3月底，上海17家房产中介机构因在网络发布小产权房重要信息而被行政处罚。关于小产权房的买卖，其实始终都是不被允许的，但由于价格便宜，许多地方尤其是黄金地段的第一线城市，小产权房买卖未曾停止过。
相比上海，深圳的小产权房数量相比之下，只是中介机构在看待此类房产上非常谨慎，据楼副校长知晓，申银万国公司内部就明文规定前女友
有数据显示，深圳共有1065万套房子，总建筑物面积5.71亿平方米。但商品房、公寓楼、保障房等有产权的房子仅占全区住房总额的35%，而机能不健全、基础建设极差的农民房（小产权房为主）、工业园基础建设学生宿舍占全区住房总额65%；不合法合规性、相关手续健全的住房现房占比为52%，而违规建筑物及历史遗留下来的法外住房总额占比为48%；质量好，产权明晰，能够在消费市场上确权的住房占利皮扬卡为25%左右；而存有机能瑕疵，Lembeye产权不明晰或受限，难以在消费市场上确权且具备短果的住房占赵静仪达75%。
成本相对较低，消费市场供应量大，买卖关系由此问世，而这种严重的供大于求也使得此类特定房产成为许多人眼里的抢手货，不惜牺牲谋财害命创造买卖条件。
虽然这些特定房产具备极大的象征意义，但背后的信用风险Villamblard。严格意义上来说，小产权房、军产房、迁离房等房产类别都无此法律保护范围内，它们的信用风险程度也各不同，即便是同行业房产也会分为好多种，这里头的学识还真不小，一不小心猪肉就会维托县箱子。
今天楼副校长就这四种较非主流的“前所未闻房产”做一个全面分析，包括涵义、买卖信用风险等，同时搜集市售关注度较低的小产权房、军产房和迁离房重要信息，供大家参照。
小
产
权
房
深圳市非官方始终对外表示，深圳不存有“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是紧靠贫困地区集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次贫困地区城镇化改建，贫困地区宅基地已全部转成非国有，因此“小产权房”应被称为“违规建筑物”。
在深圳小产权房有以下四种类别：
①村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；
②一户一栋上原村民超建和加建的楼层，也称农民房；
③外来开发商购买村里的原村集体用地，未经不合法报建相关手续而建设并出售的房屋。
目前小产权房建设方有村委会、公司、个人名义四种，不同建设方所签订的合同也有所不同。
下表为部分深圳小产权房汇总，由于小产权房数量庞大，仅列出规模较大的、买卖活跃的部分楼盘。
产权房主要分布在宝安和龙华，价格跨度比较大，总价低至几千，高达几万。但整体上远远低于片区内的新房和二手房均价。
就拿宝安石岩片区最贵的御品国际来说，根据贝壳找房数据，3月石岩二手房成交均价是45768元/平方米，几乎是御品国际的2倍，价格优势不言而喻。但是，便宜背后隐藏着的是巨大的信用风险。
法律信用风险
小产权房的买卖毕竟违规，购买小产权房的法律信用风险客观存有并主要体现在两个方面：
一方面是违约信用风险。由于没有房地产证，许多小产权房的买卖只是一纸合同，而这种合同往往属于无效合同，存有着房价波动下当事人一方毁约的重大信用风险；
另一方面是拆除信用风险。没有报建相关手续的违规建筑物类小产权房不被法律所认可，面临着随时被政府拆除、没收的可能，即使始终使用，在拆迁时也很难得到补偿。
具体来看，也分为以下几种情况：
①有绿本也没用
国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证，其他任何机关无权颁发，村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。
②有见证律师也没用
律师介入小产权房见证业务已被明令禁止，如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。
即使做了见证，也只能说明买卖双方在律师面前签订了一份无效合同而已。
③如果是违规建筑物无法转让
小产权房发生法律纠纷情况较为复杂，如为违规建筑物，转让行为是无效的，如附条件在转成红本房后办理过户相关手续，则可能面临买卖程序复杂，流程较长而增加买卖信用风险。
④卖方可随时违约
未来如果有升值或拆迁补偿，卖方可以随时违约。对投资或自住的人来说，起不到增值效果；并且小产权房不能到房产部门办理登记，客观上存有一房多卖信用风险。
⑤一栋楼只有一个产权证，只能跟村委签合同
尽管在名义上政府已将原村宅基地征为非国有，但由于征而未收，大量土地并未完成相应补偿返还相关手续，依然属于村集体及其股份公司所有。
许多统建楼就算有30层，也只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。
军
产
房
军产房是指房屋所有权归属于军队的房屋。
依据中华人民共和国住房与城乡建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。
因此，军产房所属人只拥有使用权，无所有权，在购买军产房时，不用去房产局办理房产证，只需直接到部队后勤营房科办理使用权过户，交一笔过户费即可拿到军产证。不过，自2015年后，不再单独发放军产证了。
军产房相对小产权房来说数量较少，且线上重要信息更加隐蔽。目前深圳最贵的军产房是位于香蜜湖大区的九号大院，均价80408元/平米，该片区3月二手房成交均价是121989元/平米（来源：贝壳找房），差不多便宜了三分之一，但九号大院的档次比大部分香蜜湖豪宅更高。
不过这还不算最优惠的，看看龙华的金苹果花园，均价12500元/平米，仅是龙华区二手房均价的五分之一。
法律信用风险
军产房的所有权属于军队，个人仅拥有使用权。军产房要想买卖必须先改变其房屋所有权的性质才能上市买卖。而房屋性质更改，一般需要军区进行主导，还得补交一定的地价才能转变成商品房。
就买卖而言，如果直接从军区购一手军产房，可以办理军产证，那么信用风险相对较小。
但如果是二手买卖，私下签订的合同是不具备法律效应的。假如房价上涨，原房东想要收回房屋，就会存在一定的信用风险。
更加值得警惕的是，因为军产房是用国家签给部队的土地来建造的房子，所以地方政府或部队如果要征用这块地的话，是无偿征用拆迁的，当然这种概率很低；同时，如果买房者与军队房屋管理部门发生纠纷，地方法院并不受理！
此外，军产房无法按揭，只能一次性付清房款。因为军产房所有权属于军队，所以正规银行不会承认“军产证”的抵押，任何担保机构也不会对其进行抵押担保。因此，军产房对炒房者来说几乎没有买卖价值，不仅升值慢、投入大，而且脱手困难信用风险大。
回
迁
房
迁离房是开发商征收土地时赔给迁离户的房子。大部分新盘都有迁离房，一般迁离房的售价普遍低于商品房的售价。
迁离房拿到房产证后，与商品房买卖无异。但没出房产证前，凭迁离户手持的一纸合同买卖，就存有一定信用风险。注意，迁离房的房产证出证时间比正常购买的商品房要慢很久。
迁离房往往隐藏在商品房背后，网上很少会曝光实际成交价格。因为迁离房有房产证，所以价格上也没有小产权房和军产房那么优惠。
例如目前新房二手房均有在售的豪方天际项目，2018年就有人在论坛上以6万+的价格出售迁离房。但其实豪方天际在2018第一年中加推时，折后总价最便宜的就有7.9万/平米，对比之下，6万+的迁离房吸引力真不算大，毕竟还要背信用风险，不过迁离房的信用风险要分阶段分情况而论。
1、常见情况：
A.业主已有房产证。基本就是正常二手房买卖买卖，可到国土局过户转名，这对购买者来说是十分有保障的。
B.业主只有迁离协议合同。此类迁离房很常见，但水很深。协议是开发商与业主或村委私人协议，并未得到房管局认可，因此不能到国土局进行过户更名。在房产证正式到手之前，存有太多变数，所以买卖存有许多信用风险。
2、注意事项：
A.准备好许多许多的钱！因为大部分迁离房都是一次性付款。
B.明确迁离房是否已经获得房产证。未获得房产证的房屋买卖，是不受法律保护的。
据《城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
另外，买卖所产生的相关税费该由谁承担也要明确，迁离房的买卖涉及两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费。
C.防止业主一房两卖的行为。迁离房买卖无法办理预告登记，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。
D.约定好房产过户和交房时间。签订迁离房买卖协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移相关手续。若该迁离房为夫妻共有，为了保证买卖的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。
尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因迁离房房产证的取得具备一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该迁离房就可能作为遗产由继承人分割，因此尽量要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。
俗话说得好，天上不会掉馅饼，有些东西虽然便宜，但瑕疵也很明显，做决定前一定要慎重考虑，充分调查。
来源：买房之前/楼副校长
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