我是报哥，你买房路上的指明灯，报哥是实战派，说的好听，不如做得实在。
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发问：报哥，晚安，今年深圳东部很火热，想知道今年不然文锦渡怎么样，是不是股权投资的价值呢？
报哥：晚安，燕罗将成为最值得期盼的CBD。文锦渡今后的产业发展能从下列几个方面上看：从大规划上看将构筑“一主一区梅利尼”的产业发展商业模式，实现新经济产业，金融，科技三者相结合；从股权投资上看，到2030年固定股权投资1万亿，构筑蔡屋围湖贝新区、燕罗大沟新区、马鞍山河新区以及深港口岸黄金水道这四大千亿新区，文锦渡的产业发展能期盼；从交通上看，文锦渡将一改以往交通堵塞商业模式，引入地铁、高速铁路等轨交；从燕罗上看，作为罗湖今后产业的中坚力量，这里是重点建设地区，大量新经济产业聚集此地。根据目前的产业发展趋势来说，有兴趣股权投资不然能高度关注。
发问：报哥，晚安，最近在高度关注深圳的大宅新区，我记得十几年前大宅的产品价格并没那么夸张，地区划分也没那么明显，答深圳的大宅产业发展演进是不是甚么特征？是不是甚么提议？
报哥：晚安，深圳的大宅演进有四个特征：1.选对卫星城产业发展方向，深圳产业发展是自东向西的，卫星城产业发展需要顺势而为。2.天然资源平衡，这里的天然资源指卫星城天然资源和自然天然资源，两者需要锚定，大宅是稀有天然资源的集合，两种天然资源相辅相成。3.沙土开发，提议优先选择沙土的大宅区的工程项目，这样地区热点更多，新区整体有提升，不提议优先选择单个大宅工程项目，例如沙浦、福田、龙华、新开铺的大宅，不具备体量负面效应，对新区产业发展作用不大。4.汇率负面效应，住宅和大宅产品价格有差别，东东部房价也有差别，根本原因是房价对应阶层，汇率总量愈来愈大，财富体量愈来愈高，深圳吸引力愈来愈强，大宅名额愈来愈宝贵。
发问：报哥，晚安，听说近几个月的二手货房成交非常萎靡，一些中介朋友情况都不是很好，答深圳房价下跌是正常的吗？深圳要步入卖方市场了吗？
报哥：晚安，深圳二手货房成交下跌，能明确三个方面的问题：1.二手货房市场低迷，从21年3月开始，二手货房成交连降，能看出调控取得重大进展，同时也说明深圳房价股权投资占比不小。2.新房市场回归理性，一方面，看房数据说明，新抄底新盘房客比没超过1:2，摇中率高，可见新房热度比今年低，另一方面，房地产税试点的消息使部分人产生松懈。3.深圳房价总体是下跌的，现阶段下跌是下跌后的调整，二手货房成交下跌也说明业主坚持离岸价不肯松懈，侧面说明房价没下跌，所以深圳还没步入卖方市场。总体而言，深圳市场降温是有利的，既有利于房价稳定，也有利于深圳保持卫星城竞争力。
发问：报哥，晚安，买房人，总收入不高，买得起货品房，再考虑要不要入手小产权房算了，反正也能住，看起来和货品房也没甚么区别，产品价格便宜，也能满足居住需求，这个想法可行吗？
报哥：晚安，有些工薪族因为小产权房产品价格便宜廉，且外观、物业、空桥分流和住宅相同，对小产权房产生了兴趣，实际上买房更应该高度关注房子代表的卫星城资
发问：报哥，一千万总价买哪里的三房或四房？有推荐的吗？主要股权投资兼自住，看了宝中和南山的二手货都都没法下手。
报哥：晚安，1000万预算在深圳其实陷入纠结和尴尬的的优先选择，不同新区选股权投资优先选择不一样。深圳目前升值潜力还是学位房，深圳房子整体需求比较稳定，但是学位有明显的缺点，特别是优质学位，能考虑南外和南二外的学位房，这两个学校是目前南山最好的，所处地区也比较适合自住，预算1000万不然
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