2015 - 2019年，深圳商务人士公寓楼迎大周期性。
随着写字楼房价上退潮，深圳商务人士公寓楼的产品价格拉开序幕并行追高行情，产品价格普遍翻了Fousseret。同时，销售量还上扬。许多做商务人士公寓楼的长实，睡著睡著都给张琳琳了。
我特？2018年深圳房价被宏观调控地如此乏人问津，深圳的商务人士公寓楼竟能反向跳跃，高成交、高成交量地来个均告走低？
其原因，却是买房人凶悍啊！
即便川大姐隔着印度洋向中国贸易pk，但中国近10几年经济却是快速发展的。许多人，因为诸多喜怒哀乐，却是赚到了不少的钱。比如说，福布斯财富榜说深圳2017年就有7万家庭成员的家产达到上一千万。
一、的确，至少有几百万的深圳中产&高净值家庭成员，手中有钱有势。
二、的确，这波人喜欢买房。一个家庭成员的2、3张房票，也早用掉了。
三、正常的家庭成员，是不敢用水电站、金*阳的借房票复加神功的。毕竟房子挂别人赠与，未来总是不受控的。
深圳公寓楼，又不同别个地方性的公寓楼，深圳公寓楼其实就是2/3个写字楼：
一、深圳的正式商务人士公寓楼，是有文凭（点数）资格证书的。
深圳公寓楼主要分为四类：商务人士公寓楼、商业性/办公设备类公寓楼、产流道房类公寓楼。商务人士公寓楼在深圳文锦渡、坂田、龙山、澄海是不合法独享私立学校文凭权的。商务人士公寓楼升学点数约莫比写字楼低5-20分，按C类点数升学；比租房升学的点数和等级要高一些。在文凭不是特别抢手的地方性（如文锦渡、坂田、澄海），有深圳户口的孩子，凭商务人士公寓楼的房产证明，约莫率是能allure名的。
重点：商业性/办公设备类公寓楼、产流道房类公寓楼，一般是没有点数升学的。购买前，请一再跟长实、政府部门证实！
二、深圳的商务人士公寓楼，具有不错的定居条件。
比如说，历史原因导致，深圳许多商务人士公寓楼是有阁楼、厕所、供热、厨房的。洋房格局跟写字楼一样。市中心区、新盘产品品质、小区基础建设和园林建筑，也会跟写字楼差不多，或共用写字楼的基础建设。这些商务人士公寓楼，在使用上，跟写字楼比区别不大。
三、高产品品质的商务人士公寓楼，租金可能比普通写字楼还好。
写字楼的设计，是让家庭成员更“自主”地生活，也就是说，提供的是生活的平台，但不会大包大揽地搞服务。而许多商务人士公寓楼，在定位伊始，就是提供更好的服务。所以，对租客来说，公寓楼可能交通方便、服务项目更体贴，面积段也小一点，每平米的租金贵一点，但是总租金比大洋房写字楼低一点点，租客就愿意接受。
四、正式的商务人士公寓楼，是比较容易做贷款的。
一般贷款5成，还款年限10-15年。二手房交易时，买家也比较方便去贷款。而有些产业和写字楼公寓楼，二手交易时贷款会难一些。在写字楼贷款利率普遍上浮的房价后宏观调控时代，商务人士公寓楼的贷款利率也就不显得高了。
因为商务人士公寓楼不需要购房资格证书，也不影响限贷资格证书，许多没有大城市购房资格证书的人，会愿意购买商务人士公寓楼投资。因为：
一、商务人士公寓楼也是追随着地价上升的，地价、房价涨，商务人士公寓楼也会涨。客观说，2015年以后，深圳的比较好的商务人士公寓楼，涨幅不比写字楼少。
二、买商务人士公寓楼，能正常做商务人士公寓楼的贷款。能用上杠杆效应。这比小产权、军产房强。
三、商务人士公寓楼，相对却是有一定的流通性。是可以放到二手房交易市场上去卖的。不像军产房，在政策上被限制交易、过户。
四、内地人士，认为在大城市买的商务人士公寓楼，小孩也是可以自住、自用的。定居起来是一样的。如果是在深圳，有了第三代，还可以申请文凭、读书。
再加上开发商为了销售好，在产品上迎合客户需求，颇有机心地打造产品（洋房和功能），并发动八方渠道，启用人海销售战术，使得这些年公寓楼就越发卖地好。
现金汹涌，资产稀缺，投资渠道匮乏
——中产的投资买房人，是导致公寓楼走俏的本质。
可是，资金在公寓楼面前，却是抖了个机灵：
不用房票的，不是还有农民房，小产权，军产房么？
这些年，大家好像涨得不相上下！
听说买了2、3栋农民房的，租金是百万级收，是真正的财务自由人生！
话说起来，这种土地的附着物的产品价格，都是追随着地价的上涨频率，并行上涨。
写字楼贵了，方圆10公里的小产权，也贵了。写字楼贵了，方圆10公里的军产房也贵了。写字楼贵了，方圆10公里的农民房，也贵了。
记得布吉木棉湾的小产权，似乎半年时间就从1万左右，跃升到2万左右！
所以，只要不买到“产权、债务纠葛”楼，所有土地附着物，都会追随地价并行上涨的。
深圳和临深的商业性、产业用房，工业厂房，农地，小产权，农民房，军产房... ...没有一个在涨价上彻底落后。
那么，跟买农民房、小产权、军产房相比，公寓楼有什么优劣势呢？
简单总结就是，其他类型的物业，就算有增值、租金、文凭点数的价值，但是：
主要难以贷款，欠缺了投资的杠杆性。
拿出100万钞票：
一、可以买到300万的写字楼，未来房价翻一倍就是“100万撬动600万资产”。
二、可以买到200万的正式公寓楼，未来房价翻一倍就是“100万撬动400万资产”。
三、可以买到100万小产权（军产房、农民房），未来房价翻一倍就是“100万撬动200万资产”。
在投入产出上，显然却是能贷款、能杠杆的回报更好！
虽然农民房、小产权的租金回款性最好，少数8-12年租金能回收房价本金；但是，对于还在“弯道超车的”非富豪阶层，小本金撬动更大的回报，更为重要。所以，对于中产家庭成员：
正常公寓楼最大的价值是，能贷款，能用上杠杆效应。
同时，租金回报也还不错！
公寓楼投资指南
一、有购房资格证书的情况下，优先买写字楼：
写字楼能做3成贷款，杠杆高，一般增值情况也更好。结合起来，杠杆撬动写字楼投资，回报高一些。
二、家族现金储备的确多的，的确无购房资格证书，可以选择商务人士公寓楼。
三、了解商务人士公寓楼分3种类型，优选能正常贷款的商务人士公寓楼。
四、在深圳，商务人士公寓楼与农民房、小产权、军产房比，特点及优点是：
商务人士公寓楼能获得国土部门颁发的房产证，多数情况下能获得银行正常贷款，能用杠杆投资。在房价上行，楼价上涨时，商务人士公寓楼的资金投入回报，会比农民房、小产权、军产房好一些。
同样，因为商务人士公寓楼能获得房产证，所以商务人士公寓楼可以不合法地、公开地在二手房市场上交易，可以买卖、可以过户。投资商务人士公寓楼，比投资农民房、小产权、军产房，在资金门槛上低一些，安全一点，简单一点。而且，租金回报也是不错的。
五、在深圳，商务人士公寓楼具有许多写字楼的用途、特点。比较重要的是，在文锦渡、坂田、龙山、澄海等区域，不合法的商务人士公寓楼，是可以参加私立学校点数升学的，虽然点数比写字楼低一些（当然深圳的自住型小产权、军产房可能也是可以点数，点数也只是更低一点）。
深圳的商务人士公寓楼，往往具备阁楼、厨卫、厕所，格局和使用上，跟写字楼差不多。
六、举例子，深圳远洋新干线、鸿翔御景就是很典型的，涨幅跟写字楼不相上下的商务人士公寓楼。2015年以前购买这些新盘的，到2016年以后产品价格迅涨，重新做贷款以后，业主的首付回收，资金占用很少。这2个新盘的特征就是：跟写字楼共用小区和基础建设，洋房跟写字楼接近。所以能获得市场认可。
近期踩盘，看到国速中心的公寓楼，挨近鸿翔御景，单价7万左右，洋房实用率不错，未来周边大旧改。也更在光明的龙光玖龙台
商务人士公寓房价场销售不错，开发商都越来越重视，商务人士公寓楼赶上甚至超过写字楼洋房，似乎是一个趋势。越高端的公寓楼，洋房锻造就更好。比如说，华丰前海湾的楼王公寓楼，除了一线海景的特色，重点就是公寓楼的实用率很大，比有些写字楼还大，格局上相当强化舒适性。这方面，主要是深圳湾1号带头带地比较好。今年，在前海的华润、恒裕的高端公寓楼也都是这种趋势的代表。
八、有人问中洲湾、七街公馆 和恒邦壹峰 ，哪个更值得投资呢？在这里回答一下：
中洲湾是坂田上下沙的升级性代表，公寓楼跟写字楼共享同一个社区，区域内的房租一直比较好，租金回报是可以期望的。中洲湾也是可以贷款的商务人士公寓楼，以后好交易。
七街公馆是坂田景田片区的公寓楼，洋房小，导致总价低。项目的市中心区，被划为好学校的学区。按照坂田的政策，可以参与积分升学排队。但是，因为公寓楼点数低一些，约莫率上，只有深户的学童，更容易通过此商务人士公寓楼排上名校。
恒邦壹峯是华强北的城市更新的典型代表，洋房赠送多，租金好。但是，因为归属写字楼产权的公寓楼，置业者应该去教育局确定是否能参与点数升学。
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