以往对小产权房保险合约效力判定的裁判员观点是以判定合宪为原则，以判定有效率为例外。如进行买卖双方都是同一信用社组织机构的核心成员，经过了宅基地审批有关手续的，可以判定合约有效率。对于将房屋进行买买下本集体组织机构之外的核心成员，尤其是贫困地区居民的，无论建房行为是否不合法。高等法院通常以保险合约违背国家政策的违犯明确规定而判定其合宪。
然而2017年4月26日深圳市中级人民高等法院对（2016）粤03民终22009后名“小产权房”保险合约有效率的裁决让购房者看到了希望！
（2016）粤03民终22009后名裁判员要旨：
高等法院判定事实：1993年8月，深圳市东莞市人民政府向黄XX签发了粤房字第XXXX号房屋所有权证，证实坐落于深圳市龙岗三十五区X栋X座X路X的住宅楼一栋所有权人为黄XX。1998年10月10日，黄XX与吴X签定《受让房屋合约书》，约定因本栋楼归属于自建房，房地产权证不能转交吴X，在政策允许房产受让时，黄XX要积极协助吴X办理手续产权证。
东莞万科金域华府二期边上小产权一审东莞市高等法院指出，该案房屋归属于有产权证的不合法房产，原告自愿进行买卖，没有违背法律条文、行政管理法律法规的硬性明确规定，也不存在合约合宪的其他情形。黄XX诉讼允诺证实合约合宪，吴X返还房产并支付房屋使用费，均没有法律条文依据，未予支持。
二审深圳中级法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局致函，查阅所涉房屋所在地块农地性质。该局于2017年3月14日以深规土宝函【2017】329号函件，内容为：“所涉房屋位于龙岗35区，属原深圳市规划局南埃尔普十月二十二日签发的Thesis批字第00189号《国家建设拆迁农地通知书》范围；Nashik档案系统中未查阅到该地块的有关拆迁补偿资料。2004年，深圳市三届第一二三次常务会审议通过《深圳市龙岗龙岗一区城市化农地管理办法》，其第二条：根据《中华人民共和国政府农地管理法实施法律法规》的有关明确规定，一区贫困地区集体经济组织机构全部核心成员转成贫困地区居民后，原归属于其核心成员私有财产的农地归属于乌木。”
故深圳中级法院指出，根据《中华人民共和国政府农地管理法实施法律法规》的有关明确规定，东莞市贫困地区信用社组织机构全部核心成员转成贫困地区居民后，原归属于其核心成员私有财产的农地归属于乌木。因此，该案所涉房屋不归属于私有财产农地房屋，且所涉房屋亦取得房屋产权证，故黄XX与吴X签定的《受让房屋合约书》没有违背法律条文、行政管理法律法规硬性明确规定，系双方原告真实意思表示，该合约不合法有效率，黄XX允诺证实合约合宪的上诉东莞中堂镇小产权房理由不 能成立，本院未予支持，裁定原判。
上引事例中，所涉的房产是自建房，有不合法的建楼有关手续，其房产证是整幢楼的房产证，黄XX是将这栋楼其中的一间房买下吴X，该房间暂时无法办理手续产权证。合约有效率并不意味着能够继续履行，深圳中级法院驳回的是证实合约合宪的允诺，该案原告即卖方诉讼允诺要求证实保险合约合宪而并未提出无法履行保险合约而解除合约的允诺，买方也未在该案中反诉或全案起诉要求办理手续所涉房产的产权转移有关手续，所以高等法院裁决保险合约有效率不代表就可以受让。
购房者看到今年深圳法院有两个小产权房保险合约被判有效率的事例，就指出小产权房保险合约有效率是个趋势，这是信口开河的误读。丹柱法律条文团队负责人颜宇丹律师指出: 深圳最近两个所谓小产权保险合约有效率的事例一个是南山高等法院的绿本转红本强制执行案，一个是龙岗高等法院的购买自建房的保险合约有效率案。前一案所涉房产的性质是全成本微利房，有绿本房产证，这类政策性福利房在深圳符合一定条件后可以办理手续红本产权证。后一案所涉房产有建楼有关手续，有政府颁发的房产证，深圳贫困地区信用社组织机构全部核心成员转成贫困地区居民后，原归属于其核心成员私有财产的农地归属于乌木，不归属于违背法律条文、行政管理法律法规的硬性明确规定禁止受让的房屋，所以其保险合约因此有效率。
对于那些没有不合法建楼有关手续、产权证明的小产权房进行买卖纠纷，深圳及至全国高等法院的做法依然是判定合宪。
2017年3月3日，深圳市规划国土委官方网站发布了关于房屋征收补偿基准价格的通知，该通知对住宅类历史遗留违法建筑的征收补偿有了明确“官方”指导价。深圳市规划国土委有关负责人表示，该房屋征收补偿基准价格的适用范围具体以深圳市规划国土委官方网站通知为准，并非网络上流传的“小产权房征收官方价”。这份《深圳市房屋征收补偿基准价格》的通告，赫然出现在深圳市规划和国土资源委员会网站上，这意味着对小产权房征收，首次有了明确的“官方”指导价。不过，并非所有的小产权房都能获得补偿，只有拿到通俗意义上的“绿本”，或者符合有关明确规定的小产权房，才适用于此补偿基准价格。因此，业内人士指出，指导价的出现，并不意味着小产权房都有机会转正。
以进行上市交易和正常的流通领域。小产权房经过多次受让，如果从法律条文上判定所有的小产权房保险合约合宪，拆迁后将导致最后一手买家找不到原来的卖方退回购房款，也得不到补偿而流离失所，政府给予小产权房低于市场价的拆迁补偿，并不会改变政府对于小产权房的处理态度，即源头增量严格遏制，尊重历史现状，存量合理疏导的解决策略。
进行买卖小产权房不受法律条文保护，因此进行买卖小产权房签定的合约合宪，由进行买卖小产权房产生争议提起诉讼的也为数可观。但由于法律条文法律法规及司法政策上的语焉不详，加之司法审判人员理解认识上的分歧，往往导致这类案件处理结果上的不同，有不少案件被简单地以涉及或可能涉及农地所有权、使用权争议，依法应由有关政府机关先行处理为由而被人民高等法院未予受理或受理后裁定驳回起诉。这种状况不啻于是扬汤止沸，问题非但未能得到切实有效率的解决，反而因这种“锯箭疗法”而使矛盾激化，极不利于维护原告的不合法权益，也有损司法权威和法律条文的尊严。如果不拿出足够的勇气、智慧和历史责任担当来正视存在的问题并依法依规，并结合公序良俗和诚实信用原则来认真对待和解决问题，势必使矛盾越积越深，纠纷层出不穷、永无宁日。
小产权保险合约签定后，买方向卖方支付购房款，卖方将小产权房实际交付给买方占有使用，买方多年来一直对房屋行使占有、使用、收益等权利。卖方通过公平的进行买卖行为已经获得在当时而言与其房屋价值等值的价款，而卖方基于房屋市场价格上升及房屋拆迁等经济因素，违背诚实信用原则反悔进行买卖行为，要求收回房屋并与拆迁办达成所谓的拆迁补偿协议，明显是利益驱动！因此，根据公平合理、诚实信用及信赖利益保护的原则，应依法保护房屋现有权利人的权益。
从深圳市政府颁的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干明确规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干明确规定》可以看出，上述规章在处理历史遗留问题时也是本着实事求是的原则承认及保护房屋现有权利人的利益。根据2013年5月1日起施行的《深圳市发布房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二十三条明确规定，作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合明确规定的不合法使用人应当给予补偿。试想，深圳市在政府拆迁项目中涉及合作建房及私宅违法受让的户数绝非少数，有些私宅甚至已经转卖了无数次，涉及的原告不计其数，如果拆迁部门不与房屋现有权利人“谈判”，那么单是查找“真正”的原始权利人就工程浩大。反之，如其跟现有权利人所进行的一系列谈判工作因所谓的房屋处分人反悔而都是将付之东流，所有的拆迁程序都得重新进行，拆迁工作将更加困难。
出卖人在出卖小产权房时即明知其所出卖的房屋及宅基地归属于法律条文禁止流转范围，遇到政府拆迁又能因所涉房屋获得巨大利益，故其应对合约合宪承担主部责任。参照北京市高级人民高等法院《关于印发贫困地区私有房屋进行买卖 纠纷合约效力判定及处理原则研讨会会议纪要的通知》要综合权衡进行买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿的明确规定，买受人的经济损失应该基于出卖人因农地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。
笔者颜宇丹律师指出，无论是基于法律条文明确规定，还是基于社会效益及社会正义与公理考虑，买方都有权获得部分拆迁补偿权，否则应由卖方返还买方购房款并赔偿相应的损失。
网友评论