深圳迁离房从去年火到去年。
图源：eBayAPP
小产权房暴跌50%，迁离分项房也持续走高。
前段时间，观澜京基御景珑庭迁离房被检举锁盘的戏码更引起了消费市场轩然大波。
好在，迁离房“大杀器”——下集注册登记制度，来了。
据介绍，具体内容实施细则一年内将会发布，一房多卖的现像将被避免再次出现。
这些早已开始狂热买进的买主们，请小心，预警早已莱桑代利县了。
深圳迁离房究竟要闹Ambroix？
4月29日，一篇观澜楼盘“不看点数、无须竞拍”的最新消息在深圳购房群频密再次出现。但简而言之“观澜楼盘”但是是京基御景珑庭的迁离房。
更话剧的是，该盘产品价格在3周内从6.5万/平涨到8万/平。
观澜沙石岩正式发布“明确要求暂停产品销售”的新闻稿后，此次炒房犯罪行为被褐毛是观澜某控股公司想空手套截叶的操作方式。
图源：圳楼
戊日和凉的更快，两周不出，被龙岗住建局检举后，京基御景珑庭144套迁离房就从“热盘”到了“锁盘”。
自深圳新房和二手房迎来双双严控后，各种迁离房就成为了深圳新的狂热者，产品价格如直升机一般猛涨。
比如，去年闹得火热的观澜海岸城迁离房，开盘前90平米的迁离房卖650万。3个月后同样的户型涨了30万，单价比开盘价高出近2万/平。
很多中介也顺势做起迁离分项房的买卖。
他们大多打着不限购、不用房票的旗号活跃在各个购房群，铺天盖地地宣传迁离房的“好处”。
深圳迁离房消费市场火爆的幕后真相：
楼市政策越严，不需要限购的边缘消费市场就越火，毕竟民间资本的力量永远难以阻挡。
“买房遇到715、买房遇到208”之后，不限购、不用房票、利润空间巨大的迁离房就吸引了一众既得利益者。
迁离房天生自带2.5倍利润空间，相当于按周边楼盘房价的4折买进。
比如，南山白石洲的迁离房分项。
2014年白石洲刚刚征收村民意见时，迁离分项房只要1.2万/平，现在涨到了10万+，7年涨幅达到近800%，甩同期住宅n条街。
这些还只是迁离房权益转让价差的升值收益，算上兑现成商品房现楼后的收益则会更多。
迁离房从低调到难以低调，还离不开投资客和中介炒作力量的推动。
迁离分项房跟商品房的溢价类似，不同时间段的产品价格也不同，距离收房期越近的，房价就越高。
投资客们收房时，这些迁离房的产品价格往往还停留在低点，包装之后再对外散售。
手法跟深圳业主控盘如出一辙，但是是换个主角，（白石洲迁离分项房之所以被炒翻也是这个原因）。
作为散户，眼见小产权房的产品价格一套比一套高，很容易跟风入场。
当投资客把迁离房分项不停转卖，一房多卖也就见怪不怪了。投资客内心无非是，把迁离房产品价格炒起来，还愁赚不出钱吗？
投资客之后就是迁离房中介。
深圳迁离房消费市场基本没有专业的中介机构。
中介们“鱼龙混杂”，本职有做新房的，有二手车兼职的、开便利店的、做微商的，还有不少民间中介。
包括此次盛传“观澜迁离楼盘”的中介们也大多是二手房中介，要知道，二手房交易和迁离房交易完全不是一码事，“坑”你没商量。
4月中旬，有媒体报道，某夫妻存款9年，掏空6个钱包，凑齐250万在深圳买了个100多平的迁离房分项。
结果有内部最新消息称，该项目的旧改分项只有不出3雅戈尔集团，却早已卖了5雅戈尔集团。当初的中介和开发商管事的人早已逃得不见踪影。一进一出以为简单，最后都变成韭菜。
当你本身对迁离房不熟悉，遇到的中介也不专业时，再小心也没用。
当然，专业做迁离房的中介不是没有，但非常少，百中仅一。
迁离房消费市场莱桑代利县预警，三大风险防不胜防
迁离房买卖的预警早已莱桑代利县。
3月1日实行的《深圳经济特区城市更新条例》里搬出的下集注册登记管理制度，将成为遏制迁离房一房多卖乱象的有力武器。
图源：《深圳经济特区城市更新条例》
其规定，业主在签约搬迁补偿协议后，开发商按照约定可以向产权中心做下集注册登记。
相当于开发商直接锁住房屋产权，从而限制住房再次出售或者进行抵押，业主之后的私下交易都不会被承认，变相增加了迁离房再交易的风险。
《条例》实施后，业主可以得到实实在在的保障，但买主其实属于违规操作方式，真出了事儿，不受法律保护。
4月23日，2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会上，司法局相关人员就已明确表示，下集注册登记在一年内会颁布配套具体内容实施办法。
所以这个节骨眼上鼓吹你买迁离房的，可以直接拉黑。
深圳人爱迁离房，但它的风险远超收益。买对了，单车变宝马。买不对，就是房钱两空。
迁离房被分为3大类，目前是在消费市场上流通的大多是补偿给迁离户的分项，等建好才有房。
图源：南方楼事
迁离房风险一：不确定的拆迁等待周期。
简而言之迁离房，买来的其实是补偿给迁离户的分项，等全部拆迁完成，业主红本到手了，才能过户更名给买主。
一个旧改项目，从立项到完成新房交付，最快也要5年，慢则无期限，要是遇到钉子户导致签约不下去，或者开发商破产、烂尾......简直惨不忍睹。
迁离房的优势是产品价格是低于消费市场价，劣势是需要一次性付款，全款砸进去，只能赌人品。
现在很多迁离房的业主在项目交房时“醒悟”，临时反悔。这种建立在双方私下协议基础上的交易，太考验人性了。
拿几百万做赌，划算吗？万一被坑哭都没地方去。
有这个时间这个钱，存在银行里，收益可能更高。
迁离房风险二：业主违约，一房多卖。
一房多卖在迁离房消费市场见怪不怪。
比如村民隐瞒一些信息，付了款后拿不出合同，或者一个分项多卖，中间人一环扣一环的信息差。
因为迁离房投资属于私人间买卖，交易一经达成，便无法撤销。即使到了打官司那步，扯几个来回，大家都有据可循，难分对错。
最终的结果很可能是钱花了，房也落不着。
迁离房风险三：产权归属问题，导致无法过户。
有些迁离房房源产权并不属于个人。
无证类型迁离房就连原业主也无法保证房产真正的过户时间，房产证拿不出一切白搭。
若是业主在外有债务就更惨，迁离房很可能因抵债被法院查封。
而且很多迁离房建设并未通过审批，户型、配套、安全性等问题都无法得到保障，你花钱买来的也许是“豆腐渣”房子。
世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。
现在深圳消费市场上真正有价值的迁离房很少，愿意卖出的村民并不多，只有村民中的“大地主”，手上才有少量愿意转让的面积。
所以你日常生活中，从很多中小介听闻到的迁离房，很多信息都要打个问号。
炒得火的同时，可能凉得又快又透
深圳迁离房，很多人爱它，但更多的是“爱而不得”。
当你觉得有利可图的时候，很可能就是巅峰的结束和雪崩的开始。
如今深圳迁离房房产品价格早已达到高点，谁知道自己能不能找到下一个“接盘侠”愿意接手？
当前，深圳纳入旧改的迁离项目多达近百个，但并不是每个都值得投资，有些项目才刚刚有点风吹草动，有些项目的内部情况很复杂，有些项目离真正动工遥遥无期……
大冲可以说是深圳迁离房的一个完美模板，但你若想复制下一个大冲，很可能美梦变噩梦。
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