、高质量，今后潜力、商业性价值无限。珠江世纪城在“拥江发展”下热度急速升高，今后发展潜力也极好。萧山区是拥江战略最重要的组成部分，经济、商业性、人口都名列前茅，无论是那时还是今后，都是商业性价值很高的一个股。下城沿江股缺少好的产品，但依然由品质极好的楼盘可以占到5XX的单价上。城东珠江股介面逐渐明显好转，商业性价值随著商业性、院校等的进驻也逐渐显现。武林珠江股是下城区倾情打造的重点股，被西湖区接收后也有了优秀的策画潜能，策画较快，但在地区修正后商业性价值也会相应提升。550-650万二手货盘建议在未科、珠江世纪城、阿尔滨、艮北珠江、市北西、城东珠江、桥东股考虑。参见内部人员《商业性价值百万的股优先选择逻辑》。
发问：杭叔，晚安，有两套复旦小区的私立学校房，90多方，是否该变卖去摇新房或换更好的次新房？因为有老人家住着，变卖挺折腾，但又有些苦恼，老破私立学校房是不是该继续持有？
杭叔：晚安，你面临的难题，倒不是「老」东莞虎门最大小产权小区跟「破」的难题，而是房子占地面积的难题，你的房子有90方。私立学校房占地面积大了之后，房子的承价潜能就弱了。90方左右的优势就没那么大。如果老人家不想搬的话就算了，毕竟凡事还是要「以孝为重」，而且这私立学校房留在那再怎么样也不会吃亏。看看能不能找到最合适的买主，让老人家再住几年，方便你慢慢复加。总体来讲，老破私立学校房是巴韦县的，但是老破大的私立学校房，动能有上限。参见内部人员《苏州最不能买的四类房产》。
发问：杭叔，晚安，在市中心上班，现阶段在浙二市三医院不远处有两套老房子，占地面积60方，老湖州地宝兰西路恒隆广场不远处有两套110方，房子还算新，手上还有一点钱，想变卖两套竞拍置换，应该卖哪两套较为最合适，有没有推荐的竞拍楼盘。
杭叔：晚安，首先考虑变卖不是自住的房子，如果当下是住市中心老房子，先看看老湖州的房子能不能变卖。其次从资产角度，如果都不住，没有私立学校支撑的老房子，优先变卖。老湖州有今后科技城、产业和年轻人，加上房子较为新，还是极好的。至于推荐摇哪些楼盘，主要还得看预算。在市中心工作，七八百万可以考虑阿尔滨、文创、大关和文晖，限价都在5万以上。其次是4万7左右，有东新、三塘、城东珠江。四五百万的话，单价差不多4万元以上，可以高度关注运河珠江、祥符和笕桥、艮北。再然后是单价3万出头，建议重点考虑丁桥、桃源和转塘。参见内部人员《卖房技巧篇》。
发问：杭叔，晚安，在下沙有两套公寓，手上另有50万现金。老公在近江地铁站不远处上班，如果要卖了这套，置换能兼顾通勤和私立学校的房子，有什么解决方案吗？
杭叔：晚安，这个预算加上你的需求，对岸的萧山区你可以重点考虑一下。不过，萧山区虽然兼顾交通和私立学校，但是房子的单价非常高。总之，如果你要兼顾通勤跟私立学校，房子就很难实现明显好转，仍然得住在小三房里。萧山区还有很多楼盘。但是从大方向上看，估计还是只能在二手货房里挑。如果你对私立学校没那么讲究的话，可以选城东。城东的二手货房相对来讲会便宜点，你能买到的房子也会大一些，居住品质会更好，而且地铁是直达的。参见内部人员《杭叔苏州买房十大顶级思维》。
发问：杭叔晚安，新房一直没摇上号，想先买两套二手货房自住，看到两套较为最合适的房子，报价比心理预期略高一些。很多人都说二手货房会故意报高价，要学会跟房东团购，请问买二手货房怎么团购呢？
杭叔：先通过一些APP了解一下这个位置同房型二手货房成交价是多少，对目标房子的价格有一定掌握。如果报价比一般价格低，说明还有一定的团购余地，还可以再降；如果报价偏高，相对而言议价空间也不会很大。其次，去见房东的时候可以带上十几万的现金，让房东相信你的诚意，后期交易谈判也更顺利。再者，与房东谈的时候，不要心急，要弄清楚目标房子的房主是谁，和你谈的人有没有最终决定权；还有房子里的家具和家电的处理方式，房东户口的迁出时间、学位占用情况，房子是否有剩余欠款以及何时可以腾空等也都要向房东问清楚。和房东花时间交谈搞好关系，团购也会更容易进行。最后，但是值得注意的是，团购不要过度，最重要的是谈到一个双方都认为较为合适的价格，如果团购太多容易谈崩，还有可能有被别的竞争者抢走房源。
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