我国公募基金报本报记者蕨科假脉
1月15日，统计局发布2020年12月末70城房价发生变动情形。增建住房各方面，深圳领跌第一线卫星城；二手货房各方面，4个第一线卫星城环比下跌8.6%，深圳环比下跌14.1%领跌全省。
统计局卫星城司执行官经济师绳国则表示，各省市深入全面落实全党、中华人民共和国国务院布署，大力推进房地产长效，科学合理、多策并重，推动房地产消费市场相对平稳身心健康产业发展，70个大中卫星城房地产消费市场产品价格稳中略涨。
北上广深新房产品价格环比下跌0.3%
深圳领跌第一线卫星城
从增建住房上看，深圳领跌第一线卫星城。先期估算，12月末，4个第一线卫星城增建商品房零售产品价格环比下跌0.3%，跌幅一来月不断扩大0.1个基点。当中，深圳领跌，环比下跌0.7%，北京、北京依次下跌0.3%、0.2%，深圳上升0.1%。
31个一线卫星城增建商品房零售产品价格环比下跌0.1%，跌幅均与上月完全相同。35个四线卫星城增建商品房零售产品价格环比下跌0.1%，跌幅均与上月完全相同。当中，湖州增建住房产品价格领跌全省，环比下跌0.8%，深圳、芜湖、莆田、兰州均环比下跌0.7%，九江、漳州等地跟涨。
除此之外，与2019年12月较之，2020年12月末，第一线卫星城增建商品房零售产品价格环比下跌3.9%，跌幅与上月完全相同；一线卫星城增建商品房零售产品价格环比下跌4.0%，跌幅一来月回升0.2个基点；四线卫星城增建商品房环比下跌3.5%，跌幅一来月依次回升0.3个基点。
值得一提，兰州增建住房产品价格环比下跌14.2%，远超其它卫星城。石家庄、兖州的增建住房产品价格环比下跌幅度也居前茅。
第一线卫星城二手货房产品价格环比下跌8.6%
深圳二手货房产品价格环比领跌全省
二手货写字楼零售产品价格各方面，环比上看，深圳仍然领跌第一线卫星城。先期估算，12月末，4个第一线卫星城二手货写字楼零售产品价格环比下跌0.6%，跌幅一来月不断扩大0.1个基点。当中，深圳仍然领跌，环比下跌0.7%，北京、北京和深圳依次下跌0.5%、0.6%和0.5%。
31个一线卫星城二手货写字楼零售产品价格环比下跌0.1%，跌幅均与上月完全相同。35个四线卫星城二手货写字楼零售产品价格环比下跌0.2%，跌幅与上月完全相同。
环比上看，12月末，第一线卫星城二手货写字楼零售产品价格环比下跌8.6%，跌幅一来月不断扩大0.3个基点。一线卫星城二手货写字楼零售产品价格环比下跌2.2%，跌幅一来月不断扩大0.1个基点。四线卫星城二手货写字楼零售产品价格环比下跌1.4%，跌幅一来月回升0.1个基点。
值得一提，深圳二手货写字楼产品价格环比领跌全省，环比下跌14.1%；其次为兖州、宁波、兰州，均环比下跌8.5%。
深圳2020年一手写字楼成交量再创新高
套均成交量单价大幅度下跌
2020年深圳楼市可谓是赚足眼球，千万豪宅楼盘一日售罄，好地段好楼盘需要“抢”，因需求旺盛，房价也随之走高。不过，回顾2020年的深圳楼市在7月15日被新政“一分为二”，新政前后有着截然不同的一二手货楼市表现。新政前二手货楼市成交量旺盛，再现历史上的每月万套交易量；新政后一手楼市更引人注目，网红新盘频出，打新成为高频热词，而二手货楼市成交量量则腰斩。
乐有家研究中心数据统计显示，2020年深圳写字楼成交量超14万套，创下交易量新纪录。当中一手写字楼成交量45384套，二手货写字楼成交量95273套，两者环比2019年均下跌20%左右。二手货写字楼成交量销售价格破6.6多万元/㎡，环比下跌10%；一手写字楼受限价政策影响，倒挂严重，大多比同区域二手货楼盘低价，这也是2020年新房消费市场火热的核心因素之一。
与此同时，2020年一手写字楼成交量再创新高。乐有家研究中心数据显示，从2017年开始深圳一手写字楼成交量（网签量）就出现了逐年攀升的趋势。受产品价格倒挂、供应走高、调控政策等因素影响，深圳购房者对新房的关注度愈发增强。2020年深圳一手写字楼成交量45384套（含深汕合作区），环比下跌19.8%，成交量面积449万㎡，环比下跌20.7%，均为近5年内的最高点。
2020年的深圳各区一手写字楼成交量集中在龙岗、光明与龙华三个区域。龙岗全年成交量13976套一手写字楼，环比下跌26.7%，也是全市唯一一个破万套的行政区。光明作为后起之秀有非常不俗的表现，成交量量超越宝安与龙华，以7599套的成绩排至第二位，环比下跌151.8%。龙华排名第三，成交量7290套，环比下跌183%。
二手货房各方面，2020年深圳二手货写字楼套均成交量面积为86㎡，较之2019年增加了3㎡；套均成交量单价为568多万元，较之2019年增加了72多万元。这两个数据的下跌可以说明，深圳人的购买能力有了进一步的提升。
12月成交量“翘尾”如期而至
总成交量量较11月翻番
2020年12月，全省土地消费市场成交量规模翘尾如期而至，总成交量量较11月翻番，环比也有近一成的跌幅。克而瑞地产研究则表示，受优质土地占比减少影响，本月土地消费市场热度明显不及上月，地价环比下滑，溢价率更是降至3月末以来的新低，土地流拍现象也在大量地块入市的影响下明显加剧，流拍率也因此依旧延续高位。
不过，热点地块的竞争仍然激烈，如深圳、宁波、厦门、佛山等卫星城均有地块以高溢价成交量，拿地成本仍在下跌。
供应各方面。经历上月土地供应大爆发后，12月土地挂牌量周期性下调。CRIC统计数据显示，全省土地消费市场经营性土地供应总建筑面积32839万平方米，环比减少45%，环比也减少了10%。
在第一线卫星城中，北京表现最为突出，总供应量达566万平方米，共推出了72宗地，但有45宗为租赁、安置等保障房用地，商品房用地仅有10宗，且多位于临港新城板块，外环内仅有虹口嘉兴路街道一宗宅地推出，该宅地起拍楼板价就达7.7多万元/平方米，较去年出让同板块地块的产品价格明显下跌。
对于接下来的消费市场走向，结合近期政策面上看，12月下旬的中央经济工作会议和住建部工作会议均重申“坚持房住不炒，推动房地产消费市场相对平稳身心健康产业发展”，为明年房地产消费市场运行定下稳定的基调，土地消费市场将稳定运行。
房贷集中度管理制度出台
2021年整体竞拍热度难再下跌
2020年的最后一天，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等，分档设定房地产贷款集中度管理要求。2020年出台的房企“三道红线”监管政策，则从房企负债层面对行业进行约束。
种种迹象表明，2021年房企融资难度进一步提升，这对于企业拿地势必会产生重大影响。据克而瑞研究数据显示，新规出台之后的首周，从成交量量上上看，断供一月的杭州表现尤为突出，杭州一周成交量金额占2020年全年的12%。
除此之外，北京的成交量面积环比持平，消费市场需求收缩预计后续成交量规模或小幅下调。CRIC数据显示，2021年第1周，北京二手货住房成交量面积收至42.2万平方米，环比持平微增0.2%，环比跌幅不断扩大至82%。本周成交量规模继续高位保持，基于春节前消费市场需求收缩，后续成交量规模或有小幅下调。
深圳成交量环比上升28%，环比跌幅31%，短期内规模持续低位震荡。2021年第1周，深圳二手货住房成交量环比上升28%至10.6万平方米，环比跌幅31%。新房挤压下二手货房消费市场规模长期下行，短期略有回升后再度下跌，预计后续消费市场规模将持续低位震荡。
从消费市场热度上上看，消费市场明显走冷的现象并未出现。反而在优质土地的刺激之下，还出现一波土拍小高峰，杭州、兖州、宁波、金华均有超高溢价地块成交量，最高限价成交量的地块也不在少数。究其原因，克而瑞地产研究则表示，虽然房地产金融新政会对房企的融资环境造成一定的压力，但此次土拍恰逢2021年新年开始，受资金回笼、结算周期等影响，这时候房企资金较为充裕的时期，拍地积极性并未明显回升。
未来，“三道红线”约束的卫星城有望扩围，这一政策的落地无疑会对12家之外的踩线房企带动重创，种种迹象均透露出主管部门对房地产全行业的整改决心。整体上看，2021年房地产政策偏紧仍是大势所趋。
编辑：舰长
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