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以下内容整理于大碗楼市、刘晓博说财经。
2008年次贷海啸波及全球，大洋这边的中国亦未能躲过，其中对国内地产业的打击尤为明显，那轮地产衰退史无前例。
后来地产虽也有过几次下行，但惨烈程度跟08年比，只能算个屁。
但要跟今年比，谁是屁就不好说了……
1
本轮地产下行惨烈程度，事实上已远超08年。
2008年，销售面积累计增速在下滑14个月后即触底反弹，降幅最大值为-19.70%；
再看本轮数据，截至2022年11月，本轮商品房销售面积累计同比增速已持续20个月下滑，降幅最大值来到-23.6%。
销售面积同比被砸出深坑后没有立即反转，而是依旧趴在底部摆烂，已连续半年在-22% — -24%的区间里躺平。
2008年，房地产开发投资完成额累计同比增速下滑仅7个月便立即反弹，但当年即便再低也仍能
—— 保持1%的正增长。
再看本轮数据，连续20个月下滑，且在下滑的第13个月便
—— 突破零轴成为负值。
等到12月份数据出炉后，该数据将毫无悬念跌破-10%整数位置。
无论是需求端还是销售端，拿08年跟今年比，事实证明确实是小巫见大巫！
自打去年宣布救市的那一刻起，估计没人能想到一年后竟是这个局面。
直到今日人们才恍然大悟，跟2022年比，08年算个屁。
2如果把08年的地产比作一个年轻人，那么2022年的地产便已是青年。
无论城镇化程度，或是人口程度，再或是社会整体经济增速已经不能同日而语。
就像村上春树在《海边的卡夫卡》里写的那样
—— 从沙尘暴中逃出的你，已不再是跨入沙尘暴时的你。
一系列宏观环境的不同，就决定了如今想要把地产拉出来，就必须
—— 给到比08年更直接，更有效，更猛烈的宏观刺激
如果力度小于或等于08年，几乎没啥指望；如果大于08年，那或许还有个盼头。
2008年5次降息，五年以上贷款基准利率从7.83%直接拉到5.94%，累计下降189bp，利率直接打76折。
而今年呢，5年期LPR从4.65%调到4.30%，累计下降仅35bp，明面利率仅93折。
利率下调基点占比连08年的20%都不到，利率折扣程度连08年的30%都不到。
不要质疑你的眼睛，你没看错，今年就是这么云淡风轻。
再看具体房屋按揭政策
08年房贷利率可在基准利率上再打7折，公积金贷款利率下调27bp。
而2022年呢，最低利率则是LPR减20基点，约为基准利率95折；公积金贷款利率下降15bp，双双不及08年。
再看首付比例
08年首套房首付最低比例调整为20%。
2022年首付比例调至20%多以三四线为主， 部分城市调整公积金贷款首付比还需要配合人才、多孩政策实施。
08年，政策支持资信较好的房地产企业发行企业 债券和开展房地产投资信托基金试点；
预售资金监管方面，保障性住房和普通商品住房项目由35%降至于20%、其他房地产开发项目最低由35%降至30%。
2022年，融资三支箭陆续放开，超过30个城市放松预售资金监管政策，但始终没有公开明确的标准。
出了问题风险自担，这么一搞真放松的还是那些有实力的房企，有风险需要救助的依然在牢里吃不上一口饭。
直到如今人们才恍然大悟，跟08年比，今年的力度真的算个屁。
想把地产这匹马跑起来，指望嘴皮子喊，它能动弹么？
3如果想让楼市在2023年回暖，我认为有四件事必须做：
第一，一线城市楼市要有明显松动。
管理层对楼市从“强调控”转向“扶持”的信号，是2021年9月29日央行率先发出的，当时提出了“两维护”——“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。
救市持续了15个月，但四大一线城市松动依然有限：
上海在临港新片区松动了一下，把外地人购房需要的3年社保降低为1年，但无奈临港距离中心城区实在太远了，市场份额在全上海也非常低。
北京的松动，仅仅涉及到通州的马驹桥和台湖两个镇，只是把超高强度的“双重限购”变成跟北京其他区域一样的“单重限购”而已。
深圳有所谓的“住宅属性的单身公寓不再限购”的传闻，但一直未能获得官方确认。
唯一例外的是广州，最近被证实废除了二手房成交参考价，在4个城市里放松力度最大，但仍然远低于市场预期。
至今，四大一线城市不仅依然限制“改善型需求”，甚至还限制“刚需”。假如你在一线城市买过1套房子，有过贷款记录，现在想卖了房子换1套，贷款比例马上大幅提升；至于家庭购买2套房，动辄6成甚至8成首付。
一线城市是楼市的领头羊，他们保持静默，全国回暖也就遥遥无期。所以，要刺激需求端、让楼市回暖，四大一线城市必须在2023年有比较明显的放松。
我的建议是：刚需换房（有过购房、贷款记录，但现在无房）首付比例降低到3成；家庭购买2套房，首付比例降低到4到5成（无未结清贷款的为4成，有未结清贷款的为5成）；允许2孩以上非户籍家庭购买2套房，2孩以上（或有随迁老人）户籍家庭购买3套房。深圳的“二手房成交参考价”调也应该废止。
第二，早日公布具有可行性的、温和的房地产税试点方案，启动新一轮试点。
房地产税早晚要来，这是不可改变的事实。既然如此，就让“鞋子”早点落地，可以避免“悬剑效应”。
美国的房地产税，计税的基础是房屋评估
所谓房屋租值（年价值），是房屋出租1年可以获得的租金。比如北京1套1000万市值的房屋，每月对外出租1万元。征收房地产税的时候，是按照12万元年租金的百分之几来征收，而不是按照1000万的百分之多少征收。
事实上，新加坡在采用房屋租值计算房地产的时候，不是整套房出租，而是无论有几个卧室，都按照1个卧室对外出租来计算房地产税的，真正做到了轻徭薄税。
或有人会说，这样低的房地产税率，能收几个钱？政府财政不足怎么办？
其实很好办，精兵简政、提高效率。
另外，就是一视同仁，对所有的住房类型都开征房地产税；不能因为有些房产之前没有交税，以后就永远不交税（比如小产权房）。
绝不能因为开征房地产影响了居民消费、居民的生育欲望，以及住房消费的升级，更不能让退休老人因为无法承受房地产而被迫卖房。
尽量避免出台累进制、惩罚性的房地产税率。这种税率，只适合在极少数城市阶段性存在，比如目前的北上深。即便在北上深出台，也不能激进。
在征收房地产的同时，大幅降低交易阶段的税费，取消倒逼开发商高杠杆、高周转模式的土地增值税。
只有让老百姓看到并相信“房地产税不是猛虎”，大家才愿意买房。
上图美国知名房地产网站Zillow统计的，美国各地的养房成本（2018年数据）：全美平均每套房子的房地产税，低于其水电费。只有在纽约、加州等少数地方，是明显例外的。
第三，在库存量比较大的二线城市，全面发力货币棚改、货币旧改。
货币棚改、货币旧改，是中国特色的楼市调控工具，堪称楼市原子弹。它可以直接减少楼市的住房存量，短期内创造出巨大的购房需求。
2016年到2018年三四线城市之所以房价大涨，主要是靠货币棚改（旧改）。
它的底层逻辑是：棚户区、老旧小区大多在城市比较好的位置，土地价值较高。政府征收了这些房屋，收回了有价值的土地，将来可以卖更好的价钱。代价是，给居民现金（或者相当于现金的房票）让他们购房。如果是房票购房，政府需要兑付开发商手中的房票。政府如果缺钱，可以通过政策性贷款，或者发行专项债来筹资。
的三四五线城市大规模地搞，因为土地价值有限，可能产生巨大的后遗症。
2023年的货币棚改、旧改，应该主要在类似郑州、天津、武汉、重庆、长沙等住房存量大的二线城市发力。这些城市级别高、发展机遇多，未来可以持续吸引人口。只是由于当前库存多，所以楼市低迷。一旦货币棚改、旧改发力，可以轻松撬动楼市，后遗症较少。
至于一线城市，要控制货币棚改、货币旧改的量，避免过分刺激楼市。
第四，保交楼要实质性进展，切实维护购房者合法权益，让大家有安全感。
楼盘烂尾，将让购房家庭多年财富积累付诸东流，也严重影响营商环境、居民的购房欲望。这个问题必须在2023年有突破性进展。
最近，郑州市长在一个年会论坛上，向社会透露了郑州保交楼的措施和进展，比如“申请中央专项借款”、“协调银行配套融资”、“设立纾困基金”等，大概启动了200多亿的资金来解决“保交楼”的问题，至少涉及到14.5万套房子。
要让所有的烂尾楼盘都“复活”，难度非常大。所以，有些销售率极低的烂尾楼，应该采取置换方式，把购房者的房子置换、集中到一些较好的楼盘，这样才能集中资金打歼灭战，起到事半功倍的效果。
中国楼市现在遭遇的是“24年来未有之大变局”，所谓24年，是指1998年全面房改以来绝无仅有的局面。
想让楼市回暖，需要做的工作很多，上面4个是必须做的，也是最关键的。
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