为加快建设石岩国家技术创新示范园区，积极推动由亚姆扩大开放经济政策颁布，促进产业空间资源科学规范确权，近日，《东莞石岩产业用地管理工作暂行基础建设措施》（下列简称“基础建设措施”）正式颁布。基础建设措施从用地市场准入、规划管理工深圳购买小产权的经历和感受作、土地价格监督机制、用地审核、土地储备形式、产权管理工作、后续监督、二次转让等各方面对石岩产业用地管理工作展开了系统规范和束缚。
基础建设措施明晰，石岩工业用地工程项目、科学研究用地工程项目卖地土地价格分别要不低于 1000 元/万平方米和1500元/万平方米，并严格限制了基础建设公共设施用房占工程项目总占地占地面积比例，科学研究用地展开产权拆分产品销售也须满足数项束缚条款。
用地200亩以内工程项目下一年度区政府编定
根据基础建设措施，石岩将对工程项目用地市场准入采取更加严格把关，明晰将鼓励发展高端电子信息产业、生物技术产业、机器与智能装备产业、新能源产业、现代服务项目业等“4+1”主导产业，以及新材料产业等新兴产业新兴产业；重点引进具备公司总部综合性职责的公司总部（地区公司总部）民营企业。
用地占地面积 200 亩下列的工程项目审核，由工业园区党务小组会议编定。用地占地面积 200 亩以内（含 200 亩）的工程项目审核，由工业园区党务小组会议讨论沃斯热区政府编定。
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当中，公司总部（地区公司总部）民营企业是指具备决策管理工作、行政管理管理工作、资产管理工作、资金结算、研发管理工作、采购管理工作等公司总部综合性职责的民营企业；在工业园区地税登记，推行统一计量，并在工业园区（合并）汇整交纳民营企业个人所得税；在中国境内投资或授权管理工作和服务项目的民营企业不少于 3 个。
基础建设措施明晰，工业用地的行政管理办公设备、生活服务项目等基础建设公共设施用房，用地占地面积不得少于工程项目总用地占地面积的 7%。科学研究用地的雇员学生宿舍、雇员饭堂等基础建设公共设施用房，占地占地面积不少于工程项目总占地占地面积的 15%。
科学研究用地工程项目母阎氏土地价格管理工作
在倍受关注的土地价格监督机制各方面，基础建设措施规定，工业用地工程项目卖地土地价格不低于 1000 元/万平方米。卖地最低价以消费市场估价先期预设；当消费市场估价低于前述土地价格时，以前述土地价格预设；当消费市场估价低于前述土地价格时，以消费市场估价预设。
东莞最好小产权工业用地采用弹性TNUMBERbp形式供应的，按照《产业用地经济政策实施工作提示》（东国土规划资〔2017〕216 号）执行，可按卖地TNUMBERbp与工业用地卖地最高TNUMBERbp的差值确认TNUMBERbp修改常数，确认卖地价格。
科学研究用地工程项目分为可拆分产品销售和不可拆分产品销售两种使用类型，推行母阎氏土地价格管理工作。当中，不可拆分产品销售的科学研究用地工程项目，卖地土地价格不低于1500元/万平方米。卖地最低价以消费市场估价先期预设；当消费市场估价低于前述土地价格时，以前述土地价格预设；当消费市场估价低于前述土地价格时，以消费市场估价预设。
可拆分产品销售的科学研究用地工程项目，卖地土地价格不低于 1500 元/万平方米，卖地最低价按同地区商服用地土地价格的 0.82 倍展开修改后评估确认。
基础建设措施还进一步明晰，在基础建设措施颁布前已卖地的科学研究用地申请拆分产品销售的，应按东莞区政府或工业园区管委会颁布的相关规定和已签订投资协议的有关约定补缴卖地价款及有关费用。
对重特大工程项目，卖地最低价如确需低于前述土地价格标准的，则按“一事一议”的处理形式，由工业园区管委会专题上报区政府编定。
对外拆分产品销售比例不低于总占地占地面积 50%
随着产权拆分试点的铺开，有关产业用地的产权管理工作，也倍受工业园区内外民营企业及单位关注。对此，基础建设措施指出，工业用地工程项目的产权管理工作，按照《东莞市产业转型升级基地认定和管理工作实施基础建设措施》（东府办〔2016〕2 号）、《东莞市科技民营企业孵化器产权拆分管理工作基础建设措施》（东府办〔2015〕85 号）等区政府和工业园区管委会颁布的相关规定文件执行。
可拆分产品销售的科学研究用地工程项目建设的产业用房，分为可对外拆分产品销售和自持两部分。产业用房实施拆分转让的，相对应的土地应属全体业主共有，不得产品销售、转让和抵押。已转让的产业用房，未经审核不得抵押。
可对外拆分产品销售的产业用房部分，允许分拆展开不动产登记、产品销售、转让，其占地占地面积不得少于工程项目产业用房总占地占地面积的 50%。
可对外产品销售的产业用房，其单栋建筑的计容占地占地面积不得少于 3000 万平方米。可对外产品销售的产业用房，可按照基本单元拆分，每个基本单元占地占地面积不得少于 300 万平方米。
当中基本单元是指依据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记基础建设措施》规定，有固定界限、可以独立使用并且有明晰、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋。固定界限应参照规划部门核发的规划核准文件（建设工程规划许可证及其附件）。工程项目竣工验收取得《竣工验收备案证书》后，由市住建部门按照房地产工程项目的有关规定按工程项目一次性办理现售手续，由房管部门参照商品房产品销售基础建设措施办理不动产权证。
自持的产业用房部分和基础建设公共设施用房，可展开不动产首次登记（只记载于不动产权登记簿中，但不颁发《不动产权证》），可自用和出租，但不得产品销售、转让和抵押。
基础建设措施还规定，可对外产品销售的科学研究用地工程项目的产业用房的产品销售、转让对象（含二次或以内转让）必须为具备科学研究用地市场准入资格的企事业单位。石岩管委会负责对受让民营企业的资格条件展开审核把关，并出具审核意见，作为房管（不动产登记）部门办理转让手续的依据。
已办理过拆分产品销售的科学研究用地上建设的产业用房工程项目，不得再次申请拆分产品销售。
此外，可对外产品销售的产业用房产品销售后，自完成转移登记之日起 5 年内不得二次转让。因关联民营企业申请上市、发展公司总部经济或业务调整等需要展开资产整合重组，确需展开转让的，经工业园区管委会审查核实后，可允许民营企业将产权转让给其关联民营企业 。
【采写】黄少
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