永昌吗会衰败吗？
20天前，永昌还被称作“杨北村”！
这里有著歌舞片红树林，被表述为偏僻市郊，当时置地商业城是，长廊居委会和东上城。
直至1998年，有著中资大背景的新中国建设银行，在永昌夺下450亩的楼盘，蓝色雅居乐陨落，迈入了永昌的建设之路。
2001年9月28日东莞大街启用，2003年中国建设银行鲤安东洲、金地怀特小城并行现身，永昌居民区渐渐兴起。
随着东莞市卫星城关注点北移，2010年左右东骏豪苑、鲤安名郡、鲤安黄金时代城、得胜香山、玫瑰花香山等项目Chambley上市，永昌迈入收获期，正式成为主城置地炙手可热地区。
但或者说让永昌声名大噪的是，2020年！
2021年，永昌低位Sitapur价
2020年是缔造东莞或者说有用的两年，房价虽然强势反弹，但结构分化轻微！永昌股十强，正式成为城西以至整座主城跌幅最低股，黄金时代城、鲤安荣郡、世纪城玫瑰花香山等小区价格着实直追6万！
自此，城西永昌、石岩中央商务区、Sauve正式成为东莞投资置地前茅！碾轧临深重地！
不过就在永昌美景无穷关键时刻，社会舆论西南风有些变了，看淡永昌论调不绝Merlebach。
比如有听众在前台留言说，再过5年，永昌就是黄花凉菜了！
还有说它的结局会类似福田CBD，会衰败下去。
还有自媒体发出惊恐论调，龙湾小弟要超越永昌，甚至要甩永昌整整一条街......
那么发展20年的永昌，吗要衰败了？投资价值不行了？现在该抛售永昌房产了？.......
对于这种论调，我觉得可以嗤之以鼻，永昌起码还有10年黄金期，依然吊打主城一众股！
下面详细说说。
10年内，永昌依然是霸主地位
在10年内，主城兴起的新兴股中，能有永昌挑战的，可能就是现在吹捧的龙湾股，以及城西CBD股。
但各有缺陷，整体的居住价值，不足以撼动永昌霸主地位。
首先说城西CBD股吧，这里说是豪宅股，更不如说是商务中心区，毕竟这里还是写字楼办公商业为主。
或者说的住宅楼也是见缝插针，整座CBD豪宅区没多少宅地。
之前看过城西CBD的宅地分布图，除了华润的宅地占大头外，其他的宅地面积都不算大，都是小面积楼盘，整体的宅地数量不到10个。但就是这10个小区，建设进度也是漫长的。
现在CBD进度最快的，也就是拍出去的几宗地，宅地只有华润、香港中心的楼盘，加上华润商业和CBD公园项目，这是规划的一期，要到2027年完工，也只是建设了部分项目。
如果整座宅地项目完工建设，差不多要在2030年后，也就是10年后，整体面貌会成型。
城西CBD的住宅毕竟都是新小区，叠加整体的商业、CBD北区和南区学校等加持，这里的住宅新盘价值，肯定是要超越永昌的。
但现在问题是，没什么宅地，意味着它短期只是一个零星楼盘的超越，并不是整体的超越。
城西CBD内的零星楼盘，是可以持有的，这没什么问题。
而城西CBD最大的贡献是，主城最核心的中央商务区，这反过来对永昌、城西车站、石竹等周边股形成巨大的居住需求，带动房产投资价值。
而石竹和城西车站股，和永昌面临同样的问题，就是大部分小区的楼龄已经偏长了，这也影响了后期价值。
其次是现在吹捧很厉害的龙湾股，还需要时间沉淀！
龙湾现在被吹捧为江景豪宅区，实际上东莞江景住宅吗多，但龙湾是主城的江景，这点是优势。
龙湾现在周边环境确实不错了，三江六岸规划，加上滨江体育公园等等，现在整体的面貌焕然一新的感觉，有点吸引力了。
但龙湾或者说高端的小区不多，这两年也就是保利天际，天建这些项目，小区少，居住氛围不够，人气冷清。
龙湾最大价值是等，等三江六岸二期动工，等地铁1号线通车，等总站TOD建设，等规划再陆续兌现，居住舒适度更上一层楼。
再等等万科龙湾旧改、黄金时代龙湾旧改，等龙湾湿地公园、龙湾广场、曲海楼盘出让，最终的核心是建起一栋栋楼，吸引土豪居住，才能形成真正的豪宅区，这些都需要时间沉淀。
而且现在龙湾缺乏好的学校，好的商业，有一定的制约性。
在东莞后发优势的股中，龙湾算是个不错地方，起码从规划、居住领域看，这里有机会兴起为新的豪宅区。
不过实话实说，龙湾超越永昌，短期看不现实，顶多和永昌平起平坐。现在城区居住的人群，考虑的不会是龙湾，还是城西CBD周边。
三是10年内，永昌还有自身骄傲的资本。
永昌自身也是有少量的新盘住宅入市，最具代表性的豪宅鹏瑞天玥，在10年内支撑起整座永昌的辉煌，永昌还有高田城南印象，足以保证永昌能够吸引新的居住人群。
永昌整体的楼龄偏老，但是也有不少2010年左右的楼盘，这些楼盘还有5-10年的黄金期，居住投资的价值还是比较高。
加上永昌自身内部还是有一些利好，比如城西体育公园要改造成商业综合体，对永昌来说，将会是锦上添花，居住价值会更上一层楼。
而永昌最大的价值是，紧挨着城西CBD，这里我已经多次强调了，这里是主城最核心的CBD，也是以后诞生最多高收入人群的地方，与这里最近的股都会收益。
龙湾的距离超过5公里，遇上堵车等，时间消耗比较多，是个弊端。
10年后，永昌终究会慢慢衰败了
自古新人胜旧人。
永昌的衰落不是地段价值不好，反而是更好了，绝对是主城最好的股。
但它的衰弱是小区的楼龄太老了，永昌开发建设早，半数小区的楼龄已经15-20年了，轻微拖累后期跌幅。
手握100万，永昌置地小区
要想想，再过10年，这些小区楼龄将近30年，将会毫不留情的变成老破旧，沦为类似现在东泰长廊的结局。
永昌较新的小区，比如鲤安黄金时代城、天利中央长廊、君珆长廊等小区，楼龄差不多也在10年左右，再过10年，楼龄也有20年左右了，也要大打折扣的。
永昌炙手可热小区，渐渐衰弱之后，也代表着永昌整体热度，也会慢慢降低下去。
其次是，永昌开发至今，小区林立，整座片区的居住氛围是非常浓厚，但也正因此已没什么空地了。
这就意味着，新建商品房很难再见了。
最近开卖的项目还是鹏瑞项目，很高端大气，再过10年，依然会是城区的高端豪宅之一。但是也仅仅是个别项目而已了，代表不了整体的颓势。
最后谈论下，主城的置地热点，感觉会呈现点状，分布到新兴商品房中。
在未来一段时间，整座城区，城西东城包括龙湾在内，会涌现不少的高品质新住宅，会是很多买房人的首选。
比如华润润府，以及城西CBD内的居住用地，还有龙湾的万科、黄金时代旧改，龙湾广场、曲海楼盘拍地出来的新项目。
还有广发南楼盘、东城体育馆楼盘、国贸旁的烂尾楼等等新楼盘，这些都会正式成为房价追捧的对象，也能跑赢大势。
如果正好碰到这些盘入市，又有置换的需求，毫不犹豫的可以买进。
最后总结下，现在如果持有永昌，抛弃楼龄偏老的小区，重点侧重2010年左右的小区，物业质量好的小区，有年代优势，物业保养好的小区，也至关重要。
这些小区，还是能保你在10年内，跑赢大势！
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