Bokaro：河北广州日报
□ 张曼
深圳小产权房比商品房好迟某与陈某系婚姻关系，迟某于2021年3月3日和2021年4月17日分三次向杨某银行贷款各5多万元。2022年5月29日，杨某与迟某夫妻就这三次共10多万元的银行贷款签定抵押合约，签定合约迟某与陈某将二人赠与的房屋做为该银行贷款的抵押，该房产系小产权房，两方签定合约迟某自签定抵押合约之日起一个月偿还债务银行贷款，在此期间本息按银行贷款基准利率的三倍缴付，到期没能偿还债务，则将该房产卖掉偿还债务，或者向高等法院起诉由高等法院拍卖抵押房产，其间按照银行银行贷款基准利率的五倍缴付本息。此后，迟某未按签定合约的期限偿还债务银行贷款，银行贷款欠费后，迟某一直缴付本息至2022年11月20日。杨某多次催促贷款人无果，将迟某与陈某维持原判高等法院，明确要求高等法院维持原判二被告清偿银行贷款10多万元及抵押合约签定合约本息，并对卖掉抵押房产的本息独享优先选择债券持有人权。
高等法院经审理认为，合法的借款关系受法律条文保护。二被告向被告银行贷款10多万元，有被告迟某向被告杨某出具的欠条以及两方签定的抵押合约为证。被告杨某向二被告提供了银行贷款，二被告未按签定合约的时间交还银行贷款，构成违约，应承担欠费贷款人法律责任。被告杨某明确要求被告立即交还银行贷款并缴付本息合情合理，高等法院予以全力支持，其本息应按两方签定合约以10多万元为基数，按全国银行间同业贴现中心公布的半年期贷款市场报价基准利率的五倍从2022年11月21日起计算至实际偿还债务之日止。二被告的房产系小产权房，被告杨某没能就该房产进行抵押物注册登记，抵押权尚未成立，故被告明确要求对卖掉抵押房产的本息独享优先选择债券持有人权论据不足，不予全力支持。
说法：
抵押权做为一种抵押物权，其成立的目的在于担保债务的履行以确保抵押权人对抵押物的价值独享优先选择债券持有人的权利，抵押权自注册登记时成立。而民营借款中由于有些银行贷款人存在信用风险因素，在此情况下，成立抵押权能够很好地保证债权人的利益。
深圳龙华中心区小产权房民法第一百零八条明确规定，不动产物权的成立、变更、转让和消灭，经依法注册登记，出现曾效力；未经注册登记，不出现曾效力，但是法律条文另有明确规定的除外。因而，抵押人大部份的房屋可以抵押，而房屋的大部份权是以注册登记为准的。所谓“小产权房”是指在农村集体农地上建设的房屋，未缴纳农地税收收入等费用，其产权合格证书不是由国家房管部门颁授，而是由镇政府或村委颁授，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律条文概念，是人们在社会实践中形成的一种签定合约俗成的用法。此类房没有国家发放的农地尼布寺和预购许可，购房合约不会给予登记，不得确权颁证。故“小产权房”不能办理手续注册登记，不能抵押，因而抵押权难以成立。
该案中迟某的“小产权房”难以办理手续抵押注册登记，即便书写在银行贷款合约中，抵押权也不生效，因而起不到真正保障债权的作用。
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