文 | Selene/小龙虾
车水马龙，横贯在龙岗大道上的BRT，正带着高亢的号角声，迎着海市蜃楼的灯光，快速驶进观澜站，将一小黑稍嫌疲倦的白领带回“生蚝之乡”。
观澜，一座人口超一百万的大城镇，距坂田市中心区约45公里，轻轨路程50分钟左右。11一号线轻轨的开通，将这座拥有着“生蚝之乡”美称的大城镇，再一次拉到现代人的视野之中。能与生蚝相媲美的，恐怕就是观澜那为数不少，成规模的大片乡政府奶坛楼了。
深圳是全国小产权房问题最突出的城市之一，小产权房占全市住房总现房的56%，约一半深圳人居住其中。
的本地人，一定会被眼前这些鳞次节比的住宅高层建筑所蒙蔽，绿化带周边鳞次栉比店铺，菜场、学校，花园内文艺活动、娱乐设施铁口，物业管理费用1.8-3.5元不等，同样配备车位，居家气氛不可谓不浓重。
与普通的货品房相比，他们却有着相同的身份，乡政府奶坛楼。
简而言之，乡政府奶坛楼是由乡政府开发统一建设再出售给村民或者其它个人的建筑物，无红本，Sigoul需纸制退款，由乡政府缔造交易。与其它区域零散分散的小产权房相同，观澜“乡政府奶坛楼”，现代人口中俗称的“小产权房”，数量庞大、集中，相当典型。
01公开吆喝的奶坛楼价格随货品房持续走高
与观澜站交界处的土瓜湾站，上新北路，被消防通道围得狠狠的一块大建筑工地上，施工单位正进行紧张施工。从消防通道看板上仍可看到，这是保利地产的一个新建工程项目。在与该工程项目一路之隔的绿化带东侧，则是本片区最早的三个货品房，2004年竣工的“安娜增城”和“橄榄堡”，也是本片区十多个工程项目之中仅有的三个货品房工程项目。
从建筑物外墙上上看，几乎与普通货品房小区没任何区别的乡政府奶坛楼“名豪丽城”，距轻轨11一号线土瓜湾站约800米，紧临107公路。从区位上上看，该小区位于保利地产新建工程项目的北侧，与仅复兴路之隔的货品房“安娜增城”和“橄榄堡”直线距上也仅仅200米。
△小区外观
△对面为保利地产新建工程项目
步入该小区，其花园内部配套、儿童游乐设施、甚至游泳池一应铁口。整个小区分为12栋，每栋33层，下部两层为商业配套，中间为一空中连廊，将A、B两座围合起来。
“这是蚝四乡政府建的，2011年入伙。卖的时候是每平四千多，当时周边货品房一万多。”，小区楼下的中介特意强调道：“观澜这边基本上没什么乡政府一手房了，现在不让建了，剩下的都是二手的，都要求纸制退款。”该中介带着笔者看了一套100㎡的房源，朝北向，总价153.5万。交易时还需要另外交给乡政府2万元过户费，据说每年乡政府光收过户费都要收100--200万。
△100㎡3房内景图
当笔者问及没有真正的产权，为何还要这么贵的时候，该名中介马上亮出了他们的卖点：“你可以看看，对面新建保利地产的工程项目，未来要建8栋写字楼，22栋住宅，还将会建立一所社康医院和学校。另外未来还将会建一个大型商场，预计是华润万家或者天虹，走路只需要5、6分钟。以后还将建一个观澜海岸城，还有很大的升值空间。”
据了解，与名豪丽城仅一条马路之隔的货品房“安娜增城”目前价格为3.5万/平，建于2004年，目前已有十几年房龄。而名豪丽城价格仅为1.5万每平，不仅有价格优势，配套、装修也都远远超过老旧货品房。宜居的功能吸引了大量自住客，目前该小区有60%以上是外来自住客，其它则是原村民。据该中介介绍，他所在的门店过年到现在已经成交四五套，甚至还有人专门买了20多套，全部用来出租。
购买小产权房的客户大多担心二手房交易流程会有风险，该名中介拍了拍胸脯保证，小产权的交易也有规范的流程，同样也受到保护。“在二手房交易时，乡政府会出具一份共同建资合同，上面写明使用权产权，都有70年产权。过户的时候，你和业主一起去乡政府签一份转让协议，乡政府会给你们拍照缔造，然后把原业主的合同、收据收上去销毁掉，重新立一份新的给新业主。同时蚝四乡政府也会保留，以后要过户，要新业主持身份证和合同编码全部对上才能过户。”
看上去规范的流程，是否真的靠谱呢？对此笔者心里打了一个大问号。依照现行的法律，小产权房不能买卖，所谓产权证也并不具备货品房产权证的法律效力，出售者并不具有合法交易的主体资格。
而与其小区一墙之隔的景盛豪庭，则属于万丰乡政府开发，小区规模略小，仅为5栋，内部花园略小，而周边也稍显杂乱，底层商业配套稍少。据该小区管理处人员介绍，该小区现已停止二手房买卖，只能出租。而笔者随后从侧面打听，该小区多为原村民居住，在二手房买卖上存在未满年限不能交易的规定。
丽莎增城楼下家家顺的一名中介表示，奶坛房住家还是可以，但有风险，还有就是升值不如货品房快，运用不了金融杠杆，从银行几乎贷不到什么钱。
02观澜最高端奶坛楼不愁卖？
在观澜无人不知的‘壆岗盛芳园’则是号称为观澜最高端奶坛楼，共有2010户，由博岗乡政府统一开发。
南北两区的盛芳园横贯绿化带东西两侧，整体建造为欧式风格，小区南北两区由一座空间连廊相连，小区内部还配备会所、游泳池和健身房、舞蹈室、小型篮球场等。从外观上看，甚至比一般规模的货品房看起来更具档次，其3.3的容积率也被许多中介称之为低密度小区，适合居住。但其价格也相当不菲，没有红本的乡政府奶坛楼，竟也卖出了2.2-2.5万/平的单价。而据此不远的华盛西荟城正规货品房，单价为4万多每平。
△壆岗盛芳园全景图
小区周边成熟的配套和紧临三所公立学校，正值放学高峰期，周围穿着校服的学生正依次过绿化带。对于奶坛楼没有学区房的说法，该名中介显得不以为然：“‘货品房不也一样没有学位之说吗？也只有个学区，现在深圳上学都采用积分制，积分够了一样可以上。针对学位并不紧张的观澜片区，这不是个什么问题。”
当提及目前价格已经较贵了且规模大，未来是否有“转正”可能？该名中介表示：“这完全不能回答你’，转不转正也不是我说了算。这不好说，反正价格摆在这里。”目前单价2万多的盛芳园，算下来每套最低为200万起，还需要纸制付清，且没有独立的红本，恐怕也是大多数购房者需要思虑的问题。
03明知高风险，为何屡禁不止？或因高房价，或赌不会轻易拆
而随着深圳货品房价格的急速飙升，高昂的房价让不少购房者望而却步。即使能勉强凑够买房的首付，但每月七八千甚至上万的月供压力也让不少购房者内心打鼓。在居住属性上与普通货品房上无多大差异，价格却便宜一半的乡政府奶坛楼，中介费用和过户费用等相关税费相对比普通二手房交易少一半，小产权房凸显了其价格优势。
产权了。
△不少小产权房周边配套完善
对大多数购买乡政府奶坛房的人来说，风险是意料之中的，但大多数人还是认为，乡政府奶坛房比村民自建房相对来说要靠谱一些，毕竟有乡政府在那里，万一遇上什么事，还能出面抗衡。而目前情况上看，这类房拆除并没有赔偿案例，多数购买小产权房的购房者认为，万一拆迁，最差的就是按照合同的金融赔偿给购房者。
早在2007年，住建部就曾发出风险提示，提醒不要购买在农村集体所有土地上建设的房屋，并提醒购房者此类房屋不受法律保护。这种房屋没有国家办法的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，其产权证也并非真正合法有效。
不少购买了乡政府奶坛楼的购房者表示，乡政府还是比普通村民自建的有保障。像观澜这边这么多成片规模的小产权房，拆起来也是不容易的。这么多人的安置问题，政府如何协调？
据早前调查报道，房地产开发过程之中，土地增值部分只有5%-10%到了农民手上，地方政府拿走20-30%，开发商则拿走了土地增值的大部分，农民集体通过出售小产权房所获的收益，远远高于政府征收土地的补偿金额，农民土地在被征收过程中未得合理的利益补偿，这被业内普遍认为是小产权房泛滥的原动力。
去年，备受关注的深圳龙华金凤凰豪苑及福轩大厦两处小产权房，在10月8日最后期限并未强制拆除，有关两处小产权房的争论之声一直甚嚣尘上。对此，张茂荣律师认为，深圳市土地已经全部实行国有化，这为小产权房转正消除了法律障碍，（根据土地管理法的规定，只有在国有土地上才能进行货品房建设，集体土地是不能进行非农建设的），所以深圳是具备小产权房转正基础的，但前提是补交低价、补偿手续，消除违法状态，同时涉及面广，情况复杂，还需要政府政策支持。
至于原住民和非原住民权益是否同等保护，他认为要看本市是否认可小产权房的交易，如果认可则应同等保护，不认可则无法保护原住民权益。如果能合法化，应该认可之前的交易行为有效，应同等保护。
此外，业内多个专家也曾呼吁，强拆并非唯一出路，对于合理合法建设的小产权房，在补办相关手续和费用后应该给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变成经济适用房或者回迁房，存量增量应区别对待。
如何平衡依法行政有法必依执法必严和广大小产权业主权益，也或许也是对政府执政能力和智慧的考验。
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小龙虾 | 编辑
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