2021年，在限售、基本价格、大学区等一系列杀手锏打击下，深圳楼市虽说是“人世间冷静”的一年。而新房产品价格也呈现了五大变化：
1、新房产品价格辅导：2021年5月，非官方就有规定：不论是预购、分期付款合作开发、预购转V33的新房，登记价都不能超过上一本年度至今同一个市中心区、同类型新房的房产交易产品价格。
2、固定真要：防止房地产合作开发企业通过提高家装产品价格隐性拉高房价，实行精家装产品价格势能。
3、新房限售：2021年8月，深圳第三批供给的22地籍重新开卖，其中楼盘的商品房吕普县限售降低了3-9.2%。
好了，话不多说，嘿嘿看看2022年深圳还有什么样新盘即将出场！
01.
龙山27个新盘抄底
润玺2期新机、开云府等
2021年龙山发出了21张预购证（含横琴），有12个写字楼工程项目分析阶段抄底。跟上半年龙山开售一个清一个的帕西基表现相比，三季度似乎没那么热了。
但是在市场重回淡定的背景下，帕西基6成及以上已经是不错的战绩。
2022年龙山要重点加码了，预计今年有27个新盘（含横琴）遍及龙山的各个新区，加上2021年集中拍地4宗新地供给。
但是龙山是深圳的房价谷地，因此龙山的新盘都是大宅配置，更适宜改善型购房者。
润玺三期：在去年12月已开售，虽然没有延续鲁托县的美景“日光碟”，但也越来越少了，毕竟区域、交通等优势在那里，其4栋工程项目还没出卖，主推是120㎡洋房，预计今年抄底也是紧俏对象了。
00万。
本次工程项目共推出418套3~4房精家装写字楼，Alappuzha价参照西环臻境10.14万/平，工程项目拥有自身自持的百货公司，建面约4.6万㎡，但就目前来说，工程项目邻近缺乏商场。
汉园茗院：位于龙山西丽新区，紧挨着京基御景峰，距离5号线长岭陂站仅200米，目前大部分楼栋建设已经出地面20层以上了。
工程项目自带4600多㎡商业，以及工程项目隔壁京基御景峰4万㎡的临街商业，邻近还有塘朗城以及宝能城的商业配套，日常生活配套可以满足。教育上，工程项目自带9班幼儿园，一墙之隔还有一所24班的九年一贯制学校。
02.
福田15个新盘抄底
海德园A区、湾尚庭玺家园等
众所周知，福田配套完善、名校居多，就业机会也多，但总体房价相对比较高，更适合改善型家庭。
2021年福田推盘速度虽然缓慢，新盘两极分化明显，海德园B区、深业中城、中洲滨海华府等盘在开售当天就已经售罄，而富通上舍、加福等接连出现帕西基率低、降价出售等现象还是非常耐人寻味的。
2022年福田预计今年抄底新盘有15个，其中海德园A区、湾尚庭玺家园、佳兆业航运红树湾等是待抄底名单的“老客户”了，关注度都相对较高。
海德园B区已于去年11月开售，登记均价12.6万/㎡，吕普县交付。海德园B区共504批入围，最低入围62.2分，当天售罄。
海德园A区：与B区之间相隔一条安托山三路，交通和教育配套都相对醇熟，深受购房者青睐。
中洲滨海华府三期：位于福田中心区，距离9号线下沙站800米左右。一期最早228套写字楼已于2020年交房，剩下少量写字楼以现楼形式出售，并在2020年11月已经开售。
三期有426套约89-166㎡写字楼有望在今年抄底。目前区域内有红岭实验学校下沙小学、红岭实验学校下沙中学，具体学区划分需以教育局公布为准。
湾尚庭玺家园：前身为承翰水围村旧改工程项目，位于福强路与金田路交界处西北角。工程项目距离地铁4/10号线福田口岸站D2出口约450米，距离7号线地铁站福民站700米。
紧挨着工程项目的是荔园外国语小学（水围校区），其前身为水围小学，被荔外吸纳后，未来教学质量或许能够得到提升。
03.
宝安28个，宝中、西乡为主
捂盘四兄弟抄底遥遥无期
宝安及光明一直以来都是购房者买房侧重之地，宝安在去年已经有许多新盘抄底，其中有8个新盘日光，那2022年宝安还有什么样新盘呢？
据统计，2022年宝安潜在抄底的新盘有28个，宝安中心区和西乡占比最高，妥妥的大福利呀！
值得注意的是，2021年深圳三次集中供地中宝安就有6宗新地供给，今年宝安将迎来大爆发？
聚落、盛意家园、都市茗荟花园三期），依旧在待抄底新盘名单中。
这四个工程项目都位于宝安核心区域，居住环境好，商业、交通、学校等配套齐全，虽说万众瞩目。
但是目前都市茗荟花园三期和盛意家园，都已经接近现房状态，却依然没有抄底迹象。
领航城五期：目前也是准现楼了，碍于机场限高等因素，邻近依然是低矮的工厂和小产权居多，整体面貌有待改善。主力洋房为建筑面积约131-179㎡四房带家装大洋房，工程项目最近的地铁是1号线固戍站约1.3公里。
御品栾山花园：位于宝安区西乡街道，属于地铁12号线桃源站(在建)地铁口物业，小区中心有约6000㎡的中央花园，自持各类休闲活动设施，但是楼间距稍微密了点，低楼层住户的采光、通风、视野可能会受到影响。
佳兆业凤鸣水岸：位于宝安区尖岗山，在万科都会四季旁边，此楼盘为2021年5月深圳第一批集中供地的所拍楼盘，合作开发商于6月动工建设，短短半年的时间，足见工程项目的运转速度之快，也让人感叹何为“深圳速度”。
工程项目商品房吕普县限售8.3万/平，主力洋房建面约75-120㎡3-4房。工程项目占地面积不大，体量较小。
新世界松风明月：位于宝安区松岗街道，工程项目共分两期合作开发，涵盖精品写字楼、商务公寓、集中商业和社区商业及配套。
上期5万/㎡开售售罄，目前营销中心和样板房均已开放，本次将推出将推89-126㎡写字楼。据销售透露，工程项目预计今年三期产品价格跟一期相差不大。
04.
光明8个新盘待抄底
热盘“仙人打人”模式
2021年光明供给了12个写字楼工程项目共7828套写字楼房源。虽然光明热仍有持续，但是工程项目间分化严重，在这12个工程项目中有4盘开售即售完，但目前仍有8盘在售。
那2022年光明还有什么样新盘即将抄底呢？
据统计，光明今年潜在抄底的新盘有8个，其中不乏金地峰境瑞府3-4期、宏发万悦山璟庭、绿地新都会三期等之前热度很高的工程项目。
加上2021年深圳三次集中供地光明以9宗新地供给位于全市榜首，预计今年今年抄底的新盘也将不少。
星河天地五期、宏发万悦山璟庭、金地峰境三期: 是购房者比较熟悉的光明热盘，这三个工程项目在2021年推盘都实现了“日光”.
绿地新都会三期：就在星河天地旁边，这几个新盘都处于光明较为核心的居住市中心区，拥有交通、配套的双重优势，预计今年抄底又是打新哄抢对象。
深业云筑：旧改工程项目，位于光明区公明街道，距离13号线北延公明南站（在建）步行约450米，1公里可到光明大仟里及公明天虹，往东环大道800米可到大东明城市广场。
工程项目自身自持有12班幼儿园，邻近有教科院实验小学、秋硕小学、光明二中、公明中学、光明高级中学等学校。
05.
龙华13个待抄底新盘
供给萎缩、卓越、万科等
龙华近两年新房供给萎缩，市场热度有所下降。但随着6号线、10号线、4号线延长线的开通，以及新区教育等配套的不断完善，板块仍具备较高的潜力。
龙华今年有13个潜在抄底新盘。
其中，地铁4号线上塘站附近的卓越柏奕府将推538套108-125㎡写字楼，妥妥的刚改优选，目前项
同样是地铁4号线沿线长湖站附近的万科启城家园同样是刚需福利，一期均价约5.7万/㎡，工程项目自带约7.98万平的商业配套，邻近有观澜第二小学、观澜第二中学等学校，目前展示中心已经开放，购房者可去参观鉴赏。
富基云珑府是旧改工程项目，目前信息不多，民治、龙胜两盘都近地铁。
06.
龙岗27盘、坪山6盘
盐田5盘、大鹏3盘
往年供给量最多的龙岗，2021年新推的写字楼工程项目并不是很多，大多还是在消化往年产品，如坂田的联发天境雅居，以及保利勤诚达誉都等。
2022年龙岗预计今年有27盘推出，再加上2021年集中拍地7宗新地供给，妥妥的刚需大户。
曾经与荷棠里组成坂田双子的信义君御山居拖到换CP，与佳兆业云望府组新坂田双子才终于有了抄底消息！
除了坂田双子，龙岗其他各区域也都有新盘将抄底，龙岗中心城的信城缙悦花园、和昌拾里华府和颐峰名庭和布吉新区的招商臻城花园都有可能在2022年上半年抄底。
坪山作为刚需盘的主要供给区之一，2021年有两个日光碟：佳华领悦广场和万樾府三期。
今年的坪山出货量没有很多，预计今年有6盘，对于坪山盘的选择，可以优先考虑近地铁，配套成熟的盘。
地铁14号线和地铁16号线将于今年开通，届时不仅为坪山楼市带来了热度，也拉进了与市区的距离。
2022年盐田将有5盘推出，大鹏预计今年有3个住宅盘，但是就目前的交通状况而言，就只能靠产品价格取胜了。
目前，盐田新房市场主要以刚需盘为主，尤其是沙头角和盐田港新区。大梅沙的心海天誉府，将推出83-128㎡3-4房写字楼。
2022年已经到来，祝愿所有想置业的朋友，都能买到满意的房子。
来源：深圳湾区地产
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