原副标题：自发性工程建设轻工业用地可望间接抄底！怎样负面影响田地供应？小产权房会"隋东亮"吗？
事关各阶层贫困户广大群众国计民生的田地抄底难题迎来重大成果！
据新华社消息，12月23日报请全国人民代表大会常务委员会表决的田地安全法、卫星城房地产管理法条文提案，主要有前述这些变动：
略去了旧有田地安全法有关从事农业户口工程建设采用田地的，要采用非国有田地或是召为非国有的原自发性田地的明晰规定。
对田地利用总体规划确认为轻工业、商业性等固定资产商业性用途，并经依法登记的自发性工程建设轻工业用地，允许田地所有权人透过卖地、承租等方式交予单位或是个人采用。
旧有卫星城房地产安全法有关卫星城规划镇内的自发性田地要先征收为非国有后才能卖地的明晰规定，新减少一句“法律条文另有明晰规定的仅限”，以并行田地安全法修改，扫除自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底的法律条文障碍。
那么，本次立法答重要意义？将会对贫困地区田地和贫困户和房地产消费市场增添哪些负面影响？小产权房会有“隋东亮”可能吗？
对此，业内指出，本次立法事实上是对贫困地区自发性工程建设轻工业用地抄底的一个政策放松，体现了轻工业用地制度的变革和创新，预计将为后续出租消费市场的改革提供更为充足的轻工业用地，而随着出租住房工程建设的大量供应，房价上涨的态势将得到抑制。同时，贫困地区自发性工程建设轻工业用地间接抄底，也有利于降低田地的计算方法价格。除此之外，贫困地区自发性工程建设轻工业用地抄底也将大幅减少贫困户田地财产收入，突显贫困户更多财产权利，更好保护贫困户合法权益。
不过，也有研究者指出，立法是很复杂的事情，这次报请全国人民代表大会常务委员会表决与否能透过还无法确认。除此之外，由于能抄底的自发性田地只明晰了轻工业、商业性等固定资产商业性用途，因此无法判断给房地产消费市场间接增添什么负面影响。自发性田地抄底着眼于乡间振兴战略的实施，不要把目光总是集中在卫星城房地产消费市场上。
一位不愿透露姓名的田地研究者进一步对券商中国记者说：“按我的理解，将来自发性工程建设轻工业用地抄底，只能用作固定资产轻工业用地，无法用作房地产开发，因此还要遵照商业性用途控管，和土地储备方案和规划，虽不须要转为非国有性质，但是和非国有田地控管应该是一样的，因为土地储备方案和规划事实上还在中央政府手上，没有中央政府的批准，无法随便流抄底场。而对房地产消费市场的负面影响，须要供应量总体变动才会出现。”
对于备受关注的小产权房与否会“隋东亮”的难题，业内指出，本次立法关键是明晰“固定资产商业性用途”的基本概念，不涉及居住类商业性用途，因此小产权房本身也是违法的，即便存在各类承租的经营基本概念，也称不上粘冠，因此没有机会“隋东亮”。
自发性工程建设轻工业用地抄底可望加快
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次报请表决的是田地安全法、卫星城房地产安全法条文提案中对贫困地区自发性工程建设轻工业用地的采用政策的调整，事实上是对贫困地区自发性工程建设轻工业用地抄底的一个政策放松。这为后续减少工程建设轻工业用地、减少各类程序等发挥了重要的作用。
“事实上在2018年年初，全国国土资源工作会议就提出，将改变中央政府作为居住轻工业用地唯一供应者的情况。当时即形成了很大的讨论，即除了地方中央政府以外，其他供应者应该是谁呢？这个讨论事实上就把焦点开始转向了贫困地区自发性经济组织或村委会。因此这次全国人大的讨论和修正，事实上和全国年初的国土资源会议有关，充分体现了轻工业用地制度的大变革和大创新。”严跃进说。
严跃进指出，本次立法后，对于自发性工程建设轻工业用地来说，若是本身规划是轻工业和商业性，那么就允许此类田地采用卖地、承租的方式进行采用。过去此类田地是须要透过征地等方式，即进行田地“非国有化”的操作才可以进行卖地。而现在此类约束减少，自然使得此类田地后续交易的活跃度减少。
中原地产首席分析师张大伟也指出，非农工程建设轻工业用地，也就是自发性田地的所有权、承包权、经营权三权分置是贫困地区田地制度改革的一大步，本次立法的全面落地是自发性田地利用探索的一大步，对全国田地制度的未来加速改革也有巨大的意义，这项改革将给各阶层贫困地区和城乡接合部地区增添很大负面影响。
有利于减少贫困户财产性收入
“过去从事农业户口工程建设采用田地的要非国有化，也就是要经过地方中央政府收储后，按照商业性用途招拍挂采用，这可以说是过去几十年中国房地产消费市场发展的田地财政的基础。地方中央政府占有了过多的田地收益，而贫困户与贫困地区自发性的田地收益较低。”张大伟说，未来贫困地区自发性固定资产工程建设轻工业用地可望间接抄底，将突显贫困户和贫困地区自发性更多权益和收益。
张大伟说，这个政策并非第一次落地，多年前已经有试点：2015年2月，北京大兴等33县（市、区）被原国土部确认为自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底的试点地
根据《国务院有关贫困地区田地征收、自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底、宅基地制度改革试点情况的总结报告》，贫困地区田地制度改革三项试点工作取得良好成效，不仅推动了城乡统一的工程建设轻工业用地消费市场工程建设，增强了贫困地区产业发展轻工业用地保障能力，特别是减少了贫困户田地财产收入。33个试点县（市、区）征地补偿安置标准比法定补偿标准普遍提高，减少的征地补偿费用全部由财政列支。自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底进一步显化了自发性田地价值，试点地区共获得抄底收益178.1亿元。
利于减少出租住房轻工业用地和抑制房价上涨
“本次立法后，预计将为后续出租消费市场的改革提供更为充足的轻工业用地。”严跃进说，当前出租消费市场的轻工业用地面临很多压力，很多大卫星城的土地储备力度不大，要在2020年形成相对完善的出租消费市场，事实上类似自发性工程建设轻工业用地要有政策改革。后续此类轻工业用地抄底的积极性将减少，这有助于扩大出租轻工业用地来源，进而形成更好的出租消费市场发展条件。此类轻工业用地大量用作出租用房工程建设，也将使得房价上涨态势得到抑制。除此之外，此类田地间接卖地的明晰规定，也使得征地的成本和环节减少，有利于降低田地的计算方法价格。
严跃进指出，类似政策对于一些城中村和城边村的负面影响是最大的，尤其是一二线卫星城和部分三四线卫星城，类似卫星城土地储备消费市场将快速打开，在减少土地储备规模的同时，也有助于推进住房制度的进一步发展。
不过，自然资源部调控和监测司巡视员、原国土部规划司司长董祚继对凤凰网财经表示，由于能抄底的自发性田地只明晰了轻工业、商业性等固定资产商业性用途，因此无法判断给房地产消费市场间接增添什么负面影响。“自发性田地抄底着眼于乡间振兴战略的实施，不要把目光总是集中在卫星城房地产消费市场上。”
一位不愿透露姓名的田地研究者进一步对券商中国记者说：“按我的理解，将来自发性工程建设轻工业用地抄底，只能用作固定资产轻工业用地，无法用作房地产开发，因此还要遵照商业性用途控管，和土地储备方案和规划，虽不须要转为非国有性质，但是和非国有田地控管应该是一样的，因为土地储备方案和规划事实上还在中央政府手上，没有中央政府的批准，无法随便流抄底场。而对房地产消费市场的负面影响，须要库存量总体变动才会出现。”
对于本次报请全国人民代表大会常务委员会表决的田地安全法、卫星城房地产安全法条文提案与否能透过，董祚继说：“立法是很复杂的事情，这次与否透过我无法确认。”
小产权房不会“隋东亮”
对于小产权房与否会“隋东亮”的难题，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，本次立法关键是明晰“固定资产商业性用途”这五个字的基本概念，事实上工程建设轻工业用地主要包括固定资产商业性用途、居住类商业性用途、公益类商业性用途这三种。换而言之，这次改革的工程建设轻工业用地，只是其中的一部分，即固定资产商业性用途。而居住类商业性用途不涉及，包括宅基地、小产权房轻工业用地都和本次政策没有关系。小产权房本身也是违法的，即便存在各类承租的经营基本概念，也称不上粘冠，因此也没有机会隋东亮。
董祚继对凤凰网财经表示，自发性田地间接抄底是有前提的，一是要符合规划，即田地利用总体规划；二是要商业性用途控管，即只有规划确认的轻工业、商业性等固定资产商业性用途才行；三是要依法取得，是经依法登记的自发性工程建设轻工业用地。
试点为改革实施提供可行性
根据《国务院关于贫困地区田地征收、自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底、宅基地制度改革试点情况的总结报告》，截至目前，33个试点县（市、区）已按新办法实施征地1275宗、18万亩；自发性固定资产工程建设轻工业用地已抄底地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元，办理自发性固定资产工程建设轻工业用地抵押贷款228宗、38.6亿元；腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩，办理农房抵押贷款5.8万宗、111亿元。
《总结报告》指出，试点形成的制度性成果可为《田地安全法》、《卫星城房地产安全法》修改提供依据。
其中，有关自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底方面：
一是明晰抄底的条件和范围。《有关贫困地区田地征收、自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底、宅基地制度改革试点工作的意见》（简称《意见》）要求，存量贫困地区自发性工程建设轻工业用地中，田地利用总体规划和城乡规划确认为工矿仓储、商服等固定资产商业性用途的田地，在符合规划、商业性用途控管和依法取得的前提下，可以卖地、出租、入股。试点实践中，试点地区形成了比较完整的工作制度和政策体系，建立了自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底管理办法和交易规则，目前交易较为活跃。部分试点地区建议，允许在符合规划和商业性用途控管的前提下，新增自发性工程建设轻工业用地也可以抄底。
因此，建议：对田地利用总体规划等法定规划确认为轻工业、商业性等固定资产商业性用途，并经依法登记的自发性工程建设轻工业用地，允许田地所有权人透过卖地、承租等方式交予单位或是个人采用。
二是明晰自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底规则和监管措施。《意见》要求，统一非国有工程建设轻工业用地与贫困地区自发性固定资产工程建设轻工业用地消费市场交易规则，建立贫困地区自发性固定资产工程建设轻工业用地公开交易的平台和制度。试点实践中，试点地区普遍参照非国有工程建设轻工业用地交易制度，建立了自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底后的管理措施。
因此，建议：为维护田地管理秩序，明晰要求自发性工程建设轻工业用地采用权人严格按照田地利用总体规划等法定规划确认的商业性用途采用田地；自发性固定资产工程建设轻工业用地采用权的最高年限、登记等，参照同类商业性用途的非国有工程建设轻工业用地执行。
贫困地区田地制度改革三项试点时间轴
2014年12月
中央全面深化改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会会议表决透过《有关贫困地区田地征收、自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底、宅基地制度改革试点工作的意见》（简称《意见》）。
2015年2月27日
十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议表决透过《有关授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律条文明晰规定的决定》，授权在试点地区暂时调整实施《田地安全法》、《卫星城房地产安全法》有关法律条文明晰规定，授权期限截至2017年12月31日。
2015年3月23日至25日
原国土部正式启动贫困地区田地制度改革三项试点工作。同年6月，试点地区实施方案被逐一研究批复。一个试点地区只开展一项试点，其中自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底和宅基地制度改革试点各15个，田地征收制度改革试点3个。
2016年9月
原中央全面深化改革领导小组决定将田地征收制度改革和自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底扩大到全部33个试点县（市、区）。
2017年11月
原中央全面深化改革领导小组决定将宅基地制度改革拓展到全部33个试点县（市、区）。
为更好显化贫困地区田地制度改革三项试点工作的整体性、系统性、协同性和综合效益，与《田地安全法》修改工作做好并行，2017年11月4日，十二届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议决定，授权在试点地区暂时调整实施有关法律条文明晰规定的期限延长至2018年12月31日。
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