编者按：红极一时的小产权房工程建设已渐渐退出了历史的舞台，但增量小产权社区、别墅仍然不容小视。必须明确的是，小产权房紧靠贫困地区宅基树上肯定是违反了法律条文的有关明确规定，但并不是所有的小产权房都没有办法正式化。今天，在明律师带大家了解贫困地区自发性工程建设用树上有关小产权房隋东亮的难题，看看在2020年新《中华人民共和国宪法》施行及贫困地区农地制度改革热火朝天的背景下，小产权房难题的解决究竟有没有希望。
【小产权房认定：就是违章建筑】
“小产权房”不具有U28房的物理性质，是现代人在社会实践中形成的一种同义词的用法。一般来说所说的小产权房，是指在贫困地区自发性工程建设用树上修建的用于对外转卖的房屋，没有办理有关身份证明，未缴纳农地税收收入等费用。房屋没有北欧国家颁授的“农地采用权证、货品房预购许可”等身份证明，最多仅有村委颁授的所谓“产权证”。
小产权房的产权证不是由北欧国家房管职能部门颁授，而是由镇政府或村颁授，亦称“乡产权房”。在法律条文意义上不构成产权。小产权房的开发工程建设缺乏监管，容易出现质量难题。买回小产权房的风险很多，购房合约未在住房和城乡工程建设主管职能部门登记，假如出现合约纠纷难以获得与U28房等同于保护。
依照有关明确规定，小产权房无法向Noyant信用社组织机构核心成员的第三人受让或转卖。即使买回了小产权房也无法不合法受让转让。由于小产权房无法办理法定产权手续，若遇到北欧国家征地，很难获得相应的征地补偿金。假如有补偿金也比有房产证的房子补偿金少。
【小产权房买卖合约一律合宪吗？】
依据《最高人民法院关于审理货品房买卖合约纠纷案第十四条条文若干难题的解释》，小产权房买卖合约不都是合宪合约，需分情况讨论。
未经有关组织机构和职能部门核准，将房屋转卖给本信用社组织机构之外的有关人员，假如合约仍未前述履行职责或是购房人仍未前述定居采用该房屋的，该合约应作合宪处理。假如合约被判定合宪之后，债务人应当将房屋退还给出卖人，出卖人将获得的本息退还给债务人。
假如合约已履行职责、购房人也前述定居采用的，则需要依照案件的物理性质结合详细情况综合分析此类合约的物理性质。如交易双方都是同一信用社组织机构的核心成员，经过房地产管理职能部门审批的，能判定合约有效率；对将房屋转卖给本信用社组织机构之外的有关人员的，假如获得有关组织机构和职能部门核准的，能判定合约有效率。
【“小产权房”能正式化吗？】
现代人常说的“小产权房”一般来说是指由村自发性组织机构或是开发商打着新贫困地区工程建设等名义转卖紧靠宅基树上的房屋或是由农民自行组织机构修建的“货品房”。由于小产权房价格便宜，买卖的人大有人在。
从法律条文意义上进行判断，工程建设、销售和买回“小产权房”均不受法律条文保护，并无法构成真正意义的产权。
早在2013年《国土资源部办公厅、住房城乡工程建设部办公厅关于坚决遏制违法工程建设、销售“小产权房”的紧急通知》中提到，工程建设、销售“小产权房”，严重违反农地和城乡工程建设管理法律条文法规，不符合农地利用总体规划和城乡工程建设规划，不符合农地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了农地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新贫困地区工程建设的健康发展。
依据《通知》的有关明确规定，要建立城乡统一的工程建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行农地利用总体规划和城乡工程建设规划，严格实行农地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
综上所述，目前北欧国家政策是不承认小产权房的，短时间内其不会转为不合法的货品房。小产权房属违法建筑这一点是肯定的。
对于小产权房的处理，一般认为要尊重历史，照顾现实；注重判决的法律条文效果和社会效果；要综合权衡交易双方的利益。轻微违法的能通过补缴农地税收收入、缴纳罚款、补办手续等方法使其正式化，但是对于根本性违法如占用耕地等农用地修建的小产权房别墅、会馆，将难逃被没收或限期拆除的结局。
【小产权别墅真的会被限期拆除吗？】
一般认为，在贫困地区宅基树上修建的“小产权房”物理性质的别墅、私人会馆等，其一不是为了满足买回者的基本定居生活需要，二不是为了社会公共利益服务，且为各职能部门文件所明令禁止，在未来的清理整治行动中被限期拆除的可能性较大。
需要补充的是，“违章建筑不补”是一般性的法律条文原理，但若地方政府自认存在监管不力、政策朝令夕改等“过错”，则可能给予被拆除小产权别墅的买回者一定的补偿金。
某种意义上说，地方政府当年对类似工程建设行为的放纵甚至鼓励是一种政策短视，客观上造成了农民权益的受损和农地资源的浪费，这样的政策着实不应继续坚持，而应当及时纠偏。
而从另一个角度上看，所谓“小产权房社区”却不应一律予以拆除，而要结合前述情况予以区别对待。毕竟其牵涉户数较多，在处置时需考虑行政法上的比例原则。但至少到目前为止，尚无此类小产权社区成功“隋东亮”的先例可循。
在明律师最后想提示大家，对于小产权房违章建筑的没收、限期拆除是对历史错误的必要纠正。自发性工程建设用地的利益最终应回到农民朋友手中，而不应被个别“城里人”因贪图自身享乐蚕食。小产权房究竟将向何处去，仍是一个巨大的待破解的谜题。
而假如您所定居采用的小产权房正面临被没收、限期拆除，那么您能及时咨询专业律师，看看是否有尽量减小损失的可能性，毕竟当年买的时候似乎没人说不让卖。（董鑫蕊/文）
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