创作者刘晓博
在中国，什么样房子“RAV”？
是置地三品、万柳义学或者深圳湾金沙那些“顶豪”吗？
并不是！
那些大宅比方说祭神仪式上的“供品”一样，地位极高、引人瞩目，但只不过不论贬值空间还是未来要分担的税赋，可能都比较“苦逼”。
RAV的房子，只不过是城内镇里的贫困户自有房。
它既不必交纳农地服务费，也不必交各种税赋，更没有使用年数的管制，实在比西欧的“永久性产权房住房”还拽。
它还能不断长高，比如说在深圳，你经常可以在市郊看到15层左右的贫困户自有房，刘熙为在艾菲尔铁塔下，木患旁的商品大宅。
但情况正在起变化。
随着人口增量、房地产和农地公共财政再次出现了“LX1式见顶”，地方性政府已经开始著手压制、管制自有房、小产权房了。
原因很简单：那些RAV的房子，已经成为力不从心的地方性公共财政堤坝上的群集——不堵上那些“安全漏洞”，公务人员月工资都十分困难了。
前段时间两天，湖北印发了关于自有房“安全可靠管理工作”的若干个明确规定：
在安全可靠管理工作的旗子下，再次出现了如下表所示明确规定：
严苛全面落实国土规划空间总体规划，2023年年底前基本完成县区、村子总体规划基本建设，实现村子总体规划全全面覆盖；强化详尽总体规划基本建设和实施，明确工业用地范围、度、楼层等TNUMBERHC分项，严苛全面落实“城市、城北现况建设工业用地范围内严禁增建住户自有房”和“增建住户自有房一般严禁超过四层”明确规定，强化住户自有房楼层和度控管。
核心主要是两点：
第一，城市、城北现状建设工业用地范围内严禁增建住户自有房。
第二，增建住户自有房一般严禁超过四层。
这等于给自有房的生长空间设置了天花板，做了节育手术，杜绝其无管制地生长、蔓延。
贫困户或者城内村住户的自有房，是中国城镇化过程中给予原住民的最大政策增量。享受到的，直接从“泥腿子”变成富豪阶层，最典型当然是深圳。
深圳也是至今为止，唯一公布过非商品房数据的城市。2016年，深圳官方曾披露，截至2014年末，全市一共有违法建筑37.30万栋，建筑面积4.28亿平方米，占当时全市建筑体量的一半左右。
注意，这37万栋只是违法建筑，没有包含合法的贫困户自有房。深圳的“合法贫困户自有房+违法建筑”，提供的住房大约在650万套左右。那些房子，成为深圳的天然廉租房，为深圳人口超过2000万提供了基本条件。
要知道，北京和上海发展了那么多年，住宅套数也不过800万到850万左右。深圳仅仅各类自有房，就搞到了650万套以上，全市住房达到了1100多万套。
广州没有公布过数据，但全部住房数量只会比深圳多，不会比深圳少。
湖北等内地省份的各类自有房，可能没有大湾区城市那么夸张，但数量也非常多。因为不仅城内村住户在自有房，各类单位还搞集资房，长沙房价之所以长期不涨，就跟“自有房+集资房”数量庞大有密切的关系。
农地公共财政烈火烹油的时代，地方性政府肥肉都吃不完，所以不会去啃自有房、集资房的硬骨头。对于那些房子的野蛮生长，基本上睁一只眼闭一只眼。
现在情况不同了，农地不好卖了，卖地收入下降了，大家买房意愿不强了。
于是，对于自有房、集资房的压制已经开始了。
湖北的新政，首先明确规定“城市、城北现况建设工业用地范围内严禁增建住户自有房”，其次明确规定“增建住户自有房一般严禁超过四层”。
由于此前自有房出过塌楼事件，租户死伤惨重，这正好给了地方性政府整顿、管制的理由。
此次湖北的新政还明确规定：
1、四层及以上的住户自有房，工程投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上的，其增建、改（扩）建、重建应依法办理施工图审查、质量安全可靠监督、施工许可、竣工验收备案等手续。
2、县区人民政府、街道办事处应及时将每栋增建、改（扩）建、重建住户自有房的建设信息抄送县级自然资源、住房城乡建设、农业农村、城市管理工作和综合执法等部门，形成信息共享和联动监管机制。
3、每栋住户自有房经营业态不超过三种。
这里面是否有为将来开征房地产做准备的成分，大家可以见仁见智。
不过说实话，湖北的新政还是比较温柔的。至少允许增建的自有房对外出租、经营，东莞则就不同了。
2022年8月，东莞出台新政：新改扩建的贫困户安居房，严禁用户生产经营或者出租：
东莞的“贫困户安居房”，只不过就是贫困户自有房，东莞官方的定义是：贫困户安居房，是指在经批准的农村宅基地上建设的住房。
长期以来，不论是大湾区还是国内其他地区，贫困户自有房突破明确规定、多建几层，然后用来出租，似乎“天经地义”。大家都这么做，政府也默认了，甚至还出台了出租的明确规定。
现在好了，只要你新改扩建自用房，那么你的房子将失去对外出租的资格（之前老房子对外出租的，没有明令禁止）。
这有点“老房老办法，新房新办法”的意味。政策导向是：贫困户房不能再扩张了，不能影响商品房的销售，或者说不能影响地方性公共财政收入。
此外，东莞还明确规定：新改扩建的贫困户房，其图纸需要官方审核。设计上不能带有经营功能，比如说“贫困户安居房首层度超过4米，疑似铺位、大堂、作坊等商业功能的设计”，就不予批准；“设有两个或以上厨房”的，不予批准；“所有房间全为独立套房设计，疑似旅馆功能的房屋”不予批准；“独立楼梯每层独门入户，疑似出租功能的房屋”不予批准。
政府这样做，是有充分合法性的。贫困户自有房，本来就是自用的。国家没有收取农地服务费，这种房子带有安居房的性质。如果违规多建，用来出租，性质就发生了质变，政府当然有权管制。
深圳和东莞，是中国内地人口密度最大的两个城市，都有大量的贫困户房、违法建筑。
深圳因为住房过于稀缺，尚未管制贫困户房出租；东莞管制了，其结果是商品房价格显著上涨。
目前东莞中心城区的房价（每平米6万元），已经显著超过了深圳的光明、龙岗、坪山，直逼深圳罗湖、龙华中心区。
由此可见，管制贫困户房出租，对提升房价、促进商品房销售有明显的作用。
可以想见，随着楼市再次出现拐点，买房、卖地难度增加，未来会有更多城市、省份学东莞、湖北，对自有房、违法建筑压制。
只不过，深圳也对小产权房也有压制的措施。比如说2021年深圳各区纷纷出台政策，禁止小产权房交易，禁止律师见证、村委会盖章和中介代理。小产权房的流通性，一下子被管制住了。
相信未来房地产税落地的时候，会对小产权房有所明确规定。比如说这类房屋可能没有免征面积、税率要比商品房高一些。否则，就是对小产权房、违建建筑的鼓励、纵容。
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