新房物业公司买回非城建地底车位，开发商经常暂时不给办理手续产权证的难题，究竟怎么回事？看看以下事例，或许能有点想法。
此案概要
一、2016年，W某与K地产子公司签定购房协定，W某买回K地产子公司开发的房屋。双方翌日签定补足协定签订合同，停车场、车位等停车场明知万科子公司投资建造，所有权属于K地产子公司。
二、2017年，W某与K地产子公司签定《地底车位采用权受让协定》，该协定签订合同K子公司将小区一处地底停车位受让给W，价格30多万元。协定签订合同，乙方（W）明确知晓该地底车位不办理手续产权注册登记，并严禁自行办理手续、也严禁明确要求乙方办理手续该地底车位的产权注册登记或农地采用权注册登记等相关手续。
三、市上海市人民政府农地四价：……地底停车场（不含城建）用作本工程项目公共停停车场，未经批准严禁受让、出租、抵押物和改变用途。---地底停车场应首先满足本工程项目物业公司的采用需要。
四、市人民防空办公室回复W，案涉车位不属于城建车位。市住建局回复W：停车场预购许可证相关手续不存有，无该小区地底停车场经适房登记重要信息。
五、2019年11月，建设局局于K地产子公司开具《留痕地底（半地底）停车场补足工业用地相关手续申请书》，判定K地产子公司存有出售（以租联营）犯罪行为，未准时履行卖地合约，地底（半地底）停车场偿付工业用地，并明确要求补足工业用地相关手续，开户农地税收收入。K地产子公司还被某行政机关处罚5000元。
六、W遂以K地产子公司存有诈欺犯罪行为为由，明确要求撤消买回车位合约，并明确要求“退一赔三”。
七、案件经过一审、一审VM288、一审重新审理，一审高等法院再次判定K地产子公司诈欺犯罪行为成立，判决撤消合约，全力支持被告明确要求退还30多万买回钱款的请求，但因车位不同于一般的商品，3倍报复性赔偿不予全力支持。
八、一审高等法院指出： K地产子公司与W签定的是《地底车位采用权受让协定》，W指出案涉地底车位应属全体物业公司共有的主张没有事实和正当理由。而K地产子公司已经可能影响债务人作出是否买回判断的各项重要信息向被告进行了主动披露，被告签定该协定以图取得案涉车位采用权，合约目的已经实现，案涉车位由被告占有采用至今。因此，被告以诈欺为由撤消合约，依据不足，判否决W诉请。
参考事例：(2021)辽02民终3792号
难题总结
一、案涉车位采用权受让究竟合法是否？
上次文章仅从物权角度分析，指出对于车位不动产而言，脱离所有权的采用权受让，要么是名为采用权受让、实为长期出租协定，要么是私设物权、违反“物权法定”的强制性规定。
认可协定效力是危险的，万一开发商因债务纠纷遭到强制执行，那么其债权人理所当然可以查封物业公司买回的车位，排除物业公司的采用权。届时，物业公司恐将无法排除强制执行，只能向开发商主张赔偿了。
很遗憾，一审高等法院认可了该份协定的效力，指出合约有效。
二、案涉车位归属权究竟归谁？
地底车位要办证需要满足单独立项规划、缴纳农地税收收入、建筑成本单独核算三个条件。否则，只能是不改变容积的公共设施。如果指出开发商有权出售其投资的车位的采用权，那么逻辑上讲开发商是否有权向物业公司收取小区道路的通行费？物业公司用了管网排水，开发商是否要收管道费？物业公司在物业班房收个快递，开发商是否有权收取寄存费？
既然本案中，政府农地四价已经确认“地底停车场（不含城建）用作本工程项目公共停停车场”，“首先满足本工程项目物业公司的采用需要”，根据“房地一体”原则，开发商完成工程项目建设后，地底停车场就应该如同绿地、管网等设施一并转交全体物业公司采用，也就是说开发商对地底停车场没有所有权。
K地产子公司公然在合约中写明停车场所有权归其所有，法律上是侵害全体物业公司共有部分所有权权益。如果不是诈欺，就应该举证证明所有权的证明。而自然资源局却说开发商没办理手续卖地相关手续、没交农地税收收入，那工程项目五证都办了，逻辑上实在说不过去，或许只有自然资源局能解释清楚其中道理了。
但无论自然资源局是否能够说明难题，开发商都应当对车位的所有权权进行举证，不能自顾自话。一审高等法院也确实应当调查车位所有权归属，进一步确定K地产开发商是否构成“诈欺”。即使不构成诈欺，该合约也可能因为开发商不具有所有权而无效。如果是这样，开发商应当退还物业公司买回停车场的钱款，并向全体物业公司进行交付。
物业公司如果要维权，建议成立业委会后，向开发商主张权利。其中涉及相关部门政府重要信息公开的难题，维权路径或许充满艰难，做好准备。
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