宏观调控政策一层层围追堵截之下，主力资金看上了深圳小产权房，最近交易火爆程度触怒中央电视台。
无需席位，乡政府转让，现买现卖，转卖就赚几百万，连营生大姐都在讨论小产权。
深圳的小产权吗那么香吗？乡政府奶坛楼、贫困户房，到底什么样是小产权？宅基地上的房屋，盖乡政府的章就有效？
小产权与非正规货品房吗就差一张纸吗？
一、小产权有哪四类？
“小产权”没有非官方表述，也没有法律上的区分，甚至可以笼统到不合法货品房之外的写字楼，都被叫做小产权。非官方统计数字,深圳违规建筑物总量达到37.94aquatic，建筑物面积高达4.28多万千瓦，是深圳市总建筑物面积的49.27%，占深圳市总工程建设量的六分之一。
笔者认为，小产权至少有一个共通点，即所占农地为村宅基地而国有已卖地农地，国有农地上未获得工程总体规划许可证或是违规增建的房屋，就是违章建筑物，不是小产权，常见的小产权有以下四类：
1.村控股公司在村自发性工业用地上工程建设的奶坛楼又分为经过总体规划国土总体规划职能部门核准工程建设的，和未获得总体规划国土总体规划职能部门核准工程建设或是超过核准工程建设的。经核准的即简而言之的有“两本大证”，获得的农地使用权证登记在村控股公司赠与。2.符合“两规”“三规”但尚未获得确权的发展史遗留下来违规建筑物，即简而言之的有09长旋备案原件的贫困户房。3.本地开发商购买村里的贺村自发性工业用地，需经不合法建楼相关手续而工程建设并出售的房屋，此类类型的小产权在观澜、沙浦利韦农非常多。4.09年6月2日之后工程建设的违规建筑物非官方文件对于第3、4类未予确权是有明文规定的，非贺居民所建写字楼类发展史违章建筑物和对以房地产开发为目的需经核准工程建设的写字楼类违章建筑物未予处理确认（参见试点工作办法第21条)。二、对小产权处理的今生今生
深圳市对此类建筑物如何确权、如何办理产权登记相关手续进行明确，具体制度沿革如下：
1.“两规”“两规”实施后，在处理主体上，包括贺居民、原农村自发性经济组织和非贺居民。处理范围上，包括违规私房和经营性违规建筑物两类，在处理时间节点上，明确1999年3月5日之前工程建设的违规建筑物（参见《深圳经济特区处理发展史遗留下来违规私房若干规定》第2条规定，本规定所称发展史遗留下来违规私房（以下简称违规私房），是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违规建筑物的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房）。发展史违章建筑物经两规确权处理后，写字楼发绿本不能转让，生产经营性发展史违章建筑物发红本可转让，这是深圳第一次通过立法允许小产权房转正。但因当时房地产价值不高，且处罚地价标准差异较大，大量违章建筑物未备案确权。
2.“04.10.28”2004年10月28日，市委市政府发布《中共深圳市委、深圳市人民政府关于坚决查处违规建筑物和违规工业用地的决定》（通称“04.10.28”），进一步细化了相关政府职能部门查处违规建筑物中的具体职责。
3.“三规”2009年5月21日，《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化发展史遗留下来违规建筑物的处理决定》 (101号文)经深圳市第四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，2009年6月2日实施，即“三规”，该政策立足于一揽子解决农村发展史遗留下来违规建筑物处理问题，处理范围包括各类违规建筑物，处理时间节点上，明确2009年6月2日之前的违规建筑物。
按照“三规”规定，可以确权的发展史遗留下来违规建筑物必须是2009年6月2日之前所建成，必须为贺居民或是贺村自发性所建的私房。换句话说，2009年以后工程建设的写字楼想确权？想多了！
4.试点工作办法2013年12月30日，《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化发展史遗留下来违规建筑物的处理决定》试点工作实施办法（以下简称试点工作办法）发布。处理对象为“三规”实施之前所建的各类发展史遗留下来违规建筑物，但非贺居民所建写字楼类发展史违章建筑物和对以房地产开发为目的需经核准工程建设的写字楼类违章建筑物未予处理确认（参见试点工作办法第21条）。贺居民拥有3栋以内发展史遗留下来违规建筑物可进行处理确认，其中一栋以“一户一栋”处理原则，登记为货品房（红本），另外两栋通过补缴地价及罚款，可登记为非货品性质房地产（绿本）。
然而，试点工作办法于2014年4月1日实施，2015年6月即停止，首批试点区域为1个街道12个社区，包括坪山新区坑梓办事处、南山区西丽街道新围社区、宝安区观澜街道共和社区等。但因为简易处理程序要求发展史违章建筑物需先经过总体规划国土总体规划职能部门的总体规划农地审查，确认不属于严重影响现行城市总体规划，导致试行效果不佳。
5.没收2018年11月7日，深圳公布了《没收违章建筑物指导意见》，深圳将对没收违规建筑物的执行和处理采取一系列具体措施。且规定违章建筑物被没收后，法律层面上已转化为国有资产。在没收处理过程中，以区政府为主导，参照深圳现行农地政策、产业用房、人才住房和保障性住房政策，统筹制定分类处理方案。
三、买卖小产权合同到底有没有效？
判定买卖合同是否有效，主要是看是否违反法律的强制性规定，是否违反原合同法第52条。
以下是一则农村自建房买卖合同有效的案例（案号：[2016]粤03民终22009号案，审理单位：深圳市中级法院）
案情简介
1993年8月，深圳市宝安区人民政府向黄某兴核发了粤房字第XXXX号房屋所有权证，确认坐落于深圳市宝安三十五区X栋X座X路X的写字楼楼一栋所有权人为黄某兴。1998年10月10日，黄某兴与吴某伟签订《转让房屋合同书》，约定黄某兴是卖屋人，吴某伟是买屋人，黄某兴将上述楼房中的三单元305房屋卖给吴某伟使用，卖期50年，价款13.5万元，因本栋楼属于自建房，房地产权证不能转交吴某伟，吴某伟只能使用和出租，在政策允许房产转让时，黄某兴要积极协助吴某伟办理产权证，使用期满后，该楼房如果补地价税，吴某伟享有同货品房满期后的同等待遇。合同签订后，吴某伟向黄某兴支付了价款13.5万元，黄某兴向吴某伟交付了涉案房屋，吴某伟使用至今。
一种观点认为合同无效理由是农村宅基地上房屋的转让涉及到对宅基地的处分，违规了《农地管理法》第63条规定，应属无效。
一种观点认为合同有效理由是农村自建房的转让不违反农地管理法强制性规定，《农地管理法》第63条规定，贫困户自发性所有的农地的使用权不得卖地、转让或是出租用于非农业工程建设；但是，符合农地利用总体总体规划并依法获得工程建设工业用地的企业，因破产、兼并等情形致使农地使用权依法发生转移的除外。该条文针对的是贫困户自发性所有的农地使用权，不是宅基地上的房屋，本案房屋属于有产权证的不合法房产，当事人自愿买卖，合同已履行完毕，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同无效的其他情形。
终审法院认为，依据2004年，深圳市三届第一二三次常务会审议通过《深圳市宝安龙岗两区城市化农地管理办法》，其第2条规定：“根据《中华人民共和国农地管理法实施条例》的相关规定，两区农村自发性经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员自发性所有的农地属于国家所有”。因此，本案涉案房屋不属于自发性所有农地房屋，且涉案房屋亦获得房屋产权证，故黄某兴与吴某伟签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同不合法有效。
上述案例不能简单解读为小产权买卖行为有效，转让行为有效，至少需要几个前提条件，农村自建房已办理确权登记，双方真实意思表示，至于认为深圳市农村城市化后所有宅基地一律属于国家所有，而不问是否完善征转卖续的“一刀切”模式，笔者不敢苟同。
更何况目前海量的小产权房尚未获得任何形式的产权登记，想要达到司法确认合同有效，怕是“蜀道难，难于上青天”。
四、买小产权博拆迁靠谱吗？
城中村在特区发展过程中反应了一定时期的发展史文化风貌，在相当长的时期内为本地劳动力提供了廉价租房，曾经为深圳经济腾飞发挥过重要作用，因此对其进行综合整治后予以适当保留，也是治理措施之一。2018年11月5日，深圳规自局公示的《深圳市城中村总体总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）提出，拟规定：深圳各区54%-75%的现状城中村列入综合整治，2025年之前不得推倒重建，不再实行此前单一的“拆除重建”模式，并对综合整治的城中村进行租金价格管制，以及满足条件的城中村可纳入住房保障系统。总体规划期内综合整治分区工业用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。
根据城市更新局文件，城中村现状容积率高于2.5的原则上只能综合整治，不搞拆除重建。
看完这个，你还认为买贫困户房能博到拆迁吗？
外一篇：产业类、工业产房可确权
未获得房屋产权登记的违规建筑物，不仅包括违规私房，还包括生产经营性用房，即工业厂房。有别于写字楼，政策对工业厂房是鼓励态度，2018年10月10日《深圳市人民政府关于农村城市化发展史遗留下来产业类和公共配套类违规建筑物的处理办法》正式实施，被业界称为“新三规”，对深圳产业类和公共配套类违章建筑物的处理有了明确的方向，其中规定产业类发展史违章建筑物既可先确认为非货品性质再转为货品性质，也可一步到位确认为货品性质，公共配套类发展史违章建筑物仅能确认为非货品性质用房。其中，生产经营性发展史遗留下来违章建筑物需补缴50%的市场评地价，商业办公类发展史违章建筑物需补缴全额市场评估地价后方可办理货品性质。如果《产业类和公配类违章建筑物处理办法》正式实施，意味着深圳产办类发展史遗留下来违章建筑物通过补缴地价50%即可转正。
结语
小产权房体量巨大，其形成有特定的发展史原因，低廉的租金，让它成为众多来深工程建设者的第一站。但从流通角度看，小产权看似捡漏的价格，背后隐藏的凶险和不确定因素实在太多。
律师介绍
廖信凯
广东联建律师事务所 合伙人律师
·联建城市更新与棚改研究中心副主任·深圳市罗湖区住建局特聘棚改法律专家·深圳市律协房地产专业委员会委员·深圳市律协遗产管理人库首批入库律师编辑：夏敏
版式：王翔
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