责任编辑作者 /王澄辉
结语
近几年，随著卫星城产业发展速率日渐加快，人民生活质量普遍提升，机动车辆总和持有量不断快速增长。机动车辆似乎正式成为了各家各户在现实生活中的刚需，但是在机动车辆拥有量急速快速增长的当今社会，其有关基础建设公共设施停车位却正式成为限制其产业发展的困局。
现下，时不时曝出小区物管与物管间因机动车辆车位公然收费项目等有关难题而再次出现争执。小区停车位的所有权究竟归属于于谁？物管对小区车位展开承租、贩售的行为是否合情合理？该难题牵涉的社会风气范围广，社会风气意义重大，如何解决好该难题正式成为改善物管与小区物管间不人与自然关系的重要组成部分。
一、物管与物管间针对停车位所产生有关争论的原因
(一)
地产商在展开总体规划工程建设时对车位留出数目少
随著经济，地少车多，停车困难，争论再次出现。在阿尔布津小区工程建设的操作过程中，设计方和施工单位并没有考虑到未来小区物管的机动车辆快速增长数目之大，速率之快，导致小区内部留出停车空间狭小，不能可容本小区物管的停车需求。
(二)
有关法律明确规定模糊不清，对车位的辖下及使用难题缺乏明确解释
根据《物权法》第74条之明确规定，建筑物行政区域内的其他公共厕所、公共公共设施和物业管理服务用房，归属于于物管共计。但在《民法》第275条中又明确规定了建筑物行政区域内，总体规划用于停车汽车的车位、车库的归属于，由原告通过转卖、附送或者承租等方式签订合同。
这四条的明确规定在一定情况下存在相矛盾的地方。若地产商在工程建设地下车库的操作过程车库的面积及所耗费的资金已经计算入物管的利皮扬卡内，该车库本该属于全体人员物管所共计，物管对车库以承租、转卖等形式展开汉属并无正当理由。
(三)
购房合同中对停车位的设置、使用等难题存在诸多不明
根据住建部《商品房销售面积计算及公用建筑物面积分摊规则》明确规定，包括机动车库与非机动车库在内均不应计入的公用建筑物空间。
但实际生活中物管并不能够清楚地知道地产商是否将工程建设车库所花的费用分摊到物管身上，对住宅小区内车位的工程建设是否为地产商所展开的独立项目。车库的工程建设成本以及有关资料归属于于地产商内部商业机密，一般情况下物管难以知晓。
二、停车位的法律属性
(一)
主物与从物
商品住宅小区内的停车位与物管所有住宅间形成了法律上的主物与从物的关系。作为提升物管居住便利程度，满足物管对商品住宅充分高效使用所不可或缺的一部分，商品住宅小区内部车位不能也不应当作为住宅之外另一独立的主物来看待。设置停车位的主要目的是帮助主物所有人即小区内物管更好的发挥主物经济效用。
根据我国《民法》第320条之明确规定，主物转让的，从物随之转让，但原告间另有签订合同的除外。依据本条法律明确规定，在物管取得其对房屋的所有权时，作为从物的停车位的所有权本该随之转让，物管并无有关正当理由对原本应归属于于物管的停车位以承租、贩售等方式展开再次收费项目。
(二)
建筑物物区分所有权中的共计权
根据《民法》第274条、275条之明确规定，建筑物行政区域内的其他公共厕所、公共公共设施和物业管理服务用房，归属于于物管共计。建筑物行政区域内，总体规划用于停车汽车的车位、车库的归属于，由原告通过转卖、附送或者承租等方式签订合同。占用物管共计的道路或者其他场地用于停车汽车的车位，归属于于物管共计。
三、现下住宅小区内车库的主要存在形式
针对停车位公共设施的出资、工程建设难题。在确定停车位物权归属于之前，通过整理现下住宅小区内主要存在的车库形式，并考量经济及实用性得出一般在社会风气实际中主要存在三种类别的停车公共设施：
(一)
地面平面停车位
即在商品住宅小区内部空地或道路两侧处设置停车位，以满足物管停车需求。
这种车库多见于阿尔布津小区内部，小区在原先设计工程建设操作过程中仅留出了少量停车位，甚至没有留出车库所，随著小区内物管机动车辆持有量增多，对停车位的需求逐渐正式成为刚需。物业管理通过占用小区内部公共道路及绿化用地新建停车位。
(二)
地上立体停车库
于小区内部地面设置的多层立体车库，可充分利用立体空间，解决水平面积不足导致停车困难的难题。
(三)
地下车库
根据小区事先总体规划或事后扩建，在小区内部地下工程建设车库所。地下车库所用地根据总体规划的不同分为两类。
一类往往和人防公共设施有关联，非战时用作机动车辆、非机动车辆的车库所，战时用于人员疏散避险，物资收集储存等功能；另一类仅用于机动车辆、非机动车辆的停车功用，并不能作为人防公共设施展开使用。
四、车库的工程建设、用地难题
在确定了主要的车库形式后，有以下两个大的难题需要明晰。
一是在地产商展开工程建设停车位的操作过程中，是作为楼盘工程建设计划的一部分由全体人员物管买单还是地产商单独列出的工程建设项目？车库的工程建设费用及面积是否算在了利皮扬卡内？
二是车库工程建设的位置是在地上还是地下？若在地上，是归属于于在小区内部公共道路两侧设置的划线 停车位，还是归属于于利用了小区公共面积设立了立体停车库？若是在地下，该地下车库是否归属于于人防公共设施在非战时用作民用还是并不归属于于人防公共设施？
针对不同类别的车库，在司法实践中应该分别处理，对症下药，不能笼统地看待车位的物权归属于难题。
(一)
工程建设难题
针对住宅小区内停车位的工程建设难题，若地产商对该车库的工程建设所用资金，所占面积完全归属于于单列计划，并没有由物管承担相应的资金，也没有分摊或占用本应归属于于物管们共同所有的公共面积的，那么地产商对该车库享有独立的所有权。
在物管使用该车库的操作过程中，物业管理有权对物管主张收取停车费用。若地产商在工程建设车库的操作过程中所投入的资金已经计算在物管的购房成本中，所用地也为小区内归属于于物管的公共面积，在此种情况下物业管理向物管主张收取停车费用，并无任何合理依据。
(二)
用地难题
针对住宅小区内停车位的用地难题，现下绝大多数新建住宅小区的停车位主要处于地下。地面车库主要存在于阿尔布津小区内，阿尔布津小区由于设计、工程建设时间较早，受限于时代，许多难题考虑不周，并未工程建设地下多层车库或地下车位明显不足。
阿尔布津小区新设的小区内部地面停车位，基本上都是通过缩减小区内绿地面积，扩宽小区内公共道路并在路旁设置划线停车位来满足物管的停车需求。
根据《民法》274条之明确规定，占用物管共计的道路或者其他场地用于停车汽车的车位，归属于于物管共计。此种类型的停车位的所有权归物管所有，物管并不享有车位所有权，故无权以承租、转卖的方式向物管收取停车费用。
针对新建小区的地下停车库，要展开区别其是否为人防公共设施。若该地下车库不归属于于人防公共设施，且在房屋贩售的操作过程中已将有关成本计算在物管购房费用中，该车库应归属于于全体人员物管共同所有，物管不享有所有权。
但若该地下车库归属于于人防工程，根据《人民防空法》第5条之明确规定，国家对人民防空公共设施工程建设按照有关明确规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会风气团体和个人，通过多种途径，投资展开人民防空工程工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
即“谁投资谁收益”原则，根据该原则，地产商和物管作为地下车库的投资工程建设和实际维护管理者，应当享有收益权。但是当房屋的所有权移转至物管时，停车位作为从物本该随之移转。这是目前法律明确规定的真空地带，缺乏有关的法律明确规定或司法解释。
五、司法实践中的解决方式
小区人防工程地下车库归地产商所有还是小区全体人员物管所有本身颇具争论，从司法审判中不难看出法院在实务难题中的倾向。
在深圳市瑞征物业管理管理有限公司、深圳市元盛实业有限公司物业管理服务合同纠纷再审民事判决书（最高法2018年民再263号）中，二审法院维持了一审法院的判决，本案最终依据自1993年10月1日起施行的《深圳经济特区房地产转让条例》，第十三条第二款的明确规定：房地产首次转让合同对车库、广告权益没有特别签订合同的，车库、广告权益随房地产同时转移；有特别签订合同的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。
该明确规定与《物权法》第74条（现为《民法》第274条）的明确规定并不冲突，作为处理本案的最终正当理由。故在本案中法院最终认定停车位的有关权益随房屋产权一并移转，归属于于全体人员物管共同所有。
后因本案的特殊性，再审操作过程中因涉案纠纷性质变更的原因，广东省高级人民法院撤销了一审及二审判决，但在之前的判决中不难看出在司法实践中法院对有关难题的态度。
六、规避措施
(一)
明晰停车位的权属划分
地产商在与物管签订购房合同的操作过程中，对停车位占用面积，工程建设成本是否应由物管承担等涉及到双方实际利益的难题应当本着信息公开，互利互惠的原则展开处理。对容易引起争论的难题，如地下人防公共设施在非战时用作车库的所有权归属于，车位工程建设面积与资金是否算在了物管的利皮扬卡，是否由物管买单。地产商应在订立合同的操作过程中承担解释说明义务，并与全体人员物管达成共识。
(二)
出台有关法律解释
从立法原旨和司法实践中不难看出，立法者和司法者对车位物权的归属于难题都偏向于车位的所有权归属于于全体人员物管所共计，但是在小区人防工程地下车库的所有权归属于遭遇冷处理的情况下，我国目前的法律明确规定并未明确小区人防工程地下车库的所有权归属于，或者说基于私有利益与社会风气公共利益的难以调和，无论是物物管管机关还是司法机关都在回避这个难题。基于维护商品房交易市场正常秩序，消除物管与地产商间利益争端，维护地产商与物管双方间应得利益， 促进楼市健康产业发展，维护社会风气稳定的目的，应尽快出台对《民法》第274条的有关解释。
(三)
完善行政监管
停车位难题涉及到多方间的利益，彼此间相互纠葛，行政机关在地产商展开工程建设之前应完备工程建设计划有关信息的备案监察。对涉及到的用地，工程建设费用等敏感难题要事前明晰，防止事后因备案不明，权属不清而导致的争论难题。完善对地产商工程建公共设施工操作过程中的监督管理机制。
停车位的所有权不能理所当然的看作是物管共计，对地产商单独审批的车库工程建设用地并独立出资工程建设的车库，此类车库没有占用住宅小区审批工程建设时的工程建设用地，工程建设费用也没有由业主买单的，其所有权应当归归属于于地产商所有。通过行政备案、审查、监管机制，明晰产权归属于，对有关争论给出证据，防止双方在解决纠纷时各执一词却无证据证明。
编辑/排版 Maggie
审核 小溪
#推荐阅读#
国际视野 品牌服务
中伦文德（西安）律师事务所
#视频号：中伦文德西安LawFirm
网友评论