创作者 王磊工程项目组
前段时间网路上传闻，三季度东莞将迎第四轮加码，大机率是中止限牌。
除主城区和石岩，其它镇村全数放宽。
Kanniyakumari东莞，端午前刚收紧限牌，仅留存四个市中区为限牌区，其它地区均不限牌，且按揭最高能努力做到四成。
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对想买东莞又没资格证书的人而言，那时能已经开始科学研究具体内容新区和工程项目了，除非限牌收紧，就能及时处理下手。
01
简述2021年东莞房价，能说迎了史上这三项消费市场监管，限牌、陶尔岛、二手房交易维什涅韦等管理制度相继颁布。
房价的成交也随经济政策修正而跌宕，最终消费市场关注度显著由热转热。
近两年来，东莞追随粤港澳区房价收紧的脚步，渐渐缩回了消费市场监管的细绳。
果不其然4.28东莞房价新规，以“专业人才引入”和“禽流感纾因〞为主旋律，强化甚或不合乎新形势的房价经济政策，社会风气象征意义小于前述促进作用。
随即514新规颁布，经济政策的概要如下表所示：
增值税满5年改为2年；
限售满3年变2年；
双拼户型按一套算证；
二孩或三孩的居民家庭，允许多买一套（限牌3套）。
受到增值税5改2、多孩家庭增加购房名额、离婚买房中止限制、双证房等诸多利好经济政策叠加刺激，东莞二手消费市场成交关注度重新上升。
5月东莞二手住宅网签1319套，环比上涨23%，2月以来已连涨3个月，创下年内成交高峰。
二手住宅网签量方面，六大新区中，石岩新区突破400套连涨2月，排名第一，其次为东南临深新区和滨海新区，5月二手房网签量均小于200套。
成交环比涨幅方面，滨海新区消费市场成交环比涨幅第一，东部产业园新区第二，石岩新区第三。
一手住宅上，成交环比涨幅最大的是主城区新区，不过成交最多的，还是石岩新区。
由此可见，东莞房价最活跃的地区，就是主城区加临深新区，包括石岩、滨海新区和东南临深新区。
为什么东莞房价对经济政策如此敏感？
事实上，从近5年宅地供应消费市场来看，东莞年供应总量已非常少。
东莞和深圳一样，总面积较小，分别仅有2460和1997平方千米。本身可开发用地就不多，加上经济发达、人口规模大，所以房价的供需相对紧张。
而且未来很长一段时间，东莞的土地供应量也较难大幅增加，这和东莞的经济发展模式分不开。
东莞是全国为数不多的不设区的地级市，全是直管镇，市政府直接管辖下属的4个市中区和28个镇。
得益于这种自下而上的经济模式，东莞有20多个镇，每个镇的经济总量几乎都相当于别的地方的县，并且居住着大量人口。
与此同时，这也使得土地的管理权、开发权主要集中在镇村，土地资源零碎，权属关系复杂，小产权房较多。
东莞曾有意推动并镇设区，但一直未能成行。所以，那时东莞避开行政区划的变更，转而将全市划分为六大经济新区，土地资源紧张难题仍未解决。
02
东莞的六大新区，分别承接了北接广州、南融深圳、西连南沙、东拓惠州的使命。
其中，深圳的外溢能力最强，华为vivo等一批高科技企业已经进驻东莞，因此，东莞临深，特别是有产业支撑和地铁规划新区，最值得看好。
滨海新区：长安镇、虎门镇、沙田镇和厚街镇。
其中，虎门和长安，一直是东莞GDP排名第一第二的工业重镇，是东莞经济最强的新区。
粤港澳粤港澳区规划落地，长安和虎门得到实质性利好，滨海湾新区位于滨海湾新区之内，由交椅湾、沙角半岛和威远岛三大板块组成。
目前新区内长安、虎门房价4万+/㎡，厚街、沙田房价约3万+/㎡。
长安拥有vivo、OPPO两大手机品牌企业，土地面积小，新房不多，而虎门可开发面积大，选择更多。沙田镇配套相比虎门和厚街等镇差距显著。
滨海新区的交通和产业正在逐步兑现，因此也是东莞投资较热的地区。
新区规划4条地铁，近期规划的东莞轨道2号三期，共有5座站点位于滨海湾新区，分别为滨海湾站、青创城站、港澳码头站、交椅湾西站、交椅湾站。
图源东莞市城市轨道交通2号线三期工程
石岩新区：石岩高新技术产业开发区、大朗镇、大岭山镇、寮步镇、茶山镇、石龙镇、石排镇。
石岩是东莞的产业创新科技中心，广深科技创新长廊核心平台之一、东莞高新科技产业园，承载着东莞未来经济发展的方向，是引领东莞创新驱动的主力。
地理位置好，临深且在中心主城区旁边，生态环境好。
在华为等众多科技大佬进驻后，石岩一些高价二手房都赶得上华为在深圳大本营坂田的房价，成了东莞房价天花板之一。
2012年石岩停止批复居住用地，直到2019年9月，石岩才陆续推出几宗商住用地，这意味整个松山湖新房几乎“断供”七年。
整个石岩板块新房工程项目很难抢，周边环石岩外三镇村均价3w+。
石岩新区石龙和石排、横沥还有1字头，茶山稳稳站上2字头，寮步、大岭山3字头，大朗突破4字头。
其中，大朗紧邻石岩有先天优势，过去5年大朗房价涨幅位列全东莞第一，侧面验证了石岩对地区的价值引领促进作用。
大岭山同样紧抱石岩大腿，处在主城、石岩、滨海新区三点中心，旧改力度大，吸引无数深圳客置业购房；
寮步被夹在石岩与东城之间，有万象汇、新商圈、省级产业规划等，在售楼盘较多。
这四个环绕着石岩的镇村也已渐渐告别价格洼地，不过还是能作为置业投资的选择。价值排序的话，大朗、大岭山略好于寮步。
其它新区表现平平，茶山镇、石龙镇、石排镇四个镇，茶山距离东城前段时间，开发房企最多，房价比石排和石龙火热。
东南临深新区：凤岗镇、塘厦镇、黄江镇、清溪镇、樟木头镇。
其中，凤岗号称深圳里，三面被深圳包围，刚好插入深圳北部倒三角的凹口里。如果深圳扩容，从地理位置上来看，凤岗最有资格证书进入候选名单。
投资凤岗还是以地铁周边为主，地铁10号线东延线相当于是把凤岗的一部分地区纳入了深圳的生活体系。
深圳10号线东延线在凤岗共设置4个站点，分别是龙平路、油柑埔、官井头、大运城邦。
图源深圳交通
塘厦的房价很“扎实”，重点关注塘厦镇政府和东莞南站交通枢纽这两个新区。
黄江优质的购买地段，一个是烟火气息浓厚的镇中心，一个是2025年R1线的地铁口附近楼盘。
主城区新区：南城市中区、莞城市中区、东城市中区、万江市中区、高埗镇、石碣镇。
东莞中心主城区房价起步早，加上土地开发利用强度高，新盘逐渐减少，二手房成交活跃。
由于主城区房价水平相对较高，也让不少刚需群体外溢到周边镇村，不过最有价值的还是南城，其次东城，南城有CBD、有产业，东城紧随南城，私立教育最好，城市界面新。
东部产业园新区：常平镇、东坑镇、谢岗镇、横沥镇、桥头镇、企石镇。
受制于地缘和交通，该新区远离东莞主要经济带，靠近惠州，房价表现一般，对跨街镇购房者吸引力不大。
常平镇作为新区领头羊，亮点是经济实力雄厚，且是全国唯一拥有两个大型火车站的镇区，规划常平站香港城及东莞东站双TOD工程项目。
水乡新区：麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇、道滘镇。
这是东莞发展相对落后的镇区，紧邻广州，不过广州新塘房价也才2万，无法形成外溢购买力。
不过，水乡新城有个望洪枢纽，将会有R1线、穗深城际、佛莞以及莞惠城轨4条轨道交通线路在此交汇，因此这里承接了部分主城区客户外溢的购房需求。
03
东莞夹在广深两个超一线城市之间，交通互联互通是未来的必然趋势，所以发展潜力仍然巨大。
根据规划，深圳西部的宝安和光明共有20号、11号、13号、6号线4条地铁同时与东莞地铁衔接。
到2035年，东莞全域将建成15条城市轨道线，基本实现地区轨道交通全覆盖，届时深莞互通互融，跨城生活与同城生活几乎没差异。
各新区发展各有千秋，如果从东莞投资角度讲，第一圈层仍是石岩新区、东南临深新区和滨海新区，最好选择与深圳地铁相连的工程项目。
6月底，东莞2022年第二批集中供地开拍，8宗地块全数成功出让，共揽金121.16亿元。
8宗地块涉及镇村包括南城、大朗、大岭山、石岩、虎门和万江6个镇村，吸引包括万科、华润、保利、招商等多家房企竞拍。
东莞南城和万江龙湾地块分别被万科和保利拿下，楼面价刷新高。
土拍关注度重燃，将为消费市场提振信心，带动房价整体回暖。
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