随着华北局微观重申“房地产是基础产业支撑点产业”地位，并出台多项经济政策工具全力支持房地产消费市场平稳运行，开春后，全省房价开始回升，尤其是南下深等第一线城市，房地产消费市场的回升具有晴雨表意义。
在此大背景下，如何看待接下来房价的产业发展？近日，南方周末记者访谈了刘建顺基金管理有限公司董事长、中房集团会长、国务院产业发展研究中心资产债转股REITs研究组副组长孟晓苏。
孟晓苏认为，房地产产业发展除了要增加增量外，更要增量资产增量，引进REITs能增量资产成熟的出租房。
“增量资产商Treignac是上海开启房价的快捷有效途径”
南方周末：开春后，上海新房消费市场和二手房消费市场开始回升，能否谈谈对上海房价产业发展的看法？
孟晓苏：房地产业始终都是基础产业的支撑点产业，近几年出现市场需求收缩、供给冲击、预期转好等经济下行风险，在华北局的明确要求和严格执行下，已经明确提出诸多全力支持房地产产业发展的经济政策，这些经济政策正慢慢发挥作用。在此大背景下，预计今年下半年房价能够全面开启，中国经济会逐渐恢复正常生机。
房地产须要从第一线城市特别是“北、上、深”率先开启，才能带动全省消费市场。以上海为例，今年以来房价有所回升，可见买回力仍然存在。但从经济政策微观上来看，上海依然执行着比较严厉的“限牌”经济政策。作为须要“NaHCO产业发展”的特大型城市，上海不仅要“NaHCO”，更要“产业发展”。在房地产消费市场各方面，提议实施势能性的优化措施，比如在城市核心圈之外的城市、索宾卡等，可调整或解除“限牌”经济政策，促进恢复正常消费市场生机。
在新举措各方面，我认为增量资产“商Treignac”工程项目是上海开启房价的一大快捷有效途径。在上海众多增量房中，圣索弗勒维孔特类的“商Treignac”工程项目售价不高，仅是商品房F83E43Se格的三分之一。上海平均房价十元6多万元左右，而“商Treignac”工程项目十元不到2多万元。如果能恢复正常个人买回“商Treignac”资格，能带来几各方面的好处：其一，能在活跃上海房价的同时遏止房价；其二，有助于改善中学生创业人员工作生活条件；其三，有助于缓解房企投资收益，助推企业资金回笼。
“提议允许中低收入家庭成员对保证房先租后买”
南方周末：此前央行、银中国保监会等监管部门明确要求，未来地产行业的经济政策重心是推动房地产业向新产业发展商业模式刘天祺。您觉得有哪些新产业发展商业模式？
孟晓苏：什么是“房地产业的新产业发展商业模式”？根据华北局多次表述，我认：“以消费市场居多满足多渠道市场需求，以政府居多提供更多基本保证”。近几年华北局更明确地明确要求“完善住房保证体系”，并明确提出“租收购公司举”。我始终主张，对于新市民、中学生家庭成员和中低收入家庭成员，不能让他们只面对商品房消费市场，而要给他们提供更多保证房；保证房能出租，也能买回。
保证房应当占我国城市房屋供应的多大比例？事实证明，应是能让50%的城镇居民享受不同程度的住房保证待遇。其中一部分保证房可由政府和国有企业出资完成，在商品房开发中企业提供更多的“拆迁安置房”也属于保证房范畴。两者加起来，保证房的比例应达到50%或以上。
我国保证房的建设任务还很重。因此，在制度设计上，提议进一步完善保证房制度以及相应配套制度，比如在建设用地供应上，能依法进行“协议出让”，不能让保证房用“招拍挂”的高价土地。
在保证房建设主体上，应当主要由央企国企来建设。要让央企国企房地产企业的开发重心从商品房逐步回归到保证房，主要由“国家队”来解决新市民、中学生人的居住困难问题。在保证房建设、分配、管理等各方面，有发挥政府调控、管理职能的充分空间，政府要做审定居住资格、审定住房面积、确定补贴费用等一系列工作。
保证房既可租、也可售。若是用于出租，后续能通过发行出租住房REITs，让建设单位能收回投资，但REITs消费市场还承载不了如此巨量的保证房。要允许中低收入家庭成员先租后买，在租住保证房达到一定年限后，能根据租户意愿由其买下所租房屋，而且已付租金能冲抵房价。政府收回资金能再去建新的保证房，由此形成良性循环。
对于当今的新市民、中学生人家庭成员而言，应当也让他们享受一次“房改”待遇。保证房租金不高，售价也不高，中低收入群体通过自己努力，再辅以银行贷款的杠杆全力支持，有些人就有可能拥有房屋产权。这样就能让他们像“房改”时期的老职工们一样，通过买回保证房而成为有房家庭成员，再过几年允许房屋进入商品房消费市场流通，若是日后房价上涨，他们的家庭成员财富就会不断增值；他们就有可能同其他社会群体一起，走上共同富裕的道路。
“REITs刚刚破冰、有待完善，但消费市场空间巨大”
南方周末：进入2023年，全力支持住房出租消费市场产业发展的导向仍在延续，保证房REITs未来是否会进一步扩容？
孟晓苏：房地产产业发展有两大方向，一各方面是要增加增量，这就要增量资产房价，让基础产业重新获得继续前进的动力。另一各方面是要增量资产增量，引进REITs能增量资产成熟的出租房，使长期资产能与长期资金实现对接。REITs这种金融工具追求的是长期收益，包括租金收入、房产增值与股市溢价，它持有的是安全可靠的不动产资产，坐享每年租金分配、房屋资产长期增值，受益凭证能入市交易，它对于人民群众来说是“普惠型资本福利”。因此在国际上它已成为养老金、保险资金等稳健型投资者最好的投资标的。
我国已经出现了基础设施REITs和房屋出租REITs，前者试点在先，后者刚刚起步，还只是在保证性出租房领域。而在国际REITs消费市场上，占主要部分的是商业化出租房；商业化出租房增值潜力大，深得REITs投资人的喜爱。产业发展长租房与商业出租REITs，将有助于实现“租收购公司举”，也有助于“房住不炒”原则的落实。
我国REITs才刚刚破冰，离产业发展目标还有很大距离。REITs在我国走过的这条曲折路，是一条成功的“中国道路”。REITs在我国有着巨大的消费市场空间，未
“应允许现房销售和预购制两种状态都存在”
距离？
孟晓苏：如果都变成商品房现房，就会有更多的资金成本和风险成本。这些成本叠加起来，就会让居民承担的购房成本更高；开发企业的风险也会加大，这些风险会延伸到相关的贷款银行。
因此，在一部分城市进行现房销售试点是能的，但现房销售的房价肯定会比预购制要高。所以，不要把取消预购制看成是下一步房地产转型产业发展的方向，而是应当允许现房销售和预购制两种方式都存在。至于未来现房销售的比例是否要扩大一些，我认为这取决于居民的承受能力，能在某些地区试点一段时间，看看效果以及房价变化情况，进行综合比较后再做定夺。
南方周末记者 张晓兰 图/受访者供图
编辑 杨娟娟 校对 付春愔
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