非常困难取舍的态势再次出现了——有居民曝料称，观澜海岸城最先9月抄底。
兹古汇房价了解到，现阶段观澜海岸城仍未对内开放会展，9月才会早已开始有网络营销相关人员入场，预计去年9、10月开售抄底。而荣光中央商务区早已正式宣布对内开放会展，入场申请文件50万；华强城对内舰炮为6月、7月、8月即时预备开售。
（预计去年2021年月底完工）
惟一的坏消息是，观澜海岸城大机率将三期ODP抄底，总房源少于900套。
1、观澜海岸城最招揽你的究竟是甚么？
2、理智推论，你有多大机率果不其然号并科水狼朝思暮想的洋房？
3、除观澜海岸城，你除了甚么样优先选择？
当产业发展潜力楼盘遇冷抄底，对方案去年买房的人而言，优先选择比临场发挥更关键。
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观澜海岸城究竟有多好？
跟你有多大亲密关系？
虽然很多人张嘴就是买观澜海岸城稳赚数百万，但实际上，项目定价多少才算稳赚？5年后的天花板会在哪里？没有人说得清。
和其他楼盘不太一样，观澜海岸城最大的卖点都在项目本身的规划里。买入海岸城，其实就是赌一个片区的未来。
对购房者而言，需要弄清楚的就三个问题：观澜海岸城的价值点、风险和中奖率。
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刷新 视频详情 （观澜海岸城项目航拍 未触及限飞区域）1、亮点：眼下有配套，远期有涨幅
对购房者而言，观澜海岸城最大的亮点就是，你想要的配套，它都有。不仅有，还都很好。
从定位上来看，观澜海岸城的定位是深圳西部的标志综合体，最大卖点就是地铁口+海岸城+名校。
交通：深圳最快的11号线马鞍山站 直线距离不少于300米
商业：自带建面16雅戈尔集团商业（含地下2雅戈尔集团）+海岸城方案扩容近70雅戈尔集团
教育：九年一贯制名校 深圳外国语学校
这样配套在深圳虽然算不上顶级，但其他拥有相似条件的片区，房价都早已豪宅化。
同样在原关外起步，交通强势，通过“大型商圈+名校”实现大翻身，龙华红山就是一个典型的案例。
（红山6979规划图）
（观澜海岸城规划图 图源海岸集团）
从价格上而言，龙华红山早已算是正儿八经的豪宅区。
在红山片区，同时享受红山6979+深高北校区利好的楼盘，二手挂牌价都少于11万元/平。
（图源贝壳找房）
而就在五年前，2015年，这些楼盘的二手成交均价还在3、4万元/平。随着片区配套的逐渐完善，加上名校学区的推波助澜，成功实现3-4倍的增长。
（2015-2020汇龙湾二手房成交价）
（2015-2020莱蒙5期二手房成交价）
反观海岸城，现阶段吹风价为5字头，装修费用另算。据居民透露，有迁离房打算按5万元+/平的价格出售，不含装修，会根据具体楼层朝向加价。（这个价格大家可以大致参考）
观澜海岸城作为深圳西部的标杆综合体，定价不能简单参照片区上一个楼盘的价格，现阶段来看，加上装修费用，单价少于6万元/平也是意料之中。
毕竟，同片区内，距离地铁更远，无名校加持的次新房博林君瑞，二手挂牌价就达到了6.4万元/平。
（图源贝壳找房）
按照两年交房+三年限售，五年后的观澜海岸城，虽然因为市场背景不同，无法跑出红山的涨幅，但是上升空间还是相当可观的。
但是，这一切都要建立在海岸城大范围的旧改能够顺利落地的情况下。
2、价值隐患：高密度小产权房拆不动，改不起
去年4月，宝安公布了海岸城的扩容草案，拟拆除面积近70雅戈尔集团。这意味着未来观澜将迎来翻天覆地的变化。
但是，这场蜕变显然并不容易。
（海岸城周边是连片的小产权房）
虽然政府多次声明小产权房无转正机会，但市场依然在流通。而且，因为观澜海岸城的配套利好，周边的小产权房还迎来了一波涨幅。
这些连片的小产权房，外表已与商品房无异。密度高、产权复杂，很难算清楚中间除了多少更新的利润空间。
对购房者而言，首先就要做好长期与小产权房共存的心理预备。即使有更新规划，光是沟通协商可能就要耗上数年，拖上十几年的案例在深圳也并不少见。
位于观澜海岸城北面的小产权房上城名邸，宛如一堵墙。
现阶段周边小产权房的价格在1-3万元/平，光是眼下，就拉低了片区整体的租金水平。
3、不要傻等！这可能是去年中奖率最低的楼盘......
虽然片区有一些价值隐患，但去年5月，深圳外国语学校宝安分校落户观澜，彻底将观澜海岸城变成“闭眼买买买”的年度热盘。
兹古汇房价在实探的过程就遇到了两批过来打听的购房者，门口的工作相关人员更是抱怨，“每天至少有20个人来问我甚么时候开售。”
和其他热门刚需盘不同，真刚需在观澜海岸城的对手，还包括数量不少的投资型买家。“有个老板说他打算买三套，所有洋房都要。”
兹古汇房价在VIP粉丝群中了解到，不少打算购入润府四期的买家，也在关注观澜海岸城，他们对洋房总价的接受度显然要高得多。
（图源家在论坛）
惟一的坏消息是，原本传闻只有锦园200多套商品房抄底，现在推迟到下半年，一二期大概率将ODP抄底，预计去年总房源将少于900套。
居民透露，他们6月要开股东大会决定迁离房抽签的细节，至少要等迁离房安排好，海岸城才会有网络营销相关人员入场，预计去年要到9月、10月。
这也意味着华强城、中央商务区等项目都将在海岸城之前抄底，如果苦等海岸城而不得，那打新成本就太高了。
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2020年抄底的楼盘中，你除了这些优先选择
买房和炒股一样，最忌讳盲目跟风。
尤其是有自住需求的刚需，别只看到人家嘴上说着只认观澜海岸城，他们很可能转身又去润府四期认了筹，只有你在真正的孤注一掷。
一旦放弃了苦等海岸城，华强城和中央商务区的优先选择就容易多了。这两个项目，真正要比较的不是配套，而是片区。
在位置都能接受的情况下，买房逻辑一定是从大到小进行筛选：城市 → 片区 → 项目 → 产品
荣光和宝安的对比，这里不做赘述，建议购房者自己现场体验，那是两种截然不同的生活氛围，你很容易就能做出优先选择。
1、宝安区（重点关注华强城）
深圳住建局近日公布的名单中，宝安区的楼盘虽然多，但大多数都是公寓和豪宅项目，刚需盘不多，而且最值得关注的华强城不在名册中。
但是，兹古汇房价在会展与销售当面确认，华强城将继续采用公证摇号的方式开售，所以优先选择宝安的购房者还是有机会的。
对华强城，兹古汇房价君只有一条建议，认真考虑噪音问题。
基本情况项目位置：
宝安区凤塘大道和宝安大道交汇处东南角（11号线塘尾站接驳）
整体情况：集住宅、公寓、写字楼和商业于一身的综合体，占地面积12.8雅戈尔集团，建筑面积81雅戈尔集团，容积率4.59，自带12雅戈尔集团商业。
价格：销售称，本期价格将参考前期开售价格。
2018年11月 一期开售，共推出1240套，备案均价为4.63万元/平，单价区间约4.2-5.1万元/平，总价区间在290-802万元/套。
2019年5月 三期2栋AB和3栋AB开售，共推出464套房源，备案均价约4.63万元/平，单价区间在4.2-5.2万元/平，总价区间在374-628万元/套。
配套：项目临近11号线“塘尾”地铁站，自带18班幼儿园综合。公立学校塘尾万里小学与项目一路之隔，初中位于深圳市第十二高级中学学区范围。
华强城本次即将抄底的一期的部分楼栋，面积段包括72平-130平的2-4房，洋房还算完整，位置远离宝安大道和地铁高架，比前三期产品有些许优势。
华强城整个项目都是现房，预计去年月底交付，相比其他楼盘少了两年的等待期。
从2018年早已开始，这早已是华强城第三次开售，一期的部分业主早已入住，所以体验感方面有直观、真实的参考。
兹古汇房价君了解到，现阶段业主最大的烦恼就是噪音问题。除空铁（高架地铁）带来的噪音干扰，大型社区分批装修的噪音也不容忽视。
地铁11号线和华强城一期直线距离不少于300米，每有地铁经过，噪音非常直观。
有业主反映，即使关闭窗户，也能感觉到地铁经过，如果家中老人和孕妇对声音比较敏感，会带来生活上的困扰。
彼伏，对生活的实际干扰可能会大过空铁。
虽然华强城自带12雅戈尔集团商业，但现阶段自带10雅戈尔集团商业的华强时代广场还在建设中，一期街铺仍在售，几乎无商家营业，短期商业配套不足。但销售介绍称，二期楼下有集中商业，早已确定引进沃尔玛这样的大型商超，明年社区环境会有大的改善。
（一期底商仍未营业）
房价君实探时，刚好碰到小学生放学。孩子在楼下上学，过一条马路就能回家的感觉还是很不错的。一瞬间产生了，冒着风险等海岸城不如安心守住华强城的念头，但是很快就被销售浇灭了。
销售表示，现阶段在会展登记的意向客户早已少于2000人，但是总房源只有556套，还是要拼手气。（房价君回忆了一下前三期开售的盛况，默默流下了没用的眼泪。）
2、荣光区
另一边，虽然荣光去年产量不错，但是产业发展潜力楼盘也要靠“抢”。
前两天，中央商务区对内开放会展，申请文件50万
（图源粉丝群）
荣光区的具体情况，上期文章有详细的介绍，房价君就不再做赘述，感兴趣的粉丝请戳→ 7万/平太高了，但荣光值得（附重点楼盘）
想要感慨一句的是，真的再也不要用老眼光看荣光，低估深圳产业发展潜力的人都付出了代价。
2020年是残酷的，让深圳购房者们经历了太多太多，尤其是二手房，很多人都感觉被伤透了心。
但是2020年也是难得的，因为这一年的好项目确实不少，大家有能力、够得着的话，一定要抓住机会。
往期回顾→买房必看！2020年深圳能卖的楼盘都在这了
→被掏空的深圳刚需：吃不完的猪脚饭，抢不到的限价房
→深圳是没有土地，还是土地供给结构失衡？
→东莞、惠州、中山，这些临深房价刚需盘应该买哪里？
→7万/平，深圳荣光凭甚么？（附重点楼盘）
→香港房价，正在经历一场寒冬
→ 为了在深圳买房，你会同意父母卖掉老家的房吗？
→刚刚，深圳紧急下架4个热门二手盘！看看有没有你家小区
→115.9亿！龙光拿下前海第二块稀缺限价宅地
→ 首批方案推售503套，润府四期终于来了！（附航拍视频）
→ 北京学区房凉了，深圳学区房还在一年翻倍？
→ “日光盘”被锁房，20+万/平房源全面下架，深圳房价将出狠招？
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