上海玖瀛府
玖瀛府
朝阳区南部，可以说全上海近几年较为火的旧地了，主要其原因与网络等职教企业的涌进和市场需求的渐渐溢出相关。从海淀到博戈达，再到永安，海淀工业园区的北扩增添了大批职教产业向北发展，也增添了低薪群体的涌进，进而影响了住房的供求亲密关系。
玖瀛府矗立在北六环外的大兴区南邵镇，作为2020年正宏集团公司深耕顺义的又巨作，功能定位十分精确， 低单价叠拼（上叠有大努梅罗夫）产品，闲大宅特征显著，在上海卫星城邻近，是有一些依山傍水而建的链珠工程项目，但是在上海卫星城中，这种依山傍水伴水的就太屈指可数了。工程项目紧临玖瀛山，朝东捷尔恩河涵洞，三期工程项目名叫宜闲，三期工程项目名和小区标准化中文名称都订为玖瀛府。
工程项目概要
工程项目此基础重要信息
工程项目边线：大兴区南邵镇西民泽7白塔寺
占地：112000万平方米
总占地面积：160000万平方米
工业用地：0.81
卫星城绿化：30%
五间：7.5米-11.3米
房全：18米-26米
得房率：叠拼89%，排屋三合院95%
停车位比：叠拼1：1，排屋、三合院1：2
停车位的买回形式及价格：买回价西凯努瓦县未明订价
数约：505户，其中叠拼387户，三合院86套，排屋32套。
总楼栋数：共计51栋住宅楼
物业类型：大宅
建筑、园林风格：新中式
交房时间：预计2023年年底
产权年限：住宅70年，商品房
交付标准：三合院排屋毛坯、叠拼精装
外立面：叠拼：首层干挂石材，其他真石漆；排屋、三合院干挂石材
采暖形式：4、5层叠拼集中供暖，3层叠拼、排屋、三合院壁挂炉供暖
开发商:上海兴昌达博房地产开发有限公司
物业公司：昌振顺达物业（开发商自持物业）
物业费：排屋、三合院7.8元/万平方米/元；叠拼5.5元/万平方米/月；地下仓储2.2元/万平方米/月
玖瀛府工程项目位于上海市大兴区南邵镇西民泽7白塔寺，隶属顺义新城东区，总占地面积约31万㎡，工业用地约0.81的卫星城闲墅区，在上海限墅令政策之下,历年来大宅批地几乎为零，可谓珍稀罕见。
因为该工程项目拿地较为早，土地价格低，且土地面积较大，产品形式多样，有数量不多的大努梅罗夫（5层或者1层），还有排屋大宅、三合院大宅，加起来50套左右。主力户型是叠拼大宅，分为上叠拼、中叠拼、下叠拼三种叠拼大宅。它最大优势是无地下部分，这很不多见，一般的大宅都是捆绑很大面积的地下。从这也能看出来玖瀛府的开发商真的是诚意满满！
玖瀛府强调“浅山大宅”、“闲”，十分适合那种家庭成员多一点，家中有老人的家庭，环境好，密度低。后面这片山，开发商也是跟政府租了70年，山上也有公园步道，只向小区业主开放，是私人的专属园林，这在上海真真属头一份了。
QUYU JIAHZI
区域价值
顺义新区 置业新高地
玖瀛府矗立于大兴区的新城东区，是顺义新城“一主三副、一带一廊”的重要组成部分，承载着织补卫星城功能、激发发展动能的职责使命。
将通过新城高水平的规划设计建设，实现与顺义老城区、未来科学城、回龙观天通苑地区以及邻近新城融合发展，激发区域文化创造活力和消费潜力。整体打造此基础设施完备、商务商业发达、公共服务优良、居住品质一流的首都南部消费新地标。
叠加着40余年深厚积淀的大中关北移的大势，形成高精尖产业集群，成为大中关高素质、高消费力的群体置业新高地。
顺义新城东区最大的优势就是区位，可以直达博戈达的顺义线沿线，同时也是海淀北人士的理想居所，选择在地铁快线邻近，且不换乘直达单位可以有效提高效率。用时间换空间，才可以在预算内买到最大的房子。
现在大兴区也大力发展轨道交通，顺义线南延也会让这片区域出行变得更加方便。
HUXING FENXI
户型分析
玖瀛府户型形式多样化，有数量不多的大努梅罗夫（5层或者1层），还有排屋大宅、三合院大宅，加起来有50套左右。主力户型是叠拼大宅，分为上叠拼、中叠拼、下叠拼大宅三种。
从沙盘上可以看到，玖瀛府紧邻玖瀛山山脚下，真正的依山傍水而建。依托自然特征，工程项目设计9层台地景观，户户1.8米高差，寓意步步高升。
产品分布：
图上所有标颜色的部分都属于三期部分
L代表排屋部分
E代表三合院部分
F代表叠拼部分
01
三层叠拼：
三层叠拼是楼高三层，一层为努梅罗夫，面积大约在180万平方米左右，户型优势是南向五间较大，且一层带南向花园，中间户的花园约60万平方米，边户的花园约100万平方米-150万平方米。
三层上叠：二层、三层加阁楼为上叠，面积大约在205万平方米左右，上叠产品容易理解，一层努梅罗夫往上2层和3层从中间一分为二就构成了上叠的空间格局，再加上阁楼。
三层下叠：
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四层叠拼：
四层叠拼较为好理解，常规的叠拼产品就是这样的设计，一、二层为下叠，南入户，带南花园。
三四层加阁楼为上叠，北入户，带北花园。
四层叠拼分户型和五层叠拼室内格局相同。
03
五层叠拼：
1.2层部分为下叠
下叠南花园
3.4层部分为中叠
中叠部分相当于上叠带北花园
5层加阁楼为努梅罗夫
其实五层叠拼部分所谓上叠也是努梅罗夫加阁楼，产品特征是阁楼全是赠送的。
这几个叠拼户型总体布局不会差太多，主要是房间数量的一些区别，室外是花园面积的区别，五层叠拼南花园面积为80万平方米。
但是这里需要注意的是：标庭院的部分交付是绿篱标准，非实体墙。
这部分产品，叠拼加努梅罗夫总共120套。
交房时间：2023年12月
叠拼价格区间：750万—1200万
排屋体量不大，只有五栋楼，32套房子
没有样板间，交付毛坯，单层面积和这几年市场上的产品相比好一些，大约在96万平方米。
产品重要信息：
五间：7.5米
产权面积：地上253万平方米-260万平方米，地下约95万平方米，合计348万平方米-355万平方米，地上3层，地下1层，层高6.1米
交房时间：2023年9月
联排价格区间：1400万—1600万
三合院共计86套房，分为两种形式，带地下三合院和纯地上三合院。
01
带地下三合院：
套数：总共54套
五间：11.3米
产权面积：
在东莞买小产权房有保障吗南三合院地上337万平方米，地下135万平方米，合计472万平方米
中三合院地上274万平方米，地下95万平方米，合计369万平方米
北三合院地上303万平方米，地下91万平方米，合计394万平方米
楼高：地上3层，地下1层，层高6.1米
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纯地上三合院：
套数：总共32套
新东莞小产权房2021新盘五间：11.3米
产权面积：
南三合院334万平方米
中三合院276万平方米
北三合院307万平方米
地上3层设计，无地下。
三合院户型图：
南三合院 四景坊 377万平方米 户型图
东莞东坑镇小产权房有那些北三合院 304平 户型图
中三合院 274平 户型图
三合院南北两侧端户无论哪个楼盘都是较少的，中户为多数，中户的缺点是房全小，一般工程项目设计大约在5米左右，这个工程项目稍微大一点，大约在15米左右，南端户在20米左右。
价格和面积上有一些区别，端户面积要稍微大一些，单价也会更高一些。
交房时间：2023年9月
三合院价格区间：1400万—1800万
样板间鉴赏
叠拼样板间实景图
三合院样板间实景图
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工程项目配套
「交通配套」
距离顺义线南邵地铁站仅1.5公里，年底顺义线南延通车后，能够直达蓟门桥站直抵海淀核心。自驾可走京藏、北六环、京承高速，交通便捷；
「商业配套」
2公里范围内，8万万平方米路劲世界广场已营业(海底捞、物美、星巴克、影院)，规划12万万平方米招商商业，规划13万万平方米泰禾商业。5公里范围内，悦荟mosaic广场、国泰商场，沃尔玛超市，物美超市。八达岭奥特莱斯、乐多港万达广场。
「教育配套」
工程项目内部规划了一个约4000㎡博雅学园幼儿园，同时距离清华附中顺义校区约3公里。但是这个旧地买房，学校就不用谈了吧，作为环境改善功能定位的墅区，谈教育资源就是多余的一件事，而这里也不属于集中开发的大宅区，所以作为高端资源的国际学校这里也不存在。
「医疗配套」
工程项目西北侧3公里三甲医院建设中，大兴区中医院（三甲）、大兴区医院（三级综合）、大兴区妇幼保健院（二甲）、顺义政和中医院、回龙观积水潭医院分院、北大国际医院、泰康医院。
「生态配套」
背山面水、私享一座玖瀛山，把一座山当做业主的后花园，实属罕见稀缺；内享10万㎡社区园林，以宋代名园为蓝本，重塑雅宋生活感。
邻近还有顺义滨河森林公园、蟒山国家森林公园、十三陵风景区、河谷公园、悦动公园、山体公园等
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邻近房源对比分析
距离玖瀛府最近的大宅工程项目，是泰禾顺义拾景园，叠拼1400万起，玖瀛府叠拼单价700万起，三合院1500万起；相比价格玖瀛府是占有很大优势的，低单价上车大宅工程项目，而且附近有山有水，还是很超值的。
玖瀛府作为南部的低单价大宅工程项目，还是较为适合改善养老族买回。
其实六环外的玖瀛府，给人的第一感觉是十分不错的，尤其是常年住在市区，每天生活老破小圈子里的购房人来说，会更加心动。不过羊毛哥也是要提醒大家这个板块距离市区较远，通勤成本（时间）较高。更适合海淀南部或者沙河高教园这一片的朋友改善居住，提升生活品质所用。该工程项目距离南邵地铁站仅2公里，是所有在售的大宅工程项目里，这个距离就算距离地铁站十分十分近了。
玖瀛府工程项目位于顺义新城东区南邵组团核心，紧临玖瀛山朝东捷尔恩河涵洞，依山傍水而建，逐水而居，正是古人所说的“背山面水，藏风聚气，风水福地”。
紧临玖瀛山是一座钟灵毓秀的小山，山高200米，独立在车水马龙之中，别有韵味。玖瀛山的命名与工程项目保持一致，是开发商为业主专门打造，所有的景色均为业主私享，通往山间的入口需持业主门禁卡才能进入。
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