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2020年，东莞Kozhikode以成交42宗火爆落幕，32个镇村，几乎都创下了自己的Kozhikode历史记录！
而当中，作为东莞的东正门——凡塘贝阿尔恩县，终也荣登了今年本年度Kozhikode的T台，让地多宗，战绩抢眼。
凡塘市场多年来始终供给寥寥无几，导致全乡二手新盘多于4个，永江国际香山、写意新天地、红谷滩峰翠及东惠中心广场。
尺价都在10年左右，10天前的新盘定居产品品质抠抠脚指都能想出来。
目前凡塘在售的新盘也多于2020年开售的唐商国子监府和天麟十号香山，主要是小地产商开发，楼盘都比较小。
凡塘始终以来都没有大品牌地产商入驻。
而今年口气卖地了2个楼盘，根据时间推算出，应该是在2021年一季度开售，在一定程度上可以减轻凡塘房子供大于求的问题。
当中雅居乐以楼面价7688元／㎡拿下凡塘虎子湖楼盘，打造出为凡塘第二个法式典范新盘【雅居乐·樾府】。
为什么要原则上分析这个新盘，也原因在于我本身对它颇感兴趣，即便这是雅居乐大列佩季哈区凡塘。
雅居乐产业布局东莞12年，每天大列佩季哈区某一镇村的新盘都是该地产品品质最能打的。
话太少说，番婆深入细致剖析了相关资料，上面带我们一起去深入了解一下该项目。
提出诉讼凡塘，番婆跟我们一样，刚开始第一反应就觉得好偏。
雅居乐怎么会改到这种地方拿地呢？于是番婆就去扒了凡塘的诸多总体规划。
01【从总体规划来说】
凡塘最有名的除了虎子山，还有另外一个赫赫有名的英文名字，禅城虎子合作创新区。
借力禅城装备技术产业园而建，总投资1045亿元,是广深科创走廊省级节点，被列为东莞市三大增长极之一。
禅城虎子合作创新区也是首个政企合作试点创新区，总体规划面积从2014年的17.4万方，到2018年扩大规模直接覆盖全乡。
2018年同时入选为国家开发区目录，这意味着凡塘将在省级战略层面上进行总体规划发展，凡塘“发展热土”价值爆发。
2019年，凡塘GDP破百亿元大关，增速全市排名第6；固定资产投资总额35亿元，增长67.8%，增速全市排名第一。
当中，凡塘镇在固定资产投资增速、税收增速和人民币存款增速等多项指标均排在全市第1。
政府资金投入力度显示着建设凡塘的决心，后发优势非常明显。
【凡塘的发展正在复刻成为下一个松山湖】
海虎子合作创新区的发展轨迹。
2001年提出建立省级新区，松山湖政府开始“诱惑”华为搬迁至东莞。
2007年，政府将139.8万方的土地以楼面价354元/㎡的成交价“送”给了华为，这无疑戳中了华为在深圳难以为继的下怀。
深圳高昂的土地成本，纵然是华为这样的全球最大的通讯设备供给商都顶不住。
松山湖政府极力邀请华为这种龙头企业入驻，一为声量，二为他背后强大的上下游供给链。连续三次让地给到华为，总面积234.4方。
以地诱之，而后华为南方基地建立起来了，如愿华为的上下游供给商也来了。
在松山湖总体规划期间，2012年一纸禁地令下发，直至 2018年，7年时间松山湖没有供给任何定居用地，导致了松山湖住宅紧缺，地价飙升，连松山湖的二手房都卖到了6万/㎡。
政府苦心产业布局18年，才有了如今火遍全国的松山湖名片。
无论是产业、经济都是东莞的扛把子，当然房价也是（这个番婆望尘莫及）。
反观凡塘禅城虎子创新合作区的发展轨迹，番婆却觉得凡塘的发展更加稳中有序。
2012年政府就和禅城集团签订协议，拟建立禅城虎子合作创新区域，拟建之初面积仅为凡塘镇的1/4。
而后2015年直接扩容覆盖整个凡塘，规模直接扩大3倍，总投资超过600亿元，而松山湖投资建设也才引进了500亿元。
禅城虎子创新合作区是凡塘政府引进“禅城”打造出的政企新区，番婆了解到，禅城集团是广东省在境外规模最大的综合性企业集团，在香港有四家上市公司，总资产超过 1000 亿元，实力非常强劲。
禅城装备技术园建成后，禅城集团上下游的供给链也陆续入驻。此外，让番婆惊喜的一点是，禅城集团还联合了世界500强普洛斯、央企中广核技、北大医疗等入驻凡塘，多家高净值企业无疑给政府打入了强心剂。
禅城产业园实拍图
同样，从2012年总体规划建立新区开始， 凡塘和松山湖一样，停止了住宅用地的供应。
因为凡塘为南山北水的自然资源分布，南侧为有“广东小九寨沟”之称的虎子山，北侧是6000亩的水域。
为了更好的总体规划凡塘的发展，科学产业布局产业、生态、定居用地，打造出海绵形城市，番婆查到的凡塘政府光是控规就调整了3稿。
细细研究凡塘内部总体规划分区，主要分为西部产业制造片区和东部科研产业园区，北部为生态发展带，南部为自然生态景观带。
凡塘内部发展总体规划
为了保护凡塘南山北水的稀缺资源及发展创新型海绵城市。
凡塘政府规定的企业入驻要求十分严格；
第一：有污染性的企业不能入驻（连喷点有味道的油漆都不行的那种）
第二、税收低于100万的企业同样不能入驻。
所以凡塘现在入驻的企业都是以科研为主的高净值新科技企业。
也正式因为这个严格的条件限制导致禅城虎子创新合作区的起步高，发展看似较慢，但确是稳中有进。
从省级到国际级新区只用了6年时间，比松山湖缩短了整整4年，光是这一点，番婆还是很佩服凡塘政府的。
控规不断变更，导致了凡塘住宅用地连续断供6年，凡塘人在东莞房地产快速发展这段时间是没房子可以买的。
番婆走访了凡塘现有的小区永江国际香山和富盈写意新天地，小单间的价格都要去到1400元/月。
而且富盈写意新天地是10天前的老小区，外墙已经脱落、园林设计基本没有；
实拍图
永江国际香山算是该地比较好的新盘，但是占地面积小，也几乎无社区配套。
实拍图
这种配置的新盘租金都可以跟城区持平，凡塘的房子不是一般匮乏。
02【从地理位置来说】
凡塘之所以有这么高的战略地位，除开禅城虎子创新合作区，番婆认为，也是占了地理位置优势的。
临深松湖双区挤压，凡塘成转移福地
凡塘南临临深各镇，临深地价已经突破2.6万/㎡，松山湖自华为搬迁之后，地价也已经突破2.5万/㎡。
土地成本高昂，导致企业运营成本飙高，临深及松山湖已经不再是深圳企业的产业转移首选。
对于深圳企业来说，选一个距离深圳更近的，发展成本更低的镇村作为转移目标更为明智。
而凡塘以拥有大量的土地、优越的生态资源及企业入驻政策，成为各大相关产业转移的目的地。
番婆在踩盘的路上看到，像科技巨头中广核、华能等深圳企业都已纷纷入驻了。
实拍图
03【从交通来看】
番婆查到的凡塘内部是3横4纵的总路网交通总体规划。
从2018年开始，修建“禅城大道”就成了凡塘的重点工程。
就如当年
大道落成后沿路才建成华为南方基地、天安云谷、光大We谷等送松山湖经济主要贡献的产业园。
沿路也涌现出像保利红珊瑚和光大锦绣山河等高产品品质豪宅，现在的二手房价已经去到了5万一个方。
而禅城大道作为禅城虎子创新合作区的主要干道，也承担着经济动脉的职责。
禅城大道主要总体规划为双向六车道，东西走向贯穿凡塘。
今年12月就通车了，番婆听说通车仪式市长和书记都到现场出席了仪式，重视程度可见一斑。
业园。
番婆踩盘就是走禅城大道的，沿路看到禅城产业园和雅居乐智造创新中心也都落成投入使用，官方透露：已经入驻凡塘的高新科技企业多达600多家。
雅居乐拿下的这块虎子湖楼盘，就位于禅城大道旁边，这里也是凡塘打造出的唯一绿色宜居组团。这种大道资产超硬核，一不小心就成为下一个保利红珊瑚。
番婆觉得这里的发展价值还是非常不错的，即便这个绿色宜居组团未来住宅用地总体规划只会供给3块，珍贵性上可以媲美8天前的光大锦绣山河了。
还有另外一条凡塘大道，一半用镇村命名的路，也是镇区的重点发展带，就像东莞大道一样，沿线都是高产品品质的产业园和新盘。
开通后可以直接连接甬莞高速的凡塘收费站，番婆查到的总体规划，凡塘大道沿路会建设两所学校，一所是凡塘完全中学和国子监实验学校。未来的交通和教育都还不错。
番婆现场看到凡塘大道的沥青都倒好了，通车后可以直接到凡塘收费站上高速可以节省5两分钟，还挺方便。
凡塘目前是唯一一个被4条高速环绕的镇村，后面还会总体规划多2个高速路口，东西南北分布。
从雅居乐拿的这个楼盘去松山湖大概是30两分钟，去深圳龙岗中心大概是40两分钟，就这点算是非常不错了。
凡塘虽然拥有莞惠城轨，连接惠州，但是班次太少。
这条线路主要用来货运，还是有点鸡肋的，而且东莞的轨道交通建设可以说是非常缓慢，地铁到现在也只通了一条，没什么重大意义。
04 周边用地总体规划
再来看看项目的周边情况，除了一个在建中的湿地公园以外和隔壁的工厂外，这里的商业氛围真的是不太浓厚。
番婆查了下这个项目周边的用地总体规划，主要为定居用地和M1类的工业用地.
M1类的工业用地指的是对定居和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。主要总体规划为高新科技企业产业园。
用地总体规划跟凡塘的总体规划分布基本吻合。
这个项目对面后续总体规划为东部科研产业区，现在凡塘的倍增计划企业富美康增资扩产项目就在这个项目对面，现场已经用蓝色围挡围起来动工了。
据说年产值超过7亿，未来这个片区的价值非常可期。
而这个项目是凡塘打造出的唯一绿色宜居组团供给的首块供给楼盘，绿色宜居组团需要占据最优质的生态资源及企业资源。
这个项目的西北面，是一个总体规划中的省级虎子湖湿地公园，番婆走过去差太少是500米的距离。
看现场进度，目前已经立牌动工了，预计2023年竣工。
番婆特地去查了一下，这个岭南生态文旅有限公司，曾经承接松山湖生态园、华为欧洲小镇的总体规划建设项目。这个湿地公园品级很值得期待！
现场实拍图
番婆绕着这个项目走了一圈，。白鹭号称“环保鸟”，可以检测水质和空气，凭这点，这个项目的环境和空气真的没得说，感觉住在这个地方都能长寿一点。
这个项目除了周边商业少一点，番婆基本没什么可以吐槽的。
不过他本身带有商铺，日常生活所需基本可以得到满足。想要去大型商超购物可以直接去桥头和樟木头、因为凡塘本身就没有大型优质商业。
05【小区总体规划】
从小区本身的总体规划来说，这个新盘又有什么值得注意的优缺点呢？
【雅居乐·樾府】作为雅居乐这个大品牌地产商大列佩季哈区凡塘的项目，听现场销售说，这是雅居乐继铜雀台、柏丽湾、兰亭之后打造出的第四个法式新盘。
雅居乐这种新盘，一般都是该地的典范豪宅了。
先来看看这个新盘的基础经济指标：占地约4.07万平，容积率约2.5，户数总体规划是999套。
容积率算很低的了，现在东莞的新项目普遍去到2.8-3.0，看经济指标还可以。
雅居乐·樾府项目一共是由8栋高层住宅和2栋商业，一栋幼儿园组成。
靠着禅城大道的是商业和幼儿园，靠近内侧比较安静的主要是总体规划为高层住宅。
值得注意的是，雅居乐·樾府项目采用的是这种南向开围的产业布局设计，就番婆踩了这么多新盘，还是第一次见。
据现场销售介绍，当初总体规划的时候是把南面靠近粤海大道的两栋楼拿掉了，为了保证靠北侧的楼栋视野，业主在家可以看到虎子山的美景。
现场南面视野实拍图
这种产业布局设计的好处就是有宽阔的楼间距。
这个楼盘占地虽然不大，但是番婆大概测了下楼间距，可以去到170米左右，非常难得，相对其他行列式产业布局的新盘视野就开阔很多。
而这个项目的1栋、2栋、9栋、10栋采用的是两梯六户的设计，3、5、6、8栋采用的两梯五户的设计。
以番婆多年的踩盘经验，其实这个项目大卖点是“凡塘首个皇家京派园林”，面积约3万方，几乎1/3的面积用来做园林，可以说是非常良心的地产商了。
凡塘目前在卖的新盘都没有这种大面积园林设计。
据现场的销售介绍，整个法式园林分为四个主题，有九境园，留芳园，礼贤园和清悦园，每个主题分区明显。
园区内打造出了14处景观，到时候开示范区会接近1万方，番婆绝对要再来现场参观一遍。
特别是销售介绍的三个观台，每一处都可以看到不一样的风景，番婆真的非常感兴趣。
06产品户型
上面来详细看下这个项目的产品。总体规划总户数999户，洋房一共是8栋，销售说东西楼间距去到了175米，到时候可以南看虎子山，北望虎子湖湿地公园。
番婆还在项目拍了图，我们可以实际感受下视野。
产品最小是三房，可以看出项目的定位基本还是以家庭使用为主，同时配置一些舒适度较高的大四房产品。
说真的，这项目的户型还是有惊艳到番婆的，有非常多的细节亮点设计，实用率非常高。
实用率非常极致。
厨房和次卧均采用这种全面飘窗设计，床可以做到飘窗上面，整体空间感增加之外，采光效果也很好。
当中番婆最喜欢的一点是这个1.5卫生间，这个户型多于一个卫生间，洗手台和马桶分开，非常人性化。
这个2.75米的玄关也挺惊艳的。
92㎡也除了客厅、餐厅、卧室大之外还有一亮点，就是阳台和主卧、次卧都是朝南向，定居起来冬暖夏凉。
阳台进深1.7米，非常宽敞，市面上的户型阳台进深一般为1.5米。
这个户型也是这个盘的主力户型，没有畸形的无法作为卧室的空间，对于三口之家或者是投资客，这个户型还是很实在的。
117㎡的四房，雅居乐这次采用的是横厅设计，大面积做四房，走道归厅，客厅到时候应该会非常宽敞。横厅还做到了南北通透。
现场销售还说这个餐厅的飘窗到时候可以做收纳，非常实用。
4.6米宽阳台，还有6个飘窗，到时候看园林景观视野绝对没话说。
现在还没样板房，装修风格和产品品质未知，不过销售说可以参考常平的玖珑湾这个新盘，应该还不错。
07销售动态
目前雅居乐樾府的备案价格还没出来，收到销售顾问的信息，现在是在VIP登记中。应该很快就要开售了，有兴趣的可以先过去看看。
据我凡塘的政府同学说，今年凡塘预计有6块楼盘要拿出来拍，一些品牌房企华润、招商部分已经包揽了凡塘的旧改项目。
明年凡塘市场应该要火，番婆还是挺看好雅居乐这个新盘的，综合指标算是凡塘第一盘了。
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