小产权房的Auneau有什么样？
前段时间许多人问我，货品房上没法车了，能无法买小产权房。
让我想到了两个顽固的事例，深圳几十物业公司买了用地上的小产权房，却流离失所。
维权一年，不无重大进展，连买个机票去上海单厢被截击，那个嘛，你懂的。
事例1：数百万买的房却被扣押！
24日便付了5万订金，6月9日缴付了订金共117万，惊异终于有位家了，还请好了家装大姐预备家装留宿。
（上图）镜湖长廊共计1280套写字楼，外观上与货品房小区相近，又紧邻公交车站，建筑物产品质量也极好70%，灰鳍优先选择太少的洋房。
是不是也居然，恶梦迅速来临。
2015年6月15～17日，在北方日报已连续3天的报导下，6月17日石岩稽查队以违规建筑物为名，已经开始扣押该新盘。
自此，大部份物业公司走入了长路维权之路，到那时也没两个结果出来。
物业公司们统计的维权户有560户，涉资2.7亿元，其中一百多户是订金，其余贷款。还有两百多户没统计到，据说是政府内部人员买了。
我在2015年了解到，镜湖长廊地块原本是两个金属公司通过招拍挂从政府买来的用地，申报时为2栋工业厂房，结果被违规建成了8栋21层高的小产权房。
由于开发商在售楼时，一直宣称镜湖长廊是石岩的村委统建楼，可以分期贷款六年，而此前深圳的村委统建楼都已成功建成并留宿，这也成了购房者们认为没风险的依据。
大部份人的疑问是，既然是违规建筑物，为何在建设过程中，政府部门没即时
政府的不作为，最后害得物业公司们无辜受损，买了房子却流离失所，且资金被套住又没钱买其他房子，人人叫苦不迭。
当然，还有两个可能，也许政府是想睁一只眼闭一只眼算了，只要没人说，就让大家买吧，毕竟要在深圳安个家也不容易，居然媒体的报导，却将那个违规建筑物推向了深渊。
点评：这是个顽固事例，我在报纸上两次报导过该事件，但也于事无补。
其实如果真是村委统建楼，购买是没什么风险的，毕竟有村集体背书。
就怕是这种开发商打着村委的幌子，私自将用地开发成写字楼，是政府严厉打击的对象，这种最好别买。
深圳许多村如果有集体土地，在合法报建后，虽然公开说是无法卖，但实际都可以卖，只是没产权证而已。
我记得09年后的那几年，深圳类似的村委统建楼特别多，尤其是沙井每个村单厢建，但这几年可供开发的土地少了，沙井二手小产权房的价格都一两万了，如果一套100平米的小产权房也要一百多万，那还不如咬咬牙买货品房，毕竟可以贷款，有法律保障，流通更快更好，升值空间也更大。
下面两个图片都是村委统建楼，外观上跟货品房没什么两样，也是长廊小区。
当时与镜湖长廊一期扣押的有9个新盘，包括光明、沙井、坂田、石岩、龙华等区域都有，但其他新盘后面都陆续解封留宿，就镜湖长廊成了牺牲品，也是太倒霉。
事例二：买农民房投资赌拆迁
小周去年买了龙华民治地铁站旁南景新村二手房，72平米两房65万，合8500元/平米，租2100元，卖给他的是一手物业公司，09年两千多一平米买的。
小周朋友买了一套三房，10500元/平米，83平米，总价88万，可出租每月2800元，
小周和朋友买来都是作为投资，因为看深圳“十三五”规划里说民治地铁周边500米内的村屋要改造，买来赌拆迁改造赔偿。
点评：这种房子在深圳叫农民房，开放式的，没小区，由律师见证，然后到村委会改名。
算下来，卖给小周的物业公司8年时间，赚了4倍，同期，深圳货品房约莫是翻了7倍。
民治地铁片区的货品房，单价约莫在4.5-5万/平米左右，两房租4500，三房5500。货品房房价是小产权房的四五倍，租金是两倍，如果按租金回报率来说，货品房还不如小产权房。
如果论投资收益率，货品房有杠杆，基数大，收益肯定更高，涨幅也快于小产权，但小产权房便宜，门槛低，买不起货品房的人，买来自住也没问题。
但从法律上来说，如果拆迁补偿时，村民想反悔，法律会支持村民，认定买卖无效，最后返回买主本金和同期利息。
不过目前尚未听说有过这种拆迁引起的反悔纠纷，小周说南景新村几十栋一手买的物业公司大多数都是外地人，如果拆迁时村民反悔那肯定会出大乱子。
总结：买小产权房要有优先选择性
有人戏称，货品房是老婆，小产权房是二奶。前者是合法的，后者没法律保障，但都可以为男人所用。
随着货品房门槛越来越高，对渴望在深圳安家又无力购买货品房的人来说，买小产权房也是一种退而求其次的优先选择。在深圳终于也是有位固定的落脚地，特别是村委统建楼，长廊小区，住着也有家的感觉。
一是符合两规的历史遗留建筑物；二是经过报建的村委统建楼，风险较低。
2013年的深圳官方普查数据显示，深圳村民和村集体的自建房，有2.6亿平米，38.44万栋，约650万套。其中，已办“两规”手续的是10.2万栋，未办的28.24万栋。
什么是两规，想买小产权房的，可以找百度查查，这里不细说了。
前段时间几年来，政府也在大力打击私建违规建筑物，因为历史遗留的违规建筑物太多了，2011年前建的，基本上单厢给予发绿本房产证，之后的还在慢慢登记。但这不代表小产权房要转正成货品房哈，转正太难了，制度障碍太多。
（via:樱桃小房子）
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江苏昊信律师事务所主任蒋德军律师
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