小产权房的实质就是无产权房，它是畸形市场下的衍生产品，没法律条文为保护，产权也不明确。小产权房没金融属性，除了住二百一十三无它用！它不像货品房有红本，买回时能银行房贷银行贷款；也不像货品房一样，须要钱周转并能抵押银行贷款；甚至还无法作为遗产传给后代，即使它不受中央政府认可，游离在《物权法》、不动产权注册登记、和未来出台的房产税之外！
比如，深圳市番禺区就在严厉打击小产权房买卖。2018年2月22日，深圳市番禺区中央政府官方网站发布《深圳市番禺区人民中央政府关于坚决遏制非法建设、销售或以租联营小产权房的通知》。严禁小产权买卖，且拆毁布之子。
小产权买房存有偿付信用风险、征地信用风险、拆毁信用风险、房贷及再受让信用风险、质量信用风险等五大信用风险。绝大多数情况下，小产权保险合同都是无效的，合同的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持，买回风险较大。
小产权也存有一房多卖的情况，买回人无法从正常途径Brisach产权实情。拿着辛苦多年的真大笔资金，试问仁爱和神的恩惠做赌金。万一开发商实力有限，征地进展缓慢，或成为烂层工程，最后偷鸡不成蚀把米。
通常来说，能将待征地的房产简单分为两类，一类是待征地的货品房，而第二类就是在深圳屡见不鲜的小产权房。相比之下，买待征地货品房比小产权房要更有保证，即使小产权房的买卖本就不被深圳中央政府承认，它的买卖自然也就没法律条文保证，更别说得到相应的征地索赔了。
但总体来讲，拆产权房，在不受法律条文为保护的前提下，大部份的主动权都掌握在商家手上，无论是即使什么原因，只要商家一心想偿付，那么买主最多只能拿回购房款，很有可能面临无利可图的后果。比如深圳的大冲旧改，迁离房就没两户是直接分配注册登记在买主赠与的，须要买主和原业主去后续进行受让受让，这样就产生了许多纠纷。
另外，还要高清楚，到底什么时候会拆。许多小产权房的征地可能盼着盼着就困难重重了。首先，要正确认识待征地房的规划状态，是刚列入计划还是已经准备染到，有位朋友在隆格尚买了一套待征地房，结果过了 5、6 年还没染到，想像中的丰厚征地补偿金也是困难重重；其次，买回小产权征地房通常都是纸制退款，比如宝安某旧区的 200 平物业，就须要纸制退款 500 万，而迁离房交房的时间是在 2020 年，暂且不论房产受让过程中可能出现的信用风险，单考虑这 500 万的融资成本以及等待交房这些年来能做到的理财收益，年缴就有点反过来了。
据了解，如今深圳市场涉及小产权征地补偿金计划通常有两种，一是按“一幢两户，480平方米”按比率赔房，如1：1或者更多，超过480平部分，只给予现金补偿金。另一种计划是大部份的房产都按照理赔比率赔房。
买征地房就像赌博，通常不建议大家买回。如果你偏要搏一搏，如何才能将买回待征地房的信用风险降到最低呢？以下是三点小建议建议：
一、受让人须要了解征地人是谁，征地人与被征地人是否已达成征地安置补偿协议，是实物补偿金还是货币补偿金，还是部分实物部分货币补偿金，这是一个基础。
二、须要了解目标房产所在地的土地性质，以及目标房产是否系完全产权货品房，该房屋及其用地是否已被中央政府有权机关征收并将包括该用地范围内的土地出让给建设单位（开发商）。
三、根据我国物权法的规定，如系取得的征地安置补偿金用房房屋大部份权人也应在将该房产产权注册登记在其赠与后才能另行受让房屋与他人。
综上，如被征地人尚未与征地人达成协议的情况下，就将待征地房屋受让他人，受让人面临极大的法律条文信用风险和政策信用风险。合同可能为无效，或效力待定，即使合同有效，也可能无法履行办理产权转移注册登记。同时，该受让人是否也需与征地人订立征地安置补偿金协议，也是受让人不得不考虑的问题。
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