这三天，深莞回音蛮大，备受瞩目最新消息一个接一个。
果不其然深圳发布《深圳市2021本年度工程建设工业用地供给计划》，裂稃居住工业用地363.3亩，即告扩大新房供给。
随后昨天（4月25日）东莞宣布将在洛阳、三水、三水、塘厦、石岩等5个镇试点工作工程建设departments房(共计产权住房)工程项目(限土地价格、限房价、限产品销售第一类)。
有关镜像：“departments房”来了！东莞拟在洛阳、三水等5镇试点工作
共计产权房，又迈进了一步棋。
为何说“又”呢？因为中央政府已经无数次三次叫你出“看天主”了。
《射雕》影片截屏
● 2020年7月，东莞住建局副局长何绍田在接受新闻媒体专访时表示：“今年三季度，东莞还将加强安家房自持工作力度，积极探索在部分高房价领涨板块区域，试点工作以限土地价格限房价方式卖地，且面向全国某一社会群体转卖（承租）。目前正报请有关部门，研究选择5-6个镇街试点工作“departments房”（限土地价格、限房价、限产品销售（承租）第一类）经济政策，加强对产业专业人才及特殊社会群体的住房保证工作力度。”
● 2021年2月，东莞发布“2·27”新规，特别强调严苛全面落实写字楼工业用地工程项目自持兴居房要求，全面落实搞好转交中央政府的自持兴居房的选房认购工作，加快实施限售住房的工程建设和重新分配试点工作方案，尽早让具备条件的专业人才和某一保证第一类社会群体享用经济政策增量。
一阵阵鼓声之后，经济政策终于转为破冰。
01什么是departments房
最新消息出之时，网民们一片欢庆。
但也有网民有点无此状态，满脸懵逼地问“departments房”是不是等同“小产权房”。
确实，不解释清楚“departments房”的涵义，也就极难认知为何东莞人对“departments房”破冰这么敏感。
首先，departments房≠公租房或廉租房。
从广义上说，departments房是指经济适用房、限售房、廉租房的总称，商业住房土地卖地时，不但要限套型、限房价，还要限制产品销售第一类，土地招标时要求竞标者需报出合理的土地价格和预期产品销售房价才能中标。
但各地对departments房的定义都有所区别。
在东莞，departments房是由中央政府或中央政府指定单位统筹提供，限制土地价格、限制房价、限制产品销售第一类的住房。
此外，根据4月25日通过的《东莞市departments房(共计产权住房)工程建设和重新分配试点工作方案》（以下简称《试点工作方案》），东莞区域的“departments房”，实质上就是共计产权住房。
这就形成了决定性的不同，承租公租房/廉租房，户主不拥有房屋的所有权；购买departments房，户主拥有房屋的部分所有权。
毕竟一个是租赁，一个是购买，能一样吗？
根据《东莞市安家房自持管理实施细则》，共计产权住房的个人产权份额为共计产权住房产品销售价格占评估价格的比例，原则上不低于50%，其余部分为中央政府产权份额。重新分配第一类不得分割个人产权份额以及增购中央政府产权份额，中央政府产权份额由安家房运营机构代为持有。
（小编OS：有个人产权！有个人产权！有个人产权！重要的事情说三遍）
换句话说，departments房最低可以通过市场价的5折购买，怎能不让人趋之若鹜？
（小编再OS：最低5折，也有可能6折7折，要看清楚哟）
其次，departments房≠专业人才住房。
从定义上看，departments房和专业人才住房都是由中央政府或中央政府指定单位统筹提供，同样限制户型、限制房价土地价格、限制产品销售第一类，有一定相似度。
截至今年4月份，东莞在过去10年先后卖地18宗专业人才住房定向工业用地，总面积约121.56万㎡，其中拿地最多的单位是华为。
但《东莞市安家房自持管理实施细则》已有明确细分：
► 专业人才住房的重新分配第一类为符合《东莞市专业人才安家办法（试行）》规定条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政机关等各方面专业人才，优先面向全国顶尖专业人才、特色专业人才、创新专业人才和高技能专业人才；
► 共计产权住房的重新分配第一类为城镇无房家庭，包括本市城镇户籍无房家庭和符合本市住房限购条件、在本市稳定就业的非本市户籍无房家庭。
两种房源的供给第一类有一定交集，但departments房（共计产权住房）面对的第一类范围更广，对市场影响也更大。
02他山之石 可以攻玉
东莞可不是吃螃蟹的第一人，最早的应该是北京。
根据中国网报道显示，从2017年北京首个共计产权住房工程项目锦都家园公开摇号开始，先后已有十几个共计产权工程项目陆续启动申购。
值得称赞关注的是，申购比例从最早的1:283逐步下滑，到后来密云区的首创·悦欣汇工程项目和顺义区的雅筑佳苑工程项目，申购房源比分别是14.4：1和31.9：1。
2017-2018年，北京即接连推出18个共计产权楼盘/图源：中国网
从大热到遇冷，仅仅相隔不到两年，里面也显示出共计产权住房工程建设中存在的一些问题。
其中首当其冲的是投资属性缺失的问题，共计产权住房普遍需要持有超过5年方可允许转换，这使部分有投资需求的客户对其敬而远之。
此外，共计产权房的户型、区位、装修、小区配套等都是不同程度地存在不足，也“劝退”了部分申购者。
《东莞市安家房自持管理实施细则》明确规定，自持的安家房在建筑材料、外形、风格、色彩方面应当与所在工程项目的商品住房保持一致且总体和谐；建成转交的安家房套内装修标准、公共区域装修标准应当与所在工程项目的商品住房交付标准一致。
东莞的做法，是楼盘配建兴居房。楼盘拥有的优势，安家房也有！
03departments房，真的是良药吗？
无论如何，departments房（共计产权住房）试点工作的破冰，是东莞安家房工程建设往前迈进的一大步。
《试点工作方案》提出，departments房应当根据区域城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行工程项目选址，优先安排在安家需求较为集中、配套设施较为齐全、功能完善的区域，促进产城人融合发展。
同时，departments房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计工程建设，配套工程建设的市政基础设施及公共服务设施，应当同步规划、同步工程建设、同步交付使用。
图源：人民网
有网民认为，departments房的破冰，将改变东莞新房供给结构，有利于平抑当前炙手可热的楼市。
实际上，如果departments房的数量足够多，无疑对当前的房地产市场是巨大的冲击。
但楼探同时认为，脱离了工程建设量来谈影响力的话，当前的很多猜想仍只是镜花水月。
根据合富研究院数据，2020年东莞新建商品写字楼供给616.6万㎡，网签741.7万㎡，签约金额达1796.9亿元。
而目前departments房工程建设还处于试点工作阶段，待其形成规模仍需要一定时间，难以对当前楼市形成冲击。
所以，对于三限房未来的发展前景，还有待观察。
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