1，低信用风险运转。
2，科学合理的毛利率。
3，相对平稳的产品销售速率。
这四点非常大某种程度上下定决心了旧改工程项目地迁建，和下定决心工程项目地地区。
总之只不过除了其他的一些目地，比如说创造地区竞争优势商业价值等。
但最基本上的四点是最重要的。
因为旧改须要钱，中央政府需要，地产商也须要，所以以深圳那时的旧改生产成本，须要的资金规模非常大。
因此周期性都不短。这四点是中央政府和地产商做工程项目地核心原则。
二，业务流程，从两个老破烂的村庄到一处珠江的兴起，尾端有什么样业务流程，又有什么样基层单位参予其中呢？一定要介绍确切，为何？深圳的旧改时间长的十多年前就有最新消息了，但那时还没拆的都有。
这是周期性问题。除了作为股权投资征地房的顾客而言，有总体规划和没总体规划是三个价，已初步设计和没初步设计是三个价，已拆和没拆又是三个价。所以工程进度相同，你的购房生产成本就不那样。
也能说是股权投资生产成本。
即便股权投资讲求的还是低入高抛嘛。
业务流程有许多，两个两个技术细节的讲，就连远距冷静。
能分成五大步。即【初步设计】→【审核，申报】→【确认地产商】→【拿地】.拿地后就是征地库塞县了。
①需改建旧区所处的乡中央政府向区旧吉龙德提交“旧改提出申请”。
(总之是二级报二级，起初是村基层单位开始往呈报的）
②区旧吉龙德一致同意后做出审核后提交给区中央政府批复。区中央政府批复后，能说是完成了基本上的第一步，初步设计。
③初步设计完成后乡中央政府就要确认核实旧改的范围，并核查范围内物业归属，编制初期的旧改总体规划设计。
④区旧吉龙德根据乡中央政府的旧改方案进行两个评估，审查。在此基础上拟定两个更详尽，更具体的总体规划。交由区中央政府。
⑤区中央政府批复，并申报预案，区中央政府申报的预案内容包括旧改总体规划详尽，征地补偿方案，安置回迁方案。还要征询公众意见，须要90％以上村民一致同意。至此，完成第二个步骤，【审核申报】
⑥接下来就是招标，这招标过程要讲一下，就是中央政府把工程项目放出去，各地产地产商来竞标，评标方包括村民代表，乡中央政府代表，区旧吉龙德小组代表，国土局代表。一堆人挑。一般都是谁有钱挑谁。哈哈哈
⑦地产商竞标成功呢就要把资金落实，在银行做两个资金监管账户，不过那时的地产商都是从银行借钱出来做这个，和大家买房那样，都是喜欢杠杆从银行拿钱。
⑧资金到位了没有问题了区旧吉龙德就能和地产商签署【旧区改建基层单位确认书】。算是完成了【确认地产商】
⑨地产商确认好了，国土局和旧吉龙德签订【土地出让征用协议】，同时地产商拿到国土总体规划基层单位的【土地迁建意见书】和【建设用地总体规划许可证】.重点来了，划重点！！地产商和村民签订【征地补偿协议】嘿嘿嘿，然后国土总体规划基层单位才给地产商签【房屋征地许可证】除了【土地出让合同】，地产商才能开始报建。至于报建后就不知道了，反正就是能破土动工了。各位等着收房子吧
【初步设计】---【审核申报】---【确认地产商】---【拿地】。
只不过很简单，拿地的时候就是你确权的时候，就是签【征地补偿协议】的时候。
一般拿地报建后两到三年交房。就是这样子。
总之，为何之前说这么多关于业务流程的事呢，是因为那时许多人想买小产权博征地，本来的博征地是就买一套房子放在那儿，希望他能在几年内征地。
然后赚一套商品房回来。但只不过不是这样的。为何呢？旧改工程项目一般而言整个周期性都在十年以上，总之也有快的。
我是说普遍的，有的甚至二十多年的都有。
那你如果卡好了点去买这个房子，你的两个股权投资变现周期性就不那样。
这是我的两个理解。那时市面上已经初步设计的小产权有些价格比较贵了，稍高于普通的小产权。特别是已经能确权的，就是那种地产商在拿地阶段的房子，龙岗的要两万多，南山的要四五万多。不过这种能征地房源拿出来卖的不多。
一般业主不是急缺资金不会拿出来卖，等个四五年就能拿到一套等面积的商品房。普通的小产权房博征地主要就是存在不确认性，如果之前没有最新消息，那整个业务流程走下来周期性就比较长。
改征地这方面的信息。欢迎大家探讨的交流。
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